学费超美国学生八倍,留学生表示有无绿卡差别大

May 8, 2011 作者:  
类别:美国留学

据美国《侨报》报道,越来越多的国际留学生,正在为美国加州高校度过目前的经济困境作出贡献。特别是一些低端留学人员,他们要付给学校高出本地学生学费约8倍的学费,为那些缺乏经费的校园减少了压力。

洛杉矶总领馆教育参赞陈准民表示,从2008年起,美国对吸收外国留学生,特别是对吸引中国留学生的观念有所转变,从过去的“赚取人才”,转变到以外国留学生的学费来补贴校园经费不足。
陈准民说,从1978年开始,能进入美国留学的中国留学生,绝大多数是来读硕士或博士学位的。过去30年,美国通过资助学费等办法设法留住了大量中国留学生,赚了人才。
通过对比近些年与以往中国留学生在总领馆办理中国留学人员认证统计资料,以及中国留学生在总领馆留学生网站注册统计资料,陈准民说,目前有越来越多的低端、低龄中国留学生在领区内各种高校甚至高中留学。他认为,2008年之后美国放松了对低端及低龄中国留学生的签证,或希望以他们的学费来补贴校园经费的不足。
自加州各地社区学院遭受金融风暴冲击以来,许多本地学生发现社区学院的课程变得难选,有不少学生甚至因此而拖延了毕业时间。可这些社区学院却为外国留学生准备好了入学空间,其中主要原因是外国留学生的学费比本地学生的高出许多。
据英文媒体报道,一些社区学院每年可招收800至1000名来自亚洲、欧洲甚至非洲的留学生。这些学生每学年12个学分课程的学费约为5300元,而一个本地学生同样课程每年的学费仅为624元。如此,一个社区学院每年从外国留学生学费中可多收入约400万元。一些社区学院还特别设置了外国学生招生办公室,派员到世界各地招收留学生。

看看美国房地产就知道,一个千载难逢的良机

May 4, 2011 作者:  
类别:买房, 投资美国

中国房地产价格高企,根本原因是钱太“多”没地方去,留银行又因为通胀的原因急速贬值。前无出路,后有追兵,那么作为小老百姓的我们,能怎么办呢?

国内的老百姓确实因为眼界和渠道的关系,有效的投资出路太少。而国内的平均通胀率早已经超过5%,接近6%,这还是公布的,实际上应该远超过这个数。想要跑赢5%,可不是件容易的事情。有的年份的通胀率,甚至超过了24%。于是跟待宰的羊群一般,只好一窝蜂去挤中国股市和房市的独木桥。实际上大可不必。投资的秘籍从来就不是去抬轿,等到那个领域已经热到邻居大妈都疯抢了才进场,那你的钱一定是垫底的牺牲品。应该反其道而行,找到价值被低估,而需求尚在的地方。我们在上一个系列的第一篇指出了“进口”这个行当是个可能的领域,不过其中涉及许多问题,诸如产品选择,外汇,关税和增值税等,需要系统地研究,才能挖出金子来。我们最近会推出一系列投资渠道的讨论。现在让我们回过头来,瞭望一下大洋彼岸,那个美丽富饶的亚美利坚合众国,到底发生了什么事情。

由 2007年席卷美国的次贷危机,给美国的房地产业和金融业一系列沉重的打击。美国的房地产价格暴跌,至今年已经进入了第四个年头。美国相当多地方的房价已经跌到了峰期的40%,甚至50%以上。我所知道的很多地方,其租售比已经相当可观。就是说,你随便买一房子,其出租的租金已经可以随便覆盖 Mortgage,而且还会剩余一笔现金。这些地方不必是像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰那种新败之地。像加州的许多地方、西雅图、新泽西这种就业和人口都很旺盛的地方,这样的机会也俯拾皆是。我一个朋友以十万出头的价格(相当于原价的一半左右)买下的房子,出租后每个月可以产生 1000 多美元的 cash flow(付掉 mortgage 后)。如果down payment (首付)是20%,也就是一万多美元,那么其投资回报率粗略地算来便几乎是 100% 了。这是这个房子投资回报最坚实的基础,还没有算这个房子以后升值的回报。当然,这里面没有算进她management和labor的 contribution。只是她那management的办法是最笨的办法。

像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰这种地方,有的房子便宜得不可置信,几乎是两三万美元,甚至更低就可以买到 single house. 至于 Condo 和 Co-op,这个价格就根本不稀奇了。很多加州那边的华人飞过去大举出手购买。那些区怎么样,我没有亲自去看过,不清楚。我知道有的地方,交通非常便利,靠近港口、机场、高速公路纵横交错,临近数个大都会,但房价一塌糊涂,四五千美元到四五万美元,就是因为社区不好。但是如果华人能够聚集其足够多的人数去在一个原来不太好的社区买房子,是可以让一个社区的房价暴升的。我知道不少温州人就这么干。 他们聚众买房,聚众开发,聚众经商,跟一群蝗虫一样,呼啸而来,席卷财富。

除此之外,美国现在还有一个捞便宜货的途径,就是 foreclosure。这是那些无力供房最后被银行收回强行拍卖的房子。由于次贷危机的冲击,美国正在经受有史以来最大的一波 foreclosure 潮。而且,foreclosure 正在将越来越多的“优贷”房子,也就是那些收入良好的中产人士的房子卷走。与 foreclosure 相关的买卖,如 short sale 和 REO. 都是针对这些房子买卖的手法。Foreclosure 是非常专业的买卖,它不仅涉及对房地产的价值评估,还涉及房子债务、状况、房主等情况的评估,又需要在拍卖现场的快速、果断反应,还要有全额的现金,这些对于菜鸟是有一定难度和风险的。因此之故,通过 Foreclosure 买到的房子,往往又要比起市值低10%到50%以上。我所知道的一个地方,原35万美元的 single house (五年新,2000多 sqf, 3-4 bd rm)现在市值跌到了十几万美元,如果是通过 Foreclosure 买,可以5万美元买到。35万美元的房子,5万美元可以到手!!!原价的七分之一,连房子建造成本的一半都不到,更不要说地价了。我的一批朋友跑去想以6 万美元抢购,当地人还说他们“哄抬物价”。这样的 deal. 将进一步大幅度地降低投资成本和风险,提高投资回报。

移民不移钱——中国人海外移民现状调查

May 4, 2011 作者:  
类别:投资移民

只有很少部分的新移民会将主要资产和生意带到国外,在当地的投资行为以拥有房产和股票为主,而房产又占绝大比重

内文导读:

辛酸的前辈

新移民的阔绰生活

中国移民=有钱

移民了,生意留下

《了望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

“我家庭的历史,就是一部近现代中国人的海外移民史。”面对客户的时候,李华学总喜欢讲自己家族的故事,虽然这很不符合西方文化公私分明,保护隐私的传统,但李华学告诉《望东方周刊》,“这能让客户们知道,他们现在处于一个多么好的时候。”

