中国房地产基金试水美国市场

November 14, 2012 作者:  
类别:投资美国

中国房地产私募基金正在开始进入不断升温的美国房地产市场。

“我们在亚特兰大的这个项目已经很确定了,我这两天过去签最后的一些文件,包括贷款协议等等。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕11月10日在纽约接受本报记者采访时表示。

他透露,在这个2400万美元的项目之后,另有一个位于芝加哥的房地产项目已经列入他们的投资计划。

从只做实物投资到涉足股权投资领域,中国房地产私募基金在国内的发展也不过3到5年的光景。为了赶上这一波美国房地产市场触底后的迅速回升,已有中国房地产私募基金进入美国试水。

目前,房地产市场成为美国经济复苏中最亮眼的一笔。根据美银美林的预估,2012年第四季度仅反映居民住宅价格的标普席勒房价指数(S&P Case Shiller index)就将保持5%的季度增长率,明年第一季度略有回落,但也会维持在3%附近。

今年以来“预测”记录不错的摩根大通首席执行官詹姆斯·戴蒙(James Dimon)在上周末公开表示,房地产市场将持续保持增长,房产存量将减小,房产投资的可承受性前所未有得高。

哥伦比亚大学商学院房地产和金融学教授王能在接受本报记者采访时表示,美国经济的基本面相对比较好,它的房地产市场对于中国人的吸引力不会减弱,国内有房地产私募基金开始抓住机会到北美市场来做开拓,房地产金融产品投资将越来越多,不过这将经历一个过程。

张民耕给了自己两年时间来适应美国房地产市场。

“以前中国人对于房地产只是做实物投资,现在也开始慢慢认可股权投资。”他表示,“从现在开始算起,我希望用大约两年的时间,在美国做出几个案例来,让国内投资人看到效果,吸引他们大规模参与投资。”

他所在的盛世神州,前身是成立于1996年的北京银信投资有限公司,后在阳光壹佰集团、上海复地房地产开发有限公司、富汇投资管理有限公司、全 国工商联房地产商会委托喜神资产管理公司联合发起设立了私募投资基金,是在中国境内第一家在发改委成功备案的人民币房地产基金。

随着中国《合伙企业法》在2006年8月修订完成,房地产私募基金开始成为房地产投资的新兴工具。利用有限合伙企业这种形式,一个管理公司可以 管若干个基金,并不断增资扩股。房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集资金,专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性 的收益。

张民耕表示,他的投资人主要是制造业者、出口商和矿产主等形成的机构投资者,在他们的资产中,大约四分之一到三分之一是以外币构成的,此前这部分资金大多流向私人理财,如今逐渐转向房地产私募基金的海外投资项目。

目前,张民耕采取的方案是:和美国本土开发商、经营商捆绑在一起进行投资,寻找有长期稳定租户的集合式公寓等稳健项目。他认为,在平均5年的项目周期中,除去经营和税收之后,每年还能保持在8-10%左右,加上可能有的物业升值,有些项目收益率有望更高。

在融资结构方面,盛世神州与本土开发商、经营商分头提供资金(盛世占80%左右),占总体投资额度的三成左右,另外七成则从美国本土银行贷款——银行宽松的贷款环境以及贷款低利率使得融资成本进一步降低。

本报记者了解到,除了国内房地产基金海外投资项目之外,还有企业直接涉水美国房地产股权买卖,或者加入美国的房地产投资基金,使得房地产信托基金(REITs)净值增长有望,如鹏华美国房地产基金的净值增长率在第三季度一度上涨到8.10%左右。

中短期内,美国房地产超越整体经济的增长幅度,推动这一波中国房地产金融投资的兴起。

美银美林预期,房屋存量的减少将推动房地产上扬——新屋建设速度显著偏低,不良资产清理速度偏低,而房屋需求在上涨。美银美林预期,今年内住宅投资将为GDP增长贡献0.3个百分点,明年这一数字是0.4个百分点。

王能说,美国的房地产市场对于中国人的吸引力不会减弱。如果中国经济发展良好,选择投资移民的人会越来越多,资本和购买力也会越来越强;如果中国经济发展减速,那么资本外流也不会降下来。这两种情况对美国房地产来说都不是坏事。

Eb 5 投资移民最新通过率

October 17, 2012 作者:  
类别:投资移民

Eb5 投资移民,自2011年起骤然升温。根据移民局今年7月的数据统计,截止2012财年
第三季度,Eb5 第一步临时绿卡I-526的申请,从2010年1955件增加至2011年的3805件
,2012财年前3 季度更是收到4156件申请, 比两年前整年的申请数量增加了1倍。 增
加的大部分案件来自中国的申请人。第二步申请永久绿卡I-829的申请从2010年的768件
,增加至2011年的2345件,2012年前3季度骤减为546件。

究其原因,我们认为Eb5 的“hot”, 无不与加拿大移民政策的改动息息相关。 本来
,由于社会福利政策优越,加拿大一直是国人考虑移民的首选国家。2011年加拿大移民
政策收紧, 资金门槛提高, 名额大幅度减少, 很多人因此放弃考虑加拿大, 把目光
转向美国。 Eb5 作为要求条件较少的移民方式, 成为越来越多富裕人士的选择。