澳大利亚人李华学是上海一家移民公司的合伙人,能说一口地道的上海话。

“我父亲是文化大革命之后的第一批大学生,自费留学并留在澳大利亚,也就是‘洋插队’,我妻子的祖辈是晚清时候作为劳工去美国修铁路的,侥幸没死,辗转去了加拿大。”

中国人的海外移民,无形中带动一个新产业的崛起。2009年,李华学和妻子陈梅重回中国,开始做移民中介。“如今移民的中国人,不再是劳工和‘洋插队’,而是投资者。他们想要的,也不再仅仅是一个海外的身份,而更看重赚钱的机会。”

辛酸的前辈

中国人移民海外,古已有之。晚清到民国时期的“下南洋”,则是中国人海外移民的最高潮。

史载,鸦片战争之前,东南亚各国的华人约为150万人。而1840年鸦片战争之后直到1949年,移民人数飙升,仅1922年至1939年间,从厦门等港口出洋的移民就超过500万人。

当时移民海外的主要是华人劳工。

陈梅的祖辈也是此时离开福建的。“美国的工头也不拿中国人当人,每天都有劳工客死异%

太阳能热电项目—自己管理100万美金办移民

May 3, 2011 作者:  
类别:投资移民项目

适合投资对象:

1. 在办理绿卡的同时,也的确想在美国投资。

2. 有一定的时间进行管理或者雇佣可靠的经理人管理。

3. 需要的资金较充裕。

投资目标: 3-5年内和项目提供方公司一起上市。

有兴趣的投资者欢迎来信咨询: info@maplescg.com


南达科他州第20方案:美国火鸡加工项目

May 3, 2011 作者:  
类别:投资移民项目

项目投资总额:1.05亿美元

借款方:达科他食品公司Dakota Gobblers /  10个胡特尔派公社有限责任公司

借款额:5200万美元

有限合伙人:104位

项目性质:

南达科他州区域中心有限合伙事业10,以五年为期,将贷放款项予项目项下的十一(11)个公司,包括达科他食品公司的姐妹公司- Dakota Gobblers,以及十个胡特尔派公社成有限责任公司,用以投资家禽/家畜养殖和加工设施。与此同时,项目的发展将会直接或间接给当地创造就业机会,从而使得投资于有限合伙企业的投资者最终符合相关的规定,达到移民目标。

项目介绍:

美国达科他食品公司 / Dakota Gobblers火鸡加工扩建项目:

达科他食品公司于2010年被美国家禽协会评为全美第11大火鸡加工企业。达科他食品公司集两大功能为一身,既是家禽/家畜屠宰厂,同时也是深加工工厂。该公司作为大量大型企业的代加工公司,将加工包装好地产品直接送往商店。达科他食品公司于2006年开始生产,并逐渐扩大规模。2010年,达科他食品公司加工了近490万只平均重量约为42磅的雄火鸡。在这一年,公司的销售额达到了2.43亿美元,其中,8500万美元的销售额来自于深加工产品的销售。公司的净利润也在2010年达到了历史最高,为3400万美元。

根据2010年12月31日达科他食品公司的报表显示,公司的账面资产已经达到1.08亿美元,并且,此数值是按照折旧计算,并非公平市场价值。除去折旧,公司目前的资产总额约为1.24亿美元。如在现在的条件下建立这样一个工厂,所需成本将超过1.5亿美元。此外,公司还拥有一栋办公楼,价值为300万美元。加上扩建以后的资产,公司的总资产将超过1.9亿美元。

达科他食品公司的客户需求已经超出其深加工产能。公司每周能够生产120磅肉类食品,即每年约能生产6200万磅肉类食品。目前,达科他食品公司每周的加工量为100万磅,如不扩大规模,将无法满足现有客户的需求量。

Dakota Gobblers的扩建项目分为四期。一期是增加5到8个切割车间,并增加烤炉。 建筑方面的成本预计为910万美元,设备成本则需要590万美元,因此,总成本为1500万。此外,为满足扩建后公司新增加200名以上的员工的需求,需要新建更衣室公共区域,成本为100万美元。由于扩建后产量增加,需要增加几台装载支架,成本为230万美元。最后一期为扩建冷藏库。扩建后,冷藏库的面积将是现在的两倍,扩建成本为300万美元。因此,扩建的总成本预计为2130万美元。

扩建工程完成后,将可以使得达科他食品公司持续盈利,并且可以满足客户的需求。扩建工程约占地6万平方英尺,工程预计于2011年夏季启动,并于2012年秋季完成。

胡特尔派公社项目:

胡特尔派公社 “养殖户”最早于1874年来到南达科他州,他们在南达科他州饲养猪和火鸡的历史已经超过130年,比南达科他州作为美国一个州的历史更为悠久。在北达科他州、南达科他州以及明尼苏达州共有胡特尔派公社养殖户约65家,全部从事猪和火鸡的养殖。在南达科他州,胡特尔派公社是最大的也是唯一的火鸡养殖商。此外,他们也是南达科他州最大的食用猪养殖商,每年生产的均重为275磅的食用猪超过150万头。胡特尔派公社所饲养的猪质量优良,深受大型加工企业的欢迎,例如John Morrell, JBS, Tyson 及其他的加工企业。 胡特尔派公社所饲养的猪和火鸡,以优质闻名于业界,许多育种公司都希望能够和胡特尔派公社合作。

包括Red Willow Hogs有限责任公司在内的十个胡特尔派公社有限责任公司将使用借款来建造和购买高科技家禽/家畜养殖设施,所生产的家禽和家畜最终由达科他食品公司进行深加工,为客户提供优质产品。

筹资金额:

本项目总投资额为1.05亿美元,其中,由104名EB-5投资人组成的有限合伙企业将投资5200万美元,其余资金则由这十一个借款公司及其附属机构提供。

就业机会:

根据美国移民局核准RIMS-II最终需求乘数计算投资所带来的间接就业数量,保证每位投资者所创造的就业数量不少于10个。

还款担保:

1. 向Dakota Gobblers项目提供的借款以及由此产生的利息将由Dakota Gobblers公司新建的建筑及设备作为担保,担保物的价值约为3000万美元。同时,Dakota Gobblers的母公司,市场价值达到1.5亿美元的达科他食品公司也已经于2010年12月出具了公司担保。

2. 向胡特尔派公社项目提供的借款以及由此产生的利息将由每一个有限责任公司以项目项下的设施为第一顺位担保,并且,每一个借款的胡特尔派公社将以0.5平方英里的优质耕地作为抵押,抵押物的总价值约为1000万美元。

以上担保方的净资产总额约为3.16亿美元。

震惊 这就是未来10年的中国经济?

April 22, 2011 作者:  
类别:投资杂谈

看过俺的帖子的人都知道,07年俺警告会发生危机,并预言危机发生后中国会大修铁路;08年俺提出度过危机的正确方法并反对刺激政策,并鼓动大家买黄金;09年预言中国必然发生滞涨;10年俺认定大规模的经济危机已经无可避免必然全面爆发;11年说什么呢?没啥好说的了,现在就是在那里倒数计时等待危机的爆发。闲着也是闲着,不如讨论下危机爆发后,未来10年中国的出路吧!