尽管Eb5申请数量剧增, 但第一步I-526申请的通过率有所下降。 2010年I-526申请的
通过率为89%, 2011年为81%, 2012年前3季度则是79%, 三年降低10%。 观察第二步
永久绿卡I-829申请的通过率, 情形却相反。 2010年I-829申请的通过率为89%,2011
年升高至96%, 2012年前3季度则是94%, 三年来I-829的批准率呈上升态势。 分析原
因, 2011以来Eb5申请的基数大增,相对的,通过率有所下降; 另一方面, 着急申请
的人中,不乏对项目选择欠缺审慎调查的情况,因此, 选择的投资项目或区域中心达
不到移民法对Eb5的要求,导致移民局的拒绝。 相比之下, I-829申请通过率的升高,
说明前两年申请人数较少的时候, 大家选择项目或区域中心更加慎重。

投资华尔街大楼:中国投资推高纽约房市

September 10, 2012 作者:  
类别:买房, 投资美国

纽约的房地产市场正在以一种令人惊诧的速度复苏。

“最近三个星期我忙得不行,上周我这里有四个客户在抢房子,最后有一个还没有抢到。”纽约最大的房地产经纪商Prudential Douglas Elliman的资深副总裁Polly Chang告诉本报记者。从事地产经纪长达8年的她,对于眼前的这一波上涨趋势也有点措手不及。

尽管美国经济复苏信号依旧不明显,但纽约的房地产价格在最近十几天突然蹿升。

根据著名房产网站Trulia的统计,最近一周纽约地区市场上所有房产类型每平方英尺的平均单价为1337美元,比今年初数据增长了11.4%以上。部分库存住宅的房价,甚至比2008年11月市场全线跌落之前的价格还要高。

Polly Chang的客户中,有相当一部分来自中国大陆。她透露,之前中国企业或个人来纽约投资商用房地产主要用于出租,而如今中国大型企业前来投资开发自用房地 产的数量越来越多:“主要是实体经济类大型企业,希望在纽约买下整栋楼开分支机构,作为今后美国业务拓展的基础。”

这一波力量,正在成为曼哈顿房地产市场价格的一大推手。

而此前在纽约购得房产的中国企业,开始成为后来者的“取经”对象。5月2日,国内2012房地产百强企业的部分老总到纽约察看房地产市场行情。 行程之一,是参观被国内房地产网络平台“搜房网”买下的华尔街72号前美国国际集团(AIG)大楼。这是首个被中国客人买下的华尔街大楼。

 首吃螃蟹者

靠近珍珠街(Pearl Street)的华尔街72号大楼,AIG的标识赫然显示在建筑物的玻璃大门上,甚至在谷歌(微博)地图上,这里和后面的松树街(Pine Street)50号楼群一起,也显示为AIG所有。

但今非昔比。自从2009年年中,韩国锦湖综合金融公司(Kumho Investment Bank)从AIG手里把这两处楼宇接盘后,大楼里就空无一人。大楼里所有贴有AIG标签的资产,现在看来仅仅是对2008年金融危机的纪念。

这栋大楼电梯楼层16层,总共约30万平方英尺。在曼哈顿下城金融区,算是不大不小的规模。当初韩国锦湖买下后也希望自用,但在空置一年半后决定出售,先期以4600万美元卖给搜房网大部分楼层,后来又增加到6000万美元整栋出售,净赚2600多万美元。

“当初每一个买卖环节都花了不少功夫,解决了很多问题后完成的。”帮助完成AIG大楼交易的The Ariel Group Realty Corp。的地产经纪商Charlotte Cheung称。

负责大楼保安的小伙子发现,自从今年4月上旬这里来了几个中国人后,每天进进出出的人开始多起来。

这几个中国人中,有搜房网董事长莫天全和刚派驻纽约办公室的董事总经理侯玉魁。

莫天全站在大楼16层的平台上告诉记者,他希望把这里建成搜房网的全球培训中心。从平台上俯视,扑面而来的就是整个华尔街的风景。

现在前来AIG大楼“取经”的国内房地产开发商会发现,单纯从资产价值来看,这是一个相当不错的买卖。

Charlotte说:“中国企业来纽约,尤其是曼哈顿看整栋楼房的数量在增加,但与此同时市场上类似华尔街72号这样的楼宇没有很多,房价就被推高。”

四年,大楼价格如过山车般大起大落。经历过2008-2009年的低谷后,如今开始迅速回升。越来越多的中国企业开始在纽约的房地产市场询价,希望能在价格进一步上涨之前迅速持仓。

事实上,尽管搜房网在购买时,就希望把这栋房产开发自用,但却迟迟没有启用大楼,最终的用途也尚未敲定。

自从AIG在2009年出售后,这幢大楼就空关了近三年。Charlotte告诉记者,保守估计该栋大楼现在的估价,比当初买进时高出15-20%。

“主要是没有时间来规划。”侯玉魁表示,当初买下房子还是第一步,根据时间表,今年年底前会确定一个基本的改造方案。

中国投资客

像搜房网那样几年间看准纽约市场趋势的中国企业虽然少,但数量却在增加。

纽约州长岛一幢占地十亩的豪华别墅被一个中国商人以1588万美元买下;而创下3320万美元曼哈顿公寓买卖新记录的也是一个中国人,买下的是5500平方英尺的曼哈顿国际大厦内一户豪华公寓。

此外,金融区Broad Street25号5万英尺面积的楼宇被一家中国公司买下,同一条大街上70号被一家中国投资建筑公司1800万美元买下。而海南航空(微博)(4.90,-0.03,-0.61%)集团旗下的海航控股,斥资2.65亿美元,在曼哈顿市中心购置了一处高级写字楼。

如今,更多中国企业接踵而来。纽约的房地产市场价格被进一步抬高。

4月24日公布的美国3月新屋销售数据为328,000间,相比2月份的下降了7.1%。与此同时政府公布的房地产价格指数显示2月份房价上涨了0.4%,是2007年以来首次正向增长。这些数据被市场分析人士解读为房地产市场阴晴不定。

这并不妨碍纽约房市一枝独秀。

金融危机后纽约房价一直在稳步回升,最近更是迅猛。根据房地产研究公司Chandan Economics的统计,尽管离2007年的400亿美元还有相当距离,2011年纽约写字楼的销售总额已在120亿美元左右,是前一年的两倍,高品质 大楼的空置率已经跌破10%。

而高纬物业顾问公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇报告显示,2011年纽约房地产投资增长了165%,超越了伦敦,位列榜首;自2007年以来,纽约首次成为世界上吸引商业房产投资最多的城市。

“目前住宅房屋已经无法和屋主讨价还价,对于外国投资者,除了贷款至少50%头款或全现款付清之外,有时还会在最后阶段提高价格。”Polly Chang表示,“现在房产空置率很少,住宅大约在1%以下。”

而商业用楼方面,Charlotte表示,市场上真正空闲的房屋并不多,通常一空下来就有投资者相中,竞争激烈。房产中介普遍反映是,来自中国大陆的企业和个人对于纽约房地产的需求很大。

一家研究机构Real Capital Analytics的数据显示,2010年海外购房者购买的商用房产,从前一年的38亿美元增加到了67亿美元,其中来自中国的客户从前一年的1800万 美元增加到了1.27亿美元,而这一数据还不包括通过地产基金购买的中国客户。

“以前欧洲客人多,去年加拿大和俄罗斯客人多,而去年和今年,中国客人则增加很快。”Polly Chang说。

纽约从事房地产25年多的Prudential Douglas Elliman资深副总裁Grace Chang告诉记者,今年开始,许多中国客户来征询购买整层的办公楼公寓(office condo),可能用来出租投资或者自用开发,这是一个新趋势。

 纽约为何一枝独秀

“纽约和美国其他地方不同,纽约房地产市场有自己的独特性。”Grace Chang告诉记者。

上述高纬物业的报告分析,全球经济的不确定性和紧缩,导致全球复苏放缓,同时也促使投资者更加关注一些主要的市场。规避风险的动力使得投资者会选择回报率更稳定的世界顶级城市。

Charlotte告诉记者,尽管曼哈顿地区的商用房产回报率只在4%左右甚至更低,但由于近几年一直保持稳定,因此对于投资者来说是不错的选择。

“曼哈顿地区之所以和美国其他地区不同,在于它的市场稳定、优秀人才汇集、生活质量高和源源不断的国际投资。

FPL电厂二期: Genesis加州太阳能项目

September 9, 2012 作者:  
类别:投资移民项目

FPL一期南达科他州戴县风力发电站目前状况:
  • 一期100名投资者的移民申请通过率为100%
  • 一期100名投资者已全部获得临时绿卡
  • 项目进行非常顺利, 投资者将在2013年解除条件,转为正式绿卡
二期项目现已开始发行, 有兴趣的投资者请速与红枫投资咨询联系, 名额有限。 邮件: info@maplescg.com.
项目优势:
  • 投资移民融资的1亿美元由评级(标准普尔/穆迪)为A-的NextEra能有有限公司提供担保
  • 由资产超过570亿美元的评级为A-的公司出具企业本票担保
  • PG & E将根据期限为25年的采购合同购买电力
  • 约创造3,934个间接就业机会,而移民局仅要求2,000个
  • 项目位于目标就业区域(TEA) – 加州里弗赛德郡
二期Genesis项目现场图片
联邦政府的主持:
  • 美国能源部 (DOE) 贷款担保:借款保函额度达8亿美元
  • 美国财政部减税方案:公司可节约30%的税费支出

中国中小企业如何进入与立足美国市场

September 9, 2012 作者:  
类别:投资美国

近十年来,中美经贸发展迅速,关系越来越密切。美国在华投资企业超过4万家,投资额达430亿美元,占中国引进外资的近十分之一。中国产品对美出口大幅 增长,1979年不足25亿美元,1992年出口为250亿美元, 2002年达到了1250亿美元(含香港转口),约占中国出口的三分之一。美国己成为中国最重要的招商对象与出口地区。

中国企业有计划、成批走进美国现在已经开始,它在今后二十年内将会形成一股潮流而且产生十分深远的影响。企业走向国外远比产品出口复杂得多、中国企业希望能比较顺利的进入美国,就需要了解很多新情况,学习很多新知识,建立许多新观念。

中国中小企业在准备进入美国市场之前,既要了解现在己在美国的中资公司与美国华商的现状、也应了解中国企业进入美国市场的目标定位、产业定位、与区域定位,还要了解如何利用美国对中小企业的扶植政策。

1,中国企业在美国
过去十几年中,中资公司在海外的教训大于经验,其中体制问题与非市场化操作是重要原因。一股而论,国家部委在美中资公司经营要好一些,有的不但站稳了脚跟,而且发展壮大,其中中远(美洲)公司成绩尤为突出。而一些省市在美所开设的公司,办好的则不太多。
中国企业进入美国经历了三个阶段:第一步是单纯把商品销往美国;第二步是通过在美国股市上市来募集资本;如今中国企业逐渐开始向美国直接投 资,有的是把工厂建到了美国,有的则并购了美国企业,还有些公司在硅谷等科研重镇建立了分支机构,把技术研发机构搬到了美国。