危机的起源

关于07年开始爆发的危机,当初俺就一直说,那不是金融危机,而是经济危机,是实体经济的危机,金融危机只是其表现形式,其本质是在经济全球化下,所产生的严重的贫富分化所导致的。中国等新兴经济体是政府及少数人富裕,民众贫穷;欧美等发达国家是金融资本及原材料垄断财团富裕,民众及政府贫穷;发达国家与发展中国家之间也存在着极度的贫富分化。

这些贫富分化是怎么产生的呢?途径很多,有金融手段、有行政手段、有垄断、甚至近几年对环境保护的宣传也是一种掠夺的方式。我说金融手段、行政垄断掠夺,有头脑的人都可以理解,比如乱印钞票制造通胀掠夺财富;比如中石油、中石化是怎么通过行政垄断掠夺社会财富的,这些都比较明显。再说隐蔽些的,山西先是通过媒体造势,利用人们对矿工这个弱势群体的关心,通过对煤老板的抨击和用安全生产作为由头,对煤炭行业进行清洗,没想到的是私人煤矿居然对安全也进行了整改,最后没办法了,干脆撕下那些假面具,一张白纸要将私人煤老板赶出山西,实现煤炭的垄断,用他们的话说就是—-增加定价权,什么叫增加定价权呢?拥有煤炭的人要增加定价权,说白了不就是要大幅推高煤炭价格,以实现对下游产业的掠夺嘛。最后怎么样,私人老板被赶走了,大型国企还不是照样出事故,怎么后来就没有媒体再去说了呢?因为目的达到了,山西已经实现了煤炭的垄断,目的达到了,媒体就视而不见了。最后说到宣传环保也是一种掠夺,这个话很多人肯定彻底不能接受了,保护环境是很高尚的事业啊,怎么也变成了对民众的掠夺了呢?这是个更加巧妙的手法了,说清楚需要

更大的篇幅,我们暂不作深入探讨,来看几个简单事实:一个请大家回忆下,从社会开始大规模的关注环境到现在,原材料的价格涨了多少?再说下中石油在伊拉克开采原油的事情:在伊拉克开采原油,中石油承包的费用是2块美元一桶,成本是1块4,就是说开采一桶原油2块就赚了6毛,现在原油价是多少钱呢?大家可以自己去看。成本1块多的油,凭什么可以从不到2块钱的成本,让你掏100多块钱去买?难道这不是一种对靠自己劳动赚钱的人的一种掠夺?如果学习中石油在国内那样通过行政垄断赤裸裸的涨价,市场将难以接受,怎么办?这时候手法上就需要细一些了,宣传资源的不可再生、有限,这样一来就可以改变市场对资源的预期,这时候再涨价,你不但不会说这是掠夺,你还会说很好很好,贵了大家就会省着点用了,减少污染。好,被卖了你还得替它数钱,数完钱你还会觉得自己很高尚。我告诉你不能相信这些鬼话,你还会骂我没素质。其实到头来,石油真的少用了么?只要社会发展,就不可能少用,因为这是我们生产生活的必需品。有人问,用完了怎么办?最担心石油用完了怎么办的,应该是阿拉伯人,我们巴不得石油用完啊,我们可以用核能啊,还有数不清的能源可以使用,没有石油,就没有了塑料,届时还要用很多其他的产品来替代塑料,这将极大的推动其他产品的应用,对经济是非常大的促进,是大好事。还有地球的温室效应、日本核危机,这些一切的一切,都是能源巨头借环保以推高能源价格的手法。就说核危机吧,如果核能不能用,大家想过油价要涨多少没有?这背后谁在获利?核能有啥恐怖的? 阳光是地球的生命之源,太阳怎么发光的?靠核聚变。说白了太阳就是最大的核反应堆。大家怎么不怕啊?日本吃了两个原子弹,那辐射量大吧,广岛长崎不是一直住着人么!怕个鸟啊~为啥美国不肯签署关于大气排放的那个什么条约?因为美国人知道,这是一场骗局,不能签,签了自己将会被别人掠夺。为啥绿色和平组织共同创建者和前领导人 Patrick Moore和Schwartz(美国未来学家)都说过这么一句话——–环保运动将走向反科学、反技术、反人类。他们只是看到了环保运动的本质,但不知道其背后的原因。

贫富分化是如何引发经济危机的呢?其路径是这样的——–当大量的社会财富通过种种途径的掠夺集中在少数人手里之后,整个社会就表现出了购买力的不足,此时投资实体经济已经无法获利了,所以掌握在极少数人手里的资金只能通过垄断方式、囤积炒作固定资产、原材料等来获取利润;炒作推高了原材料和生活必需品的价格,穷人被迫接受这种价格,导致社会财富以更快的速度集中到少数人手里。此时经济增速需求放缓,物价飞涨,我们就可以说,经济已经脱离正常发展轨道,进入到了滞胀的阶段,目前我们正处于这个阶段。进入这个阶段后经济已经完全走入死胡同了,松也不行、紧也不行,怎么搞都是错的,进入死局,怎么折腾都是死,没治了,早死和晚死的区别,越折腾越死,比如韩国、英国,死心了,干脆不动随它去了。除非你让以前吃了钱的人重新把钱吐出来,别无它法,那就需要战争和割命,这就是北非那么热闹的原因。当然我们不行,那好那就继续折腾下去,接下来经济就该向由滞胀到崩溃的阶段发展,我们将看到,随着物价的上涨,穷人开始被迫压缩自身的生活必需品的消费,此时需求将开始出现非常明显的萎缩,企业开始倒闭,失业开始增加,最终走向彻底的崩溃或者无尽的下滑。下滑可以慢慢去忍受适应,但风险最大以及我们最为关心的,应该是大崩溃的时间节点,我是这样设想的—–当需求的萎缩达到某个临界点的时候(这个临界点,我想可能是当价格上涨所获得的暴利无法填补因需求萎缩而造成的利润下滑的时候),或者当囤积到达一定程度或政府货币紧缩后,货币的流动性开始剧烈下降,囤积炒作者的资金链开始出现断裂,炒作资金被迫抛出库存,商品价格开始崩盘,危机爆发。

当然,因为货币、行政政策,使得市场的实际情况远比这个复杂得多。比如,当地产商的资金链即将断裂的时候,政府可以用刺激政策投入大量资金增加流动性,那么市场就不会因为资金链断裂而崩盘,而是要等到需求极度萎缩下才会逆转;如果政府直接用行政手段切断地产商的资金链,则房价则有可能提前下跌;还有市场的预期炒作、媒体的造势、政策的宣传、外部市场的影响等等,这些都有可能影响危机爆发的时间、方式、烈度。所以我们的具体市场操作要远比这复杂得多,但这不等于我们不必认清市场的实质,唯有认清实质才能解开纷繁复杂的思路,把握住大方向,唯有大方向正确,才能在危机中生存下来。我不赞成散户重仓位做短线,昨天我刚刚因为手痒重仓短线而遭受重创,没办法,大家可以想想,市场上有多少职业屠宰散户而生活的人?他们的赖以生存的钱哪里来的?只要我们妄动,我们的心态早就被他们算死了,非专业人员做短线注定必死无疑。

关于危机爆发方式及时间点的探讨

有人说,现在经济不是在复苏么?这个问题我不想讨论,贫富分化没有得到解决的迹象,就说复苏,那完全是胡说八道,不值一驳。接下来我很想和大家讨论的,是目前的几个迹象,能否从这些迹象中判断出,由滞胀到危机爆发的节点是否快要到了,还差多少时间?是必须经历过一个漫长的滞涨的过程呢?还是危机爆发已经迫在眉睫?是漫长的阴跌,还是如暴风骤雨般的崩盘?