2,美国华商近十年来的发展状况与特点
今后从中国走向海外的企业,民营企业会占相当大的比例,浙江省等中国沿海地区民营企业发展较快,有可能成为中国中小企业走向海外的先行省。其 实,海外华商就是中国概念中的民企或私企。今天的中国民企走向海外后就会成为明天的海外华商。因此,计划走进美国的中国民企有必要了解己经在美国生存与发 展的华商。
按最新美国人口普查资料,美国华人近十年增长了百分之五十,达288万人。他们来自中国大陆占百分之四十三,来自台湾占百分之二十九,来自 香港占百分之十六。其它则来自东南亚、南美、欧洲、非洲等近五十个国家。按2003年统计的美国华商有近16000个。美国华商近十年来的发展状况可以用 一句话来概括,这就是与中美经贸同步发展。这也表示目前中国企业进入美国已有一个较好的气氛与环境。
近十年来美国华商的变化有四个特点:华商数量大幅增加,大陆背景比重加大,专业人才大量涌现,产业层次快速提升。
它又可归纳为四个原因:即中国改革开放与经济高速发展,中国加入了WTO,中美贸易快速增长,十万大陆留美学生陆续进入社会就业。
其结果则是:进一步推动了中美经贸,许多华人成为华商,成为美国对华投资的中介、主角或美国公司的中国业务主管。
今日美国华商所从事的产业己经从餐饮、制衣等传统产业进入到超市、房地产、保险、金融、国际贸易、通讯、电脑、软件等行业。律师、会计师、医生、教师等专业人士也大量涌现。这从美国华商黄页与中文媒体的广告可以明显的感到。
在美华商大致可分港、台、大陆华商三大群体,也各有不同特点:
在美港商自上世纪六十年代开始发展,他们开始从事中美转口贸易,并在贸易上获得成功,现在也有不少人从事房地产、金融与商业。贸易上他们已 从中间商演变为供应商与进口商。他们在中国有合资企业,在美国有经销网络,建立了生产制造与市场两头优势,这在玩具、礼品等行业尤其突出。是中国大陆商人 应该很好学习的。
在美台商大多是上世纪70年代到美国的留学生,教育程度较高。他们在电脑网络、通讯产业与制造业上表现杰出,许多人融入美国主流社会,或成为美国大公司的高层,或自己创业成功,企业颇具规模。他们为台湾经济发展有重要贡献,也是台商走向海外的领头人。
在美中国大陆人士多为上世纪90年代前后赴美留学或移民,仍处于创业初期,经济实力与商业经验不足,但中国改革开放的形势,以及他们对大陆 的了解与人脉关系,使他们得益颇多,在推动中美经贸发展中担当了十分有用的角色。也涌现了一些文化层次高、熟悉美国主流社会、年青有为的企业家。近十年 来,以浙江民企为主,在美国创业的华商小企业不但数量多,而且发展快,令人刮目相看。
总的讲,美国华商与东南亚华商相比经营历史短、实力小,在当地经济中的影响也有限。但由于新一代美国华商受教育程度高,分布广,美国又是国际商业中心、 科技发达,信息灵通,处于世界经济制高点地位。因此,美国华商在世界华人经济体中的作用会越来越重要。虽然他们本身成为富豪还不多,但他们在为中国引进外 资、技术、管理与人才上,在帮助中国中小企业走向美国与开拓市场上将起十分重要的桥梁作用。

3,中国企业进入美国市场的目标定位
美国是世界最大商品市场、资本市场,科技又处领先地位。
中国企业进入美国一般可分为三个目的:
市场导向型,推动出口:这是为了直接接触客户、减少中间环节,增加商机与利润。这需要对美国市场,营销方式与竞争对手作认真研究,选准进入美国的主导产品。这个产品应该在国内己具竞争力,名列省市或全国同业前茅。而且产品己有向发达国家与地区出口的基础。
资金导向型,上市融资:这是为了从美国庞大的资本市场寻求资金、以促进企业发展。到美国上市也应该成为拟在海外融资的中国企业的首选。这类 企业应该属于有相当好的发展前景的产业,己有完整的商业计划书。但他们需要充分了解在美国上市的要求及工作程序、熟悉国际金融、法律、会计等专业服务机 构,一定找对委托机构及有能力的专业人士。
产业导向型,招商引资:这是为了促进美国企业向中国转移技术与生产。因此,中国企业要充分了解美方的想法与利益所在,要清楚美国企业对中国的投资决策主 要是从长期战略考虑,以法律环境与市场前景作依据。劳动力与土地成本往往并非其决策重点,美商也不太会热心于中国房地产开发项目。中国企业还要研究美国不 同产业的现状,那些产业可能会向国外转移,这些产业在中国有没有比较优势与市场。怎样介绍自己才能对美国企业有吸引力,也就是你能给他带来什么好处?,并 能用5分钟说服对方。
现在美国各州市的经济发展厅局,已对与亚太地区的合作越来越重视,包括研究市场,充实人员,聘用亚裔或华裔雇员,频繁参加有关中国的商务活动或赴华考察。他们对中国企业到美国的态度普遍是期盼、欢迎,并会努力提供服务。

4,中国企业进入美国市场的产业定位
中国企业应该从美国的朝阳产业关注今后发展方向(如信息、电子、生物),从美国的夕阳产业去物色寻找当前的商机(如制造业、原材料)。
中国企业重点应抓美国的现代制造业项目、选择实用型科技成果。对高科技项目要委托第三方研究中近期市场规模与对投资额的需求,行动上慢半拍 不至于丢失多大商机却可避免较大的风险。对制造业可以机械电子类产品为主:尤其是精密机械零部件及机电一体化产品(如数控机床)制造。
对美国的现代服务业要关心学习,但不必急于进入,这里不但涉及许多法规、还要有丰富的国际知识与经验,只有具备足够能力以后才可投资操作。
中国企业对美出口产品,可以多考虑美国市场容量大,中国竞争力较强的14种日用消费类产品,如:服装、鞋、家电、礼品、建筑材料、汽车配件 以及家具、卧具、灯具、玩具、厨具、餐具、文具、工具。而且要能够自己开发新产品,不完全靠OEM接单,并提升产品档次与附加值。至于在中国市场销售额及 利润很大的烟、酒、化妆品、饮料、中草药等五种产品,它们在美国的市场较小、市场开发难度也很大。
在美国及国际市场上,产品一般是按用途分类,如消费类产品、工业产品。但中国过去在计划经济年代习惯以制造方式或以所用原材料分类,如轻工产品,土畜产品。这种分类称呼方式已有50年历史,今后中国要与国际接轨,对外分类称呼方式也要改变。

5,中国企业进入美国市场的区域定位
如同外国商人进入中国一般先选择交通,通讯发达,信息灵通,商机较多,生活方便的大城市一样。中国企业进入美国也可以先考虑美国十大工商城市。它们是纽约、芝加哥、洛杉矶、旧金山、休斯顿、费城、波士顿、亚特兰大、匹兹堡、底特律。
美国这十大工商城市有以下特点:
它们大多近洋、沿海,邻河,邻近自然资源所在地,文化教育比较发达。这些城市人口多,密度大,往往集中了其所在州较大比例的人口,而且移民比重很大,但美国许多工商城市往往并非是其所在州的州府。
美国十大工商城市,按地区分布,美东比例较大占五个,美西二个,美中二个,美南一个。它们比较适合作为中国企业进入美国的第一个落脚点。因为它们交通方 便,国际航班可直达。其中五个城市(纽约、芝加哥、洛杉矶、旧金山、休斯顿)是中国驻美总领事馆所在地,容易获得各种指导与帮助。这些城市商业与社交活动 多,获得资讯渠道广,联系客户方便,容易获得商机。其中有些城市,华人社会已具一定规摸,已形成了商品与服务供应链,生活相对比较方便。至于缺点则是生活 消费水准高,尤其是办公与居住开支大。
在这些城市中,如作贸易与金融宜选纽约与洛杉矶,制造业可选芝加哥,高科技可选硅谷(旧金山湾区),汽车业应选底特律,石油化工选休斯登,钢铁业选匹兹 堡。以上只是一般而论,美国也有许多有工商业特色的中小城市适合中国企业,所以应按具体产业与目的作选择。

6,美国对中小企业的鼓励政策
中国企业要在美国注册设立公司很容易,可以委托会计师或律师办理,一般一千美元,两个星期就可完成。在美国注册公司无需注册资本额,对经营 范围也没什么限制,只有专业服务如律师、会计师、房地产经纪需要有资格执照。在美国设立公司后,中国企业高层主管就可办理赴美工作的L1签证,并可获得美 国政府部门的各种帮助与服务。
美国政府设有小商业局(SBA),对小企业提供资金货款、职业培训、与市埸资讯帮助,而且十分主动,对此应该充分利用。但企业的商业计划书是获取SBA支持的基础,中国企业在这方面非常需要加强学习,SBA也会帮助拟制。
美国主要是以企业员工数来划分企业规模,但也考虑营业额(如有的高科技企业员工虽少,但营业额甚大)。美国规定100人以下为小企业,它约 占全美一千万个企业的百分之98,其中5个员工以下的小企业比例更高达百分之六十以上。美国政府认为社会就业率主要靠众多的小企业,小企业对社会稳定至关 重要,所以专门设立小企业局并制订诸多扶植政策。美国对少数族裔商业也有扶植,美国少数族裔有西裔、非裔、亚裔等,因此华商小企业就有双重优惠,若为妇女 企业则能有三重优惠。

7,中国企业在美国经商的经验与教训
中国企业进入美国过去有不少经验与教训,这对后来者很有必要了解。
首先,是对美国市场与经商环境缺乏学习与研究。对美国的商机,自身的优势、劣势及竞争风险缺少客观的分析。
其次,是未按工作程序。中国企业进入美国应按先设联络处,后设办事处,再设分公司分三步走。循序前进,可避免一些风险,减少损失。一步到位往往欲速则不达。摸石头过河的方式会不适合跨洋过海。
再次,是未作市场分析,未委托美国专业机构及专业人员作美国市场研究,没有国际商业顾问参与讨论,只依个别外商或党政领导意见作决策。
第四,是缺少专业人材。目前国内有国际经贸经验的专材人才奇缺,但又未能充分挖掘使用美国本地人材,包括留学人员及港台人士资源。
对中国远洋与海尔在美国的实践与经验,中国正在准备走出来的企业应该学习研究。对健力宝,锦绣中华在美国的失误与教训,也很值得大家记取。
过去中国企业在美国也有不少上当受骗的恶性事件。这些事件的一个共同特点是不法分子许以极高回报,鼓动中国企业以大额现金到美国投资金融市 场或购房地产,最终使投资人血本无旧。其实,按美国法律,保证回报率的投资承诺本身就是违法的,更何况高回报。承诺高回报,往往就是大圈套。
近十年来温州人在美国成功创业的例子很多,他们把在中国经营的经验到美国发扬光大,现在纽约不少中国商品市场大多是温州人经营的。他们的特 品是:中国工厂产品直销美国,没有中间环节。以大众消费品为主,当地设发货仓库,保持适量库存,对市场作快速反应。家族经营,低成本操作,租店、装修、用 工均如此。量力而行,以自有资金及民间融资为主,较少向银行借贷。温州人经营方式按美国标准是比较原始的,但却是中国商人的一种特色,而且也是成功的经验 之一。