1. 大宗商品,甚至08年都没有大幅上涨的一些品种,目前都已经大幅度上涨,大量商品创出了新高,现在只剩下石油尚未新高了。石油还需要多少时间出现新高?大宗商品是否会如央视证券资讯频道远昌看市里说的“最后一冲”而后崩盘?还是像很多经济学家所说的那样,几年后出现200多元的高点?

2.三辆马车即将同时熄火。出口因为成本上涨无法被下游所接受而严重萎缩,用出口厂家的话来说是——订单有,价格合不来,宁可不做,目前处于价格博弈阶段。如果欧美的需求因为库存消耗较大而最终向我们的出口企业妥协,那么我们将可以看到:在中国出口短暂的复苏后欧美将发生严重的通胀,继而迫使美联储加息;投资也开始萎缩,虽然目前地产投资尚未见到明显减速,但政府工程已经出现了资金无以为继的状况,承包政府工程的承包商被政府大量欠款的现象已经越演越烈,由政府主导的基础建设投资出现萎缩下滑的趋势。例如:上海的政府工程对钢材的需求已经下降到了几乎为0的程度;内需也因为市场环境的变化和价格的上涨开始萎缩,1-2月份消费品零售总额环比去年2月出现下降;1、2月PMI也出现下滑,3月虽然比2月高,但3月的天数比2月多了3天,扣除这个因素,3 月PMI仍处于下滑状态;前天宝钢下调其板材价格,就是因为汽车生产需求萎缩所导致的被迫下调,目前板材价格居然向螺纹钢价格靠拢,(板材的需求方议价能力要远强于螺纹钢需求方的议价能力)这就是国内可笑的产业升级所造成的恶果。拉动经济增长的三辆马车同时熄火,其后果就不用我来解释了吧。从这个角度来看,三辆马车同时熄火的时间点已经非常近了,近几个月就有可能看到。

3.钢铁在产能严重过剩、库存高位、需求比同期萎缩的情况下,价格仍然开始了由成本推动的、逼迫硬需求就范的上涨。这不仅仅是钢铁,几乎所有的商品普遍存在这种现象;这种上涨最终将压制硬需求,迫使其萎缩,进而引发危机。但这个过程存在一个问题:那就是价格上涨的速度,在产能过剩的情况下,仅凭成本推高价格,其速度是非常缓慢的,而且作为能够控制原材料价格的垄断者,只要它们稍微有点智商,它们完全可以少赚点钱来压低价格,何必迫不及待的将原材料价格拉高以至于同归于尽呢?比如欧佩克,它们完全可以增加产能来调整油价,避免油价上涨到令经济崩盘的程度。这点很希望能听到一个有说服力的解释。

4.二三线城市甚至县城的房价在短时间内快速上涨,直逼一线城市,这种上涨彻底透支了需求,使得市场再无价值洼地,一旦洪水到来,再无可以缓冲泄洪的空间。

5. 欧洲的加息宣告了欧洲经济正式步入滞涨,此时大家的目光聚焦到了美国,现在关键看6月份美联储结束第二轮量化宽松政策后,是开始加息还是继续宽松的货币政策。由于美国加息必然导致大宗商品价格见顶基本上可以作为市场的共识,所以反转行情反而不大可能等到美国加息后才出现,只要美国加息预期确定,市场就有可能出现反转。由于美元贬值有利于美国的出口,提振美国经济,所以要让美国加息,两个条件必具其一:美国经济复苏走上正轨;美国也发生严重的通胀。我认为第二种可能性居高,而且时间点也不会太远了。

6.高盛通知自己的客户短期多单已经到达目标位可以获利了结,其理由是短期材料上涨已经遏制需求,市场应声大跌。这是一个很危险的信号,虽然高盛同时也说长期还要看涨石油到250美元。但我认为这很可能只是高盛的一次试盘,看市场对自己报告的反应程度。还有擅长做空的索罗斯在中国的战略布局;以及国际大资金对赌中国崩盘的消息。这些信息都预示着崩盘不会太远。

7.1、2月的外贸出现逆差,除了原材料上涨因素导致进口上升和出口的萎缩以外,热钱的出逃也有可能。热钱一旦出逃有多可怕呢?看一段数据:1995年中国外汇储备736 亿;2000年1655亿;2005年8000多亿;2007年15000亿;2009年24000亿;2010年28500亿;现在3万亿!这些数据里我们能发现什么?要知道中国的出口很多是加工型的出口,其利润非常低,假设材料买入100元,卖出101元,创造了201元的GDP,但我们赚的钱只有1 元。在如此低的利润之下,而我们的外汇储备为啥能在后面几年获得如此迅速的增长?建国前50年的储备只有1000多亿,这10年怎么就能增加到了3万亿? 再如,2009年出口只有15000亿美元,但外汇储备却增加了4500亿,用创汇已经完全解释不通了。由此可见,我们大幅增长的外汇储备根本就不是国人通过贸易赚取来的外汇,而是热钱的流入。也就是说,我们的外汇储备是别人寄在我们这里的钱,而不是我们赚来的钱。既然不是自己的钱,我们或者就放在那里不动,或者得把这些钱拿去投资,赚取利润,这样一旦人家问我们要钱,我们也有钱还给人家不是?回头看看我们是怎么花我们的外汇储备的呢?由于外汇的国家垄断,这些钱怎么安排,完全是政府行为,我们的ZF把这些钱都拿来干什么去了呢?除了买飞机、搞赞助这些动辄几千亿的花掉了以外,还有就是投资,这些投资的损失,其他的不说,仅仅两房,就有6000亿的说不清拿不拿的回来的投资。这些钱可是明明白白的花掉回不来了啊!这里就有一个问题了,如果有一天,人家问你要钱的时候怎么办?当中国经济失速,投资中国已经不能获利,人民币升值到头,并开始转向的时候,这些热钱要不要外流?这时候就有两个问题出现了:一你必须从国内市场收回相应的人民币,同时拿美元还给人家,这时候国内的资金流动性就会发生严重的紧缩;第二个问题你有足够可以还给人家的美元么?我怕没有,前几年好用的时候都花光、赔光了。这时候将会发生什么现象?我们是否会一夜间从世界上最大的债权国沦为最大的债务国?如果后面几个月外贸继续出现逆差,是否可以认为,这个情况已经开始发生了?

关于ZF应对危机的政策及其对后期形势的影响

谢谢大家的意见,俺也只是对目前形势和今后出路进行一些探讨,提供一些思路观点罢了,是非对错还是该由大家自己来判断,用事实来说话。关于危机会不会到来的问题,因为俺以前的帖子里已经反复进行了探讨,不想在这里过多的重复。俺的观点是:1承认ZF已经意识到了贫富分化的问题,的确也在采取一些举措,只可惜早几年干嘛去了,现在为时已晚,事到如今,已经进入死局,来不及了;2即便ZF采取了举措,也假设还来得及,但这些举措本身也存在滥用行政手段、举措脱离现实等大量问题,甚至有可能成为助推泡沫和引发崩盘的导火索。接下来,俺还是先说说自己这两天关于危机爆发方式的新思考。

07年开始的危机爆发的特点是股市、期货疯狂冲高后发生猛烈的下跌。这次是不是会以同样的方式爆发呢?我们要在市场上具体操作,绝对不能轻易下这个结论,因为上次危机是在一片乐观的情绪下突然爆发的,而这次大量的人都意识到了危险的来临,我们就不能天真的以为历史还会以同样的方式简单的重复。那么就有两个可能性了:一种是阴跌,当大家都在等待一波暴涨后的暴跌的来临,此时阴跌却开始了,等大家醒悟过来,已经回天无力了;还有一种是快速冲高后的暴跌。哪种可能性比较大?再次提炼这个问题我们就会发现,其核心焦点就是 ——-在产能过剩、需求不振的情况下,大宗商品价格能否继续冲高?物价在崩盘之前能否持续上涨?这个问题我已经问了自己无数次了,终于在今天早上看到一个新闻后恍然大悟。这个新闻就是:沙特阿拉伯减产石油;我继续狗狗,又发现了必和必拓和力拓第一季度减产铁矿石。而后联想到电厂的缺煤、浙江的拉闸限电、国内的节能减排、淘汰落后产能……哦~面对需求的萎缩,可以通过减少产量,制造短缺,进而拉高价格。由此看来,还是冲高后崩盘的可能性居大。

接下来分别评论ZF应对危机爆发的各项措施。

1. 先说说房地产调控政策。前一段时间,曾经有地产商谈到地产不存在暴利,他是这样算这笔账的:50%是政府赚走的地价,20%是建筑成本及其他开支,30% 是地产商的利润。一个楼盘开发到收成需要3年,所以每年的利润只有10%,所以不存在暴利。难道大家不奇怪么?每年10%的利润,每个月1分不到,这些钱还不如拿去放高利贷呢,那些到处借高利贷的地产商是怎么暴富的啊?奥妙在哪里呢?

奥妙在于资金的流动,开发商是这样操作的(具体操作比我说的复杂,这只是打比方):假设买一块地所需要资金1个亿,这个资金用多长时间呢?很短,拿下这块地,把钱交进去,很快再把土地抵押给银行,拿出钱来。但它们盖房子是不需要自己掏钱的,由建筑商来承建,三年后盖好卖出赚30%。那么这笔钱马上又可以用来买第二块地。于是同一笔钱可以不断的重复使用。假设这个地产商一年可以拿10块地,每块地赚30%,3年后它的利润是多少呢,900%。这说明了什么?说明地产商实际上玩的就是一个金融游戏罢了。这也是地产商为什么要不断的疯狂拿地,因为拿地的频率越高,相当于杠杆也越大,利润也就越高。这里问题就来了,一个亿的资金做了30亿资金才可以做的项目,一旦因为政策打压,银行贷款停止发放,会怎么样?此时地产商当务之急就是要赶紧把风险转移,让承建商尽快把房子盖起来,这样才可以套现,化解风险。由此我们可以看出几个结果:1当银行收回第一笔贷出的一亿资金并停止贷款后,开发商就没有资金继续拿地了,风险在于地方ZF;2如果地产商来不及卖出房子,后面的银行将无法收回贷款,杠杆放大的风险在于银行;3项目能否完工的风险在于承建商。这次地产商可以说是最大程度的规避了风险,目前他们的担心主要还在于能否顺利套现。由此看来,短期内只要地产商停止拿地,压力并不算太大,所以房价马上下跌的压力也不会太大。所以说国内地产问题的爆发点有可能不在于房价下跌,而在于卖不出土地的地方财政,而后是房价下跌后的银行,最后才轮到地产商。

顺便说一点:当地方政府失去土地收入来源后,房产税肯定会成为地方财政的重要收入,这是长期趋势,也是化解贫富分化的最佳途径,所以投资性的囤房绝对不可取,不要在49年加入国民党。

大力建设保障房这点我是赞同的,这对社会有利,也拉动需求,但对总体经济的影响实在太有限了。

2. 工资倍增计划。这个问题我以前的帖子里已经分析过了,这个政策表面上看,其初衷是好的,工人工资快速增加,不就减少了贫富分化了么?但深入思考就不是这么回事了,如果有诚意增加民众收入,ZF完全可以在医疗保障、社会保障和教育等方面多承担社会责任,就可以减少民众负担,无形的增加民众收入(农村医保的推广的确大大解决了农民的后顾之忧,这个政策对农村地区经济的促进作用我们必须重视)。但在劳动效率、劳动力素质没有提高的情况下凭空增加工资,只能是向社会传递严重通货膨胀的信号,即便工资能够倍增,只怕物价的增速早就远远高于工资增速了。所以,我认为工资倍增计划后面还暗藏着ZF试图有计划的推动通胀的政策意图。虽然ZF有这个意图,但工资真的能够增加么?一旦失去土地财政,地方财政根本就无力给机关、事业单位加工资,甚至目前的工资都无法保证,谈何工资倍增?我估计过一段时间,政府部门的工资发放很快就会出现问题。企业是否具备持续涨工资的能力呢?据我所知,目前大量的企业产能远大于实际产量,一方面缺工;另一方面也不愿意招收工人了;同时通过减产来提高价格也成为企业对目前经济形势的应对策略。所以,不等工资继续增加,大量工人失业却要先于工资倍增出现了。

美国私立高中面试常见问题解答

April 3, 2011 作者:  
类别:美国留学

面试是申请美国私立高中的关键环节。面试官一方面通过面试了解考生的英语程度,另一方面检测考生的沟通交流能力和临场应变能力。美国私立高中注重的是学生 综合能力和学习潜力的考查:以考生的学术成绩为中心,同时兼顾考生的综合素质和课外活动能力的全面发展。学校面试虽然具有一定的主观性,如若面试官对考生 产生积极的第一印象则会大大提升考生的录取几率;根据多年的美国私立高中申请辅导经验来看,只要在面试中能够做到知己知彼,看似复杂的面试问 题还是有规律可循。

就家长比较关心的一些美国私立高中面试中常见的问题进行解答:

1. 通常美国私立高中会在哪个阶段给考生提供面试?

答: 不同的学校会有不同的要求。根据我们的经验美国私立高中的面试大多需要学生发邮件或者电话预约面试时间及方式。大多数学校是在申请人提交了部分申请资料之 后(包括个人信息)即可预约面试; 部分学校像Stevenson School 是需要提供托福成绩之后才能提供面试。当然我们上面所说的情况主要是针对off-campus面试(即在国内电话或者skype交流工具面试)。

2. 考生什么时候需要预约面试?