8, 对中国企业发展外向型经济的几点建议
重视发展现代制造业。中国主要传统产业应在五年内普及使用电脑控制生产及企业管理,以缩短与国际差距。
加强省市级商学院的建设。中国商学院应与美国商学院建立合作,以此与美国主流商界建立关系网。
建立新型的地区商会及行业商会。地区商会及行业商会可借助海外华商在国外设联络处,加强与国外联系及获取国际商务信息。之商会服务功能要强,对企业要有号召力。要研究国外商会的功能与特点,通过与美国商会建立对口合作关系,促进中美企业的合作。
充分发挥中国中老年专业人材资源丰富的优势(老工程师、老厂长、老教师),以协会或咨询机构形式帮助中小型民营企业向海外发展。
培养大批高级技师。为适应现代制造业的需要,要加强职业培训,培养大批年青的,能熟练操作由电脑控制的精密机械的高级技师,提高他们的社会地位与待遇。

但愿是耸人听闻:中国经济将出现无预警性崩溃?

September 5, 2012 作者:  
类别:美国留学

2012年6月7日,瑞士信贷银行2012年中国投资研讨会在杭州举行,中国人民大学教授任剑涛在会上对中国政治、经济形势进行了分析,任剑涛表示,中国权势集团已经劫持了国家,劫持了整个国家的垄断经济命脉,200个家族控制200个行业。而中国经济数据大都是做出来的,中国经济将出现无预警性崩溃。<-more-!>

中国经济现状究竟如何?常言信心比黄金更重要的中央领导近期几次讲话都流露出罕见的忧虑,拉动中国经济狂奔的出口、投资已停滞不前甚至出现负增长,而拉动内需的楼市、股市、车市更是深陷泥淖!8月23日汇丰银行公布的中国制造业采购经理人指数PMI跌到了47.8,7月份公布的是49.3。50是个中间点,超过50经济是发展的,低于50经济是收缩的。8月份公布的数字,已经表明中国经济已经连续10个月处于萎缩状态,显示中国制造业持续面临着困境。

汇丰银行公布的8月份出口订单指数降到了44.7,低于7月份的46.7,创造了2009年3月份以来最低的水平。表明欧美等主要市场的经济困境,给中国出口带来了持续的压力。8月份的就业指数是47.7,连续6个月低于50的分水岭,这个迹象显示越来越多的沿海企业开始裁员和关闭工厂,更加艰难的日子还在后面。

中国经济持续下滑究竟到了什么程度?清华大学管理学院程致宇表示,一些很有说服力的证据表明,按照综合经济指标构成的指数计算,现阶段中国经济实际增长仅仅是4%到5%,而不是所谓的7%到8%。

2011年中国9.2%的GDP增幅中,有5个百分点来自于投资,这就意味着如果今年要修的道路、桥梁、住宅以及别墅、高楼大厦,仅仅和上一年持平,今年中国GDP增幅将会下降5个百分点。在投资不能创造效益的情况下,中国经济增长要不断加大投资才能提升GDP。

愈演愈烈的企业裁员潮表明失业率在迅速增加,并且扩散到了所谓的白领。跨国品牌阿迪达斯宣布,在今年10月31日前,关闭在中国的最后一家工厂,即阿迪达斯苏州有限公司。美国的摩托罗拉移动公司也无预警的宣布大规模裁员,涉及到软件设计、测试和维护、硬件设计等各个部门,有的甚至是整个部门全部裁掉。

中国经济持续下滑,制造加工业的危机己远远超过2009年初期。此次危机涉及的行业相当普遍,大到钢铁、采矿、汽车、运输,小到电子、纺织、服装、制鞋、玩具等行业。2012年上半年,企业倒闭率从过去的3%到5%上升到8%到10%。有专家预测,明年企业倒闭率将达到15%到20%,这意味着明年中国至少要倒闭300万家企业,中国将迎来企业倒闭的第一个高峰之年。

东莞是世界工厂的样板,是珠江三角洲重要的城市群,以加工生产出口产品为主,2012年上半年东莞经济增长只有2.5%,曾经辉煌的东莞沙田镇经济增长是负11.6%,珠江三角洲这些企业的倒闭,将给广东经济带来持续的停滞,更会大幅增加失业人口。

长江三角洲和珠江三角洲都面临着许多相同的问题,特别是容纳最多就业人口的民营企业普遍遇到了“三荒两高”,即用工荒、钱荒和电荒;高税费和高成本。

“三荒两高”是迟早要爆发的问题,东部沿海企业的崛起,是廉价高效的农民工付出的代价,从第一代到第二代,这些农民工至今仍然寄居漂泊在城市边缘,而新一代农民工显然不愿意再做没有前途的奴工,而权贵们并不打算解决新一代农民工的基本诉求,几乎所有的市长都反对进行户籍改革,发改委副主任徐宪平最近到浙江、广东、江西、贵州等省份进行调研,向国务院提交的报告证实了几乎所有城市的市长都强烈反对去年国务院推出的户籍改革措施。

2011年国务院下发了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》,要求地级市以下的市区全部开放户籍,取消城市和农村户籍区别。但是地方官员纷纷藉口地方财政负担太重拒绝执行这项政策,各级政府更不愿意承担农民工的社保、医疗、教育等民生难题。

对农民工而言,有尊严的生活包括医疗保障、住房保障以及孩子就近入学,而不是去上什么打工子弟学校,如果连这些基本的诉求都得不到解决,离开寄居漂泊的城市就是一种无奈的选择。因而今天东部沿海企业再也招不到过去如蝗虫般的廉价高效的年轻工人了,这个趋势未来会更加明显。