答:YESSAT建议预约面试需趁早。通常来说1月-2月中旬都是面试的高峰期。有的学生也因为递交材料太晚而错过了面试截止日期,因此丧失了提高录取率 的机会。但是对于有的要求递交申请材料之后才面试的学校来说,早预约也意味着提早准备好申请材料(包括申请表格,SSAT和TOEFL成绩),所以申请学 校和参加考试也要趁早。

3. 考生一定要去美国当地面试么?

答:不是必须的。去学校面试是个很好的机会,一方面更进一步考察学校的情况获得直观的感受,另一方面考生的表现可以给面试官和学校老师留下更直观深刻的印 象。对于在国内的孩子也有face to face的面试机会,有的学校在11月-2月期间会有招生办老师来中国进行面试招生。或者学校会给不能到学校进行面试的学生提供电话或者skype面试的 机会。通常skype是双方进行视频的形式。建议:对于经济条件或者时间不允许的考生,我们建议考生尽早发邮件向学校预约电话或者Skype 面试。

4. 面试中会问什么问题呢?

答: 面试的问题多种多样,有很大的灵活性,但是根据我们多年的经验常问的问题主要是以下几大类:个人情况,兴趣爱好,学校生活,择校的原因等。

5. 面试是采取一问一答的形式么?

答:面试过程中多是以问与答互动的形式进行,和面试官的互动是很重要的,最能展示出考生的交流能力和随机应变的能力。同时建议考生把面试当成 一次和面试官交流和聊天的机会:针对有些考生会只用Yes和No回答面试官的问题,我们建议考生一定要多用长句来交流,而且要举例谈,增加话题的生动性和 有趣性,考生一定要抓住这有限的20-40分钟的面试时间,尽可能地向面试官展现个人才能和优势,激发他们对你作进一步的了解和录取你的最大倾向。

面试时学生入读美国私立高中的必要环节,需得到考生及家长的极度重视。面试是沟通与了解的过程,孩子要努力将自己的最佳最真实的一面呈现给面试官。

瑞银报告:中国房地产巨大泡沫破灭不可避免

March 28, 2011 作者:  
类别:投资杂谈

瑞银首席经济学家认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题,而这些问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的“温床”。鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位,住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现“逐渐萎缩”,可能导致整体经济硬着陆。瑞银认为巨大的泡沫目前还没有出现,但未来几年则很难避免……

人无远虑,必有近忧。— 孔子

过去20年,中国的房地产大部分时间都很火。可以说房地产建设是和出口一样强有力的经济增长“引擎”。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的两个最重要因素,而90年代末的住房制度改革也有助释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。

中国的房地产热潮能持续多久? 或者说中国现在是否已出现一个全国性的房地产大泡沫并且即将破灭? 我们认为巨大的泡沫目前还没有出现,但未来几年则很难避免。

要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。目前,如果参考一些常见的指标,如房价(及其衍生出的房价收入比等)、建设活动和居民部门的负债率等,我们认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的商品房限购政策,可能对商品房建设产生负面影响。但与此同时政府大规模推动保障性住房建设,这有望支撑未来两年房地产的总体建设活动。

然而,我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性,但数据质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外,近期房地产业的一些发展值得警惕。更重要的是,最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题,而这些问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的“温床”。

中国的房地产泡沫可能并非是一个“典型的泡沫”,即因普遍出现购房杠杆水平过高且房价过高的情况,导致金融系统问题而引发的房价崩盘。相反,鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位,即使住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现“逐渐萎缩”,就有可能导致整体经济硬着陆。

预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。我们认为关注全国建设活动指标、以及房价和银行信贷的走势非常重要。

房地产热潮

过去20年中国的房地产建设大部分时间都很火。房地产建设的快速增长与出口一道被看做是过去十年推动中国经济增长的强有力的“引擎”。2009年,房地产和建筑业增加值在GDP中的比重约为12%,但在考虑到对其他行业的影响后,其整体重要性估计要高得多(我们估计房地产业约占中国最终国内需求的25%以上)。例如,根据最近(2007年)的投入产出表,约21%的非金属制品业产出、16%的金属冶炼及加工产出、8%的交通运输及仓储业产出都流向了房地产业。

房地产投资占固定资产投资(每月和每季度公布)的20%以上,而在固定资本形成(在年度GDP数据中公布)中的比重接近20%。但是,许多重工业投资也是由房地产建设需求引致的。如果我们剔除房地产投资,那么总体固定资产投资占GDP的比重将降低10个百分点,尽管其增长趋势仍保持不变。

推动房地产建设热潮的两个最重要因素分别是居民收入快速增长和城市人口增加。自1990年以来,中国人均实际GDP年均增长9.6%。以美元计,中国人均GDP从1990年的350美元提高到十年后的约1,000美元;而到2010年更是突破了4,000美元。城镇人口也从1990年的约3亿人增加至2009年的6.2亿以上。与此同时,城镇居民家庭总户数也从7,600万户增加至2.15亿户。

居民收入和城市人口的快速增加也提高了人们对更大更舒适的居住条件的需求。此外,全国性——尤其在城市中心的——经济和商业活动的扩张也需要更多更好的办公和商务楼。

投资和城市建设在历经十余载的停滞后,建设热潮在1980年代起就已经展开了。不过,90年代末的住房制度改革实现了从国家向部分城市居民的大规模一次性资产转移。1998年国家正式结束了由政府和国企主导的“福利分房”制度,而与此同时大规模兴建现代商品住房的热潮也开始兴起。房改释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求(见图3)。房地产抵押贷款的发展也起到了很大的推动作用。

看待住宅建设重要性的另一个角度是居民部门。瑞银新兴市场经济学家Jonathan Anderson指出:过去十几年,中国居民用于买房的支出占其总支出的比重越来越高,挤压了居民消费。我们自己的估算显示虽然过去10年居民消费占GDP的比重稳步下降,但包括购房支出在内的居民总体支出仍保持稳定。

不过,居民普通消费和购房支出在性质和持续性方面存在很大差异。我们当然可以把两者加起来指出过去的需求是由居民部门推动的,但这并不是预测未来居民需求走向的可靠指南。消费支出是重复的,因此更加稳定、波动较小,而且往往与居民收入存在正比关系。购房支出则并非重复性的支出,因此被算做投资 。过去15年间城镇住宅市场的兴旺在一定程度上是一次性的,反映了压抑已久的需求得到了满足、以及居民部门把部分财富转移到原先并不存在的商品房上。此外,居民以按揭贷款的形式提高了其财务杠杆、用于增加开支。因此,这个进程不可能像以往那样一直持续下去。随着上述的一些因素逐渐减弱,未来购房在家庭支出的占比预计不会一直不断地扩大。

中国有没有房地产泡沫?

在历经了10多年的房地产牛市后,中国目前是否已出现一个全国性的房地产大泡沫,并且即将破灭? 一年前我们曾在《中国房地产十问》(《瑞银亚洲透视》2010年5月13日发布)这一报告中回答过这个问题。一年过去了,而且自那时起政府陆续出台了各种措施来努力调控房地产市场,但疑虑和猜测继续滋长。关于这个论题的关注和困惑一直持续,并且形势也有了一些变化,我们的理解也有所更新,因此我们认为有必要对此问题再次进行探讨。虽然要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事,但还是可以关注若干重要指标。

房价

通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。 就中国而言,官方统计显示过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长超过10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。

不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋随着时间推移往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布部分大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。不过,中原地产的数据仅覆盖了部分大城市,这意味着我们最终还是不得不主要采用官方数据。

用来判断有无房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。下图9显示了城镇一套100平米住房的平均售价相对城镇居民平均可支配收入的比率,这其实是图7中数据的另一种呈现方式。对中国房地产市场的一个常见评论是房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套普通面积的住房;而在一些大城市,则可能需要20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。

这一现状的影响是只有极少数人才买得起房,但由于销售行情火爆,这是否意味着许多家庭身负巨债来买房。众所周知,美国和欧洲一些国家的许多家庭贷款买下他们本来买不起的房子后引发了怎样的后果。但在中国,居民部门负债率数据(更多论述见下文)和草根信息则反映出不一样的情况: 中国老百姓的购房首付通常至少为30-40%,而且居民部门的资产负债情况相当健康。

其实,中国的房价收入比指标有很大的缺陷——分子和分母都有严重的数据问题。就分子而言,前面已提到平均房价主要基于新建商品房的销售均价,而没有按随着时间推移房产质量的变化而进行调整。我们认为分母的问题甚至更严重: 简言之,官方数据低估了居民收入,尤其是中高收入群体的收入; 而且购买住房的并不是拥有平均收入水平的家庭。

我们这里用的居民收入数据来自国家统计局的居民调查,而统计局自己也承认该数字低估了居民的“真实”收入。据称,对中高家庭收入群体收入的低估情况更严重一些。有些学者估计“灰色收入”所占比重很大且没有纳入官方统计(参见国民经济研究所王小鲁2010年的《灰色收入与国民收入分配》)。虽然国家统计局对这些结论表示质疑,但其国民经济核算账户资金流量表中更全面的数据也显示了居民收入要高于其居民调查中的收入数据。

此外,由于商品房市场仅仅从90年代末才开始大规模启动,因此商品房的渗透率仍然较低。商品房的购买对象仍主要是城市里的高层和中高收入群体。1997至2010年,全国累计竣工商品房约5,400万套,而2009年全国城镇家庭总数为2.15亿户。官方统计显示:收入排名前20%的城镇家庭的平均收入是城镇居民总体平均收入的2.2倍;排名前40%家庭的平均收入则是总体平均收入的1.7倍。对于收入排名在前30-40%的家庭而言,其房价收入比在4-5之间,非常接近国际上的正常水平。

上述结果有助于解释为何在房价相对高涨的情况下,房地产销售依旧火爆而没有依靠放贷的急剧扩张。

我们认为这些数据揭示出另外两个问题。一个问题是:在商品房市场存在供需错配现象:中层收入群体对房地产需求增加但市场上的房地产供应则以高端的居多。另一个问题:收入分配非常不均,而且近年来这种情况可能进一步恶化。这两个问题都很严重,但其实质不是居民用不属于自己的钱购买根本住不起的房子的问题——而这是美国和其他国家近几年出现房地产泡沫的根本原因。

那么大城市的情况如何? 部分大城市房价畸高且还在上涨令民众怨声载道,而且促使政府在过去一年出台多项房地产调控措施。一个可能的原因是诸如北京、上海和深圳这样的城市吸引了外地(乃至外国)的富裕投资者,就好比纽约和伦敦的房地产吸引全世界的买家一样。在中国的这些大城市中,如高等教育和医疗服务等资源较为集中,这也增加了当地房地产的吸引力。

另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。虽然关于租金回报率的数据并不充分,但中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率很低,且最近跌破了3%(上海更是接近2%)(见图11)。租金回报率偏低且持续下跌对房地产市场而言绝非好兆头。

房地产杠杆率

以往的经验显示信贷的大规模扩张几乎总是伴随着房地产泡沫,或预示着即将出现房地产泡沫。不断上涨的高房价和大城市购房越来越难是否意味着中国繁荣的房地产市场背后也存在着信贷泡沫推手呢?

就中国而言,总的来说购房贷款十年来的增速一直高于整体银行信贷,主要原因是购房贷款十年前才起步,起点很低。2009-2010年间购房贷款迅猛增长,因为政府降低了首付要求并下调了利率,但在政府限制第二套和第三套房贷且上调利率后,最近几个月购房贷款增速已经下滑。最近几个季度对房地产开发商的贷款增速也在回落(见图12)。

图13显示了居民购房按揭贷款余额占其可支配收入的比率。有两点值得一提:第一,到2010年底,居民部门的负债率仍处于适度水平;但在2009和2010年间,居民部门负债率大幅上升,反映了这些年房地产热潮的背后有信贷的大规模扩张。居民部门负债率的快速上升表明只要有一定的时间和机会,中国的居民可以很快地增加其负债水平。

还有其他两个更让人放心的数据:首先,很重要的是,新增购房贷款相对商品住宅销售额的比率(我们用其作为房贷价值比的近似指标)在09年大幅攀升后已在2010年回落(见图14)。这印证了我们的上述观点,即对大多数的实际购房人而言,房价的可支付能力并不是问题。另外,尽管房地产相关贷款近期快速增长,银行对房地产业的直接贷款仍处于相对稳定的水平(见图15)。

不过,银行对房地产业的间接信贷敞口可能要大得多。银行对许多地方政府投资平台和对企业的贷款经常以土地和房屋不动产作为抵押物,而且这些实体为一般固定资产投资而向银行借来的资金可能会有一部分流向房地产开发领域。此外,鉴于房地产业是许多工业产品重要的终端市场,因此许多重工业部门的投资和信贷也与房地产业有间接的关联。

房地产建设活动

房地产出现泡沫的另一个迹象是建设活动在一段时期内突然迅猛增长。在亚洲金融危机期间经历了房地产泡沫破灭的国家和地区,其房地产建设活动占GDP的比重都在危机前猛增至危险的高水平。就中国而言,房地产建设活动占GDP的比重在过去10年保持相对稳定,最近几年则有所上升。和相关经济体在亚洲金融危机爆发前的情况相比,中国的建设活动目前看来尚未达到“警戒”水平。不过,应该看到建设活动正在趋势性地稳步升高,今后如果持续上升这一指标就会进入到危险区间。

另外,我们可以分析实际建筑面积的情况,而非增加值。比较人均建筑面积的话,就会发现在过去10年间,中国平均每年兴建人均1平方米的城镇住房,过去2年城镇地区的人均建筑面积增幅约为1.3平方米。相比之下,美国和西班牙在其房产泡沫破灭前的建设速度为人均1.5平方米。当然,中国目前正在迅速地城市化,因此与发达国家比较可能并不完全合适。