中国人口出生率的急遽下降也是制造业的噩梦,过去30年,中国的生育率从2.6%下降到显然不能维持人口稳定的1.56%。联合国预测2015年到 2020年,中国的生育率会降到1.51%,而这个数字告诉我们2050年前,中国的人口将从13.4亿人口下降到12亿左右,2060年将低于10 亿;2010年到2050年,中国的劳动力人口比重将从72%下降到61%,到那时,受过良好教育并且具有生产力的年轻人数量仅仅是目前的一半。

高税费和高成本是当今民营企业最头疼的问题。从1994年实行分税制改革以来,税收和财政收入保持了近二十年的超高速增长,每年增长几乎都是GDP 增长的2倍,有些省市甚至更高。2009年税收增加32.2%,2010年宏观税收增加了34.5%。2011年,全国财政收入超过10万亿,占GDP的 23%,也就是13亿人每个人要交8000元。一个企业要缴17%的增值税,并且每个季度要缴25%的企业所得税。还有中国的65%的个人所得税来自于工薪阶层,这比世界上任何一个国家都高。

低成本的竞争优势一直是中国产品在国际市场上最有力的武器,低成本是指土地成本低、劳工费成本低、环保成本低,而30年之后,这些成本都大幅提高了。无论是土地成本、原料成本、能源成本、劳动力成本,资金周转成本,还有节能减排成本、资源节约成本、环境保护成本、生态建设成本,以及交易成本和物流成本,还有知识产权保护成本和购买成本,所有这一切成本都在这个时候同时出现了。高成本时代对中国企业形成了巨大的挑战,大量的中小型企业面临着生存压力,高消耗、高排放企业面临着升级压力,出口行业和产品利润面临着国际竞争压力,现有的发展模式更面临着巨大的转型压力。

中国的经济发展模式,正如温总理常常念叨的,面临着“不稳定、不平衡、不协调、不可持续发展”这样一个死节,继续走下去难以为继,这种高出口、高投资、高消耗、高排放;低进口、低消费、低效率、低附加值的发展模式对中国乃至世界经济来说,都是不可持续的,建立在低成本基础上的竞争优势已经没有了。

中国经济的发展模式只是促进了国有垄断企业的畸形发展,大量的资本、投资、资源投入到大型垄断国企,而这些国企又都是由太子党组成的官员所垄断。今年上半年2455家上市公司中报净利1.02万亿元,其中16家上市银行净利润5452.29亿,占比高达53.57%。如果再加上石油、电力、煤炭等垄断企业的利润,可以想象绝大多数上市公司及民企的艰难。

科学发展观本届政府喊了好些年,为什么一直阻力重重?其根源在于没有选拔一批愿意走科学发展道路的官员,而垄断企业又控制在一批老臣太子手中,胡温只是徒有虚名搏取了所谓的黄金十年,留下来的烂摊子,新一届政权不得不面对,地方政府仍然热衷于继续卖地并开出了10万亿的空头支票,这样的发展模式,无疑将会导致中国经济出现无预警性崩溃。

美国投资移民必看法律文件

August 30, 2012 作者:  
类别:投资移民

美国投资移民项目法律文件涉及申请人、移民局、区域中心、有限合伙事业、借款企业、监管机构及银行等诸多机构,类别较为复杂。业内人士向记者介绍了认购项目所必需的六种法律文件,申请人可按照其中英文名称按图索骥,要求项目推介方——出具并详细解释即可。如果缺少其中任何一项,认购项目的行为都将缺少保障。

  除以上基本文件之外,申请人投资移民美国还涉及到其他辅助性文件,如顾问协议、借款企业财务报告、借款企业业务合同等,申请人可充分了解项目资质、运行规则和借款企业状况。

  区域中心核准函

  (Letter of Approval & Approved Amendment)

  指美国移民局对区域中心成立的核准批复函件,用于证明区域中心的合法性。如果区域中心没有获得核准,申请人无法享受减至50万美元投资额以及间接计算就业机会等针对区域中心特有的优惠条件。另外,函件中会规定区域中心可开展项目的产业类别,申请人认购核准类别之外的项目亦无法享受到各种优惠条件。

  机密信息备忘录

  (Confidential Offering Memorandum For Limited Partnership)

  这是体现投资项目具体情况最核心的文件,是申请人对项目进行评估和判断的基本条件。文件中详细体现申请人通过认购项目组成有限责任合伙事业、再通过有限责任合伙事业将资金借款给企业,最终达到移民目的的整个过程。申请人投资行为所涉及的所有要素:认购金额、还款担保等均在此文件中体现。专家提示,如果不能出具机密信息备忘录,可以视作该项目情况尚未确定,申请人如果在缺少这一文件的情况下盲目认购,很可能因后期项目情况和规则的改变而造成损失。这一点申请人务必要引起足够重视。

  就业机会核算

  美国移民临时法案中规定,申请人的投资必须达到“间接创造10个就业机会”的最低要求,只有满足这一条件,申请人才能在投资两年后顺利解除条件,拿到美国永久绿卡。因此,项目运作方必须出具按照标准计算间接就业机会数量的证明文件。(可为独立文件或在项目机密备忘录中体现。)不同行业的项目计算标准不同,以南达科他州政府基建系列项目中某方案为例,该项目工程总造价4.05亿美元,按照电力行业标准,每100万美元创造5.4309个就业机会,计算得出共创造 2200个就业机会,平均分配到200个投资单位(申请人)上,每个投资单位创造就业机会数量为11个,达到美国移民临时法案的要求。

  有限合伙事业协议

  (Limited Partnership Agreement)

  这一文件界定了申请人作为有限合伙人与主合伙人之间的权利、义务等关系。不同区域中心成立的有限责任合伙事业有着不同的主合伙人,在政府性质区域中心项目中,主合伙人往往为政府监管机构。以南达科他州政府基建项目FPL风电方案为例,主合伙人是南达科他州政府机构,对项目履行监管职能,这一项目中的有限合伙事业协议就是体现申请人与南达科他州国际商务部之间的关系。

  认购协议

  (Subscription Agreement)

  这一文件体现申请人通过认购项目单位从而获得有限责任有限合伙人资格这一过程,保障申请人作为有限责任合伙事业的有限合伙人的基本权利。

  银行监管协议

  (Escrow Agreement)

  界定申请人认购项目的资金监管银行和监管规则,对于申请人的资金安全有着重要意义。申请人如果在没有银行监管协议之前便汇出资金,资金安全将无法得到保障。

移民十问:全面了解美国投资移民

July 12, 2012 作者:  
类别:常见问题, 投资移民

一问:目前全球经济环境并不理想,现在投资移民美国是否有更大风险?

专家:从2008年美国次贷危机以来,:到2011年,美国次贷危机已减退,近期主要是欧洲出现危机。从各种经济数据可以看出,美国的经济实力仍是全球领先,相信美国经济将会在未来十年有上升趋势,现在投资美国市场是一个较好的时期。 <-more-!>

二问:美国投资移民项目对投资人的背景或者资产有什么要求?

专家:EB-5投资移民项目的申请门槛是目前世界上所有国家里最低的,该项目对投资人的经商经验、教育程度、语言能力、资产等各方面均无要求。唯一的要求是,投资人拥有足够的资金用于投资移民,并能够证明这些资金的来源是合法的。

三问:市场上某些EB-5的项目是不是存在虚假的成分?

专家:很多人会误信一些虚假信息:投资50万美元两三年保本归还,然后全家移民美国拿绿卡,这些信息往往把风险掩饰得一干二净。如某个酒店项目,本来最初的设计只能接收200个申请人名额,忽然间却多加了100个名额,但是酒店设计却没改变,而当EB-5名额增加,项目向政府承诺创造就业人数以十倍增加,若没有足够多的就业职位,申请人两年后就不能换取永久绿卡。

四问:申请人如何识别项目的风险?哪些项目风险相对较低?

专家:申请人最好找实力雄厚、信誉良好的移民中介公司。在选择项目的时候,可以选一些已经动工的项目,这样的项目风险会相对较低,因为在美国,所有在建的项目都需要缴交建设保险税,而且银行有严格监管的程序来减低工程烂尾的情况。

五问:成功申请EB-5投资移民签证是不是意味着成功获得美国永久居留权?

专家:投资人成功申请EB-5投资移民签证并不意味着已经成功获得美国永久居留权,他将获得一张有效期为2年的“限制性”绿卡(即临时绿卡)。在此后的两年内,若投资人的投资行为持续有效,并已经创造或保留了至少10个就业机会,则可申请将其“限制性”状态解除,从而获得永久绿卡(即为美国永久居留权)。此外,投资人在获得美国绿卡满5年后,将有权申请获得美国公民身份即加入美国国籍。

六问:I-526申请的处理时间多长?什么时候可以拿到“限制性”绿卡?

专家:申请人提交I-526申请表后,美国移民当局需要大约四到六个月来处理申请。若申请获得批准,根据中美双边协议,批准函需要在中国海关停留约三个月时间以完成审批和清关等手续,并安排面试。若通过面试,就可获得“限制性”绿卡。总体的申请时间大约为8~10个月。

七问:如果美国移民局批准了I-526申请表,为什么还需要去领事馆申请和面试?如果家庭成员在国外,能否在其他国家的美国领事馆进行面试?

专家:要求去领事馆申请的目的,是为了确保申请人和家人在领到“限制性”永久居留签证前,已接受了健康、刑事、安全和移民历史方面的检查。在国外的家庭成员可以在其他国家面试。原籍国或家庭成员目前所在国均是标准的面试地点,但现实情况往往是一个家庭成员身处他国,比如子女在美国上学等。这种情况下,在美国的学生无须返回原籍国。

八问:一旦拿到限制性绿卡,申请人何时可以申领永久绿卡?

专家:限制性绿卡从发放之日起计算,两年后到期。申请人可以在到期日前三个月提交I-829申请表。一旦I-829申请表提交给美国移民局,限制性永久居留权即可延长一年。I-829申请成功后就可以获得永久绿卡。

九问:拿到永久绿卡和美国公民身份有什么区别?

专家:成为美国公民一共有三种方式:1.在美国出生;2.父母之一是美国公民;3.移民入籍。投资人(及其家属)要成为美国公民,则必须先成为合法永久居民(LPR)。成为合法永久居民满五年后,即有资格获得公民身份,但申请人在提出入籍申请前必须在美国居住30个月。一旦成为美国公民,就将额外获得选举权、投票权和在政府机构担任公职等其他权利。

十问:美国“移民监”有什么要求?投资人每年必须在美国居留多长时间?

专家:美国“移民监”对绿卡持有人的标准要求是每年在美国居住满180天。但是,由于投资人的业务或专业性质需要,投资人可能会在海外工作。如果投资人在美国以外居住,建议投资人每6个月来美一次,并向移民当局提交一份表格用以说明不能长期居住在美国的原因。如果投资人在美国的居留时间不够,政府就可能声称投资人放弃了美国的永久居留权,这会危及其绿卡状态。在特殊情况下,投资人可能有资格获得往返许可证。

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