我们对中国房地产行业的探讨一直集中在城镇住宅建设上。农村住宅人均建筑面积十多年来一直保持在1平方米,但2009年猛增至1.4平方米。快速增长可能和促进农村经济发展的刺激政策有关,且/或者因为农村居民为了在地方政府征地拆迁时获得更多赔偿而先行修建房屋。后一种现象在许多地区很常见。

住房存量价值

年初的时候,一些投资者对中国住房存量价值占GDP的比重偏高提出警告,并将其与日本房地产泡沫破灭前的情况进行类比。 根据我们的估算,中国的城镇住房存量要比媒体报道的少得多,约占GDP的75%。 我们是这样得出以上估算值的: 取1985年的住宅面积总量,再加上此后住宅累计竣工面积(从1985年起,中国开始公布每年的竣工面积数据)——约为120亿平方米。 假设折旧率为3%,我们得出调整后的按平方米计的城镇住宅存量数据。如果我们按照新建商品房的当前市场价格对全部存量住房进行估值,则中国的住房存量价值约占GDP的120%。 考虑到80年代和90年代初建设的房屋质量较差,而存量住房中又包括集体宿舍和低端租赁房,我们估计调整后的住房存量价值约为2010年GDP的75%。

从理论上讲,住房存量价值是评估房地产泡沫破灭风险时需要考虑的因素,中国的住房存量价值应当远低于发达国家。 但是,对折旧率和单位面积价值的不同假设会造成估算结果差异很大。 此外,各国住房存量价值的差异也受到了很多其他因素的影响,包括金融市场的发达程度、税制和政策方面的其他因素。 因此我们认为住房存量价值并不是评估房地产泡沫的一个很好指标。

那么住房存量本身的情况又如何? 这一数字看起来不那么令人乐观。 我们估计1990年以来,中国累计建设了1.2-1.4亿套城镇住房,而在此之前已经有8000万套以上的住房存量。 与2009年2.15亿户的城镇家庭数相比,这一数字是比较高的。 当然,有很多老旧住房已无法居住、并且在这期间很多老房子已被拆掉,而在未来数年中每年都会有1000万以上的人口被“城镇化”。 不过,大规模建设城镇住房以满足历史欠账的现代住房需求的阶段可能已经接近尾声。

中国会出现房地产泡沫吗? 短期内不会,但中期内风险很高

总结以上的观点:尽管存在着一些预警迹象,并且确实可能存在着空城和局部性的房地产泡沫,但总体而言,中国似乎并未出现全国性的房地产大泡沫。

中期内中国能否避免出现房地产泡沫? 我们认为很难。

短期来看,我们认为房地产泡沫破灭的风险很小。 房地产行业的信贷快速扩张以及销量和售价的急剧攀升已经得到政府的控制。 同时,持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑——政府正通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。 我们认为今年及明年保障性住房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲弱(见表1,更多详情参见我们2011年3月10日的报告《保障性住房面面观》)。 由于购房杠杆水平相对较低、收入快速增长,再加上对未来房价上涨的预期仍然强劲,短期内房价也不太可能出现大幅下跌。

不过,未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。 尽管政府试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价,但我们认为以下根本因素还是会为中国滋生房地产泡沫提供土壤:

银行存款在家庭资产负债表中的比重偏高 高储蓄率、不发达的资本市场以及资本帐户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存款的形式存在,存在“存款堰塞湖“。随着对房地产的投资或资产配置多元化的需求上升,银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫,因为资金转移至房地产会造成房价上涨、反过来又会吸引更多的资金转移。

低存款利率(其他资产回报率较低) 银行存款在家庭流动性资产中占据大头,但回报率非常低。政府为商业银行设定了存款利率上限,而实际存款利率常常为负。存款利率偏低,再加上缺乏房产税和其他持有成本,使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率,促使资金从银行存款转移到房地产市场。 租金回报率较低也减少了市场上出租物业的供给,加剧了市场上房源稀缺。有关投资客囤积空房的常见报道也是佐证之一。

地方政府推升地价及房地产建设活动的动力 地方政府能够且愿意这样做至少存在三个主要原因: (1) 地方政府垄断了城市住房建设用地的供应。郊区土地要进行城镇开发(住房和商业)之前,政府必须首先征地然后招拍挂给最合适的竞拍者;(2) 地方政府非常依赖土地出让收入作投资和搞建设(见图22)。 土地出让收入并未包括在政府的一般预算中,而是列在单独的政府基金预算中(见表2),地方政府的土地出让收入中大部分都用于土地开发、城镇基础设施及其他投资项目;(3) 地方政府对商业和住宅用地收费高昂,但工业用地几乎免费。 地方政府实行交叉补贴的原因一定程度上是由于其一般预算收入最重要的来源是工业企业缴纳的增值税和企业所得税。

大量企业储蓄进入到房地产相关的活动中 由于内在盈利水平强劲、要素价格扭曲且(国有企业)分红很少或不分红,中国企业拥有很高的储蓄和留存收益。 近年来,企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产,一定程度上是由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛。

城镇化偏重于房地产建设 政府把城镇化作为未来数年国内需求和增长的中心主题和增长点,而这往往被地方政府和大众解读为在郊区建设房地产、从而将其“城镇化”。 政府有“城镇化率”的目标,而每个地方政府都试图超额完成目标。 由于中国的就业数据缺乏,同时“城镇”或“农村”(户口)身份并不取决于生活和工作地点,而是出生地,因此衡量城镇化率具有一定的挑战性。对政府而言,更容易的衡量方式就是城市外观——也就是城市般的居民区和基础设施建设。这可能会导致房地产加速建设,而在几年后难以持续。

对城乡土地和住房市场的人为分割 在未经地方政府征购之前,农村土地不能用于商品房建设;同时,如果郊区的农村居民不再务农,而且自建房子,那么这些房子也不允许被出售给城市居民。 对后者而言,市政府在其基础设施规划中(比如学校、医院、取暖以及垃圾和水处理)也并不将这些社区视为“市区”。 这种分割抑制了城市住房供应,推高城市房价。 同时,对农村住房存量和住房建设的低估可能会造成整体房地产业过度建设。

在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下,未来几点中国很难避免出现房地产泡沫,尤其是在政策没有触及到上述基本问题的情况下。

需要关注什么?触发泡沫破裂的因素可能是什么? “中国特色”的房地产泡沫

这一切将如何收场?我们认为中国的房地产泡沫并不会以“典型的”方式上演和收场——即大量的过高的杠杆率和过高的房价导致发生金融市场推动的崩盘。由于居民部门资产负债状况较为健康,并且往往会在购房时至少拿出30-40%的自有资金作为首付,因此购房居民不太可能中断偿还房贷或轻易被迫出售手中的住房。与房贷泡沫引发房地产泡沫的经济体相比,在中国,购房贷款大量违约的可能性很小。

由于房地产和建筑业的规模及其在推动整体经济增长上所发挥的重要作用,由于政策和资产偏好发生变化而仅仅是住房需求“逐渐消退”就可能会导致整体经济的硬着陆。而这反过来可能会对银行资产质量带来严重的负面影响。

可能出现的情况是,居民对添置额外房产的态度出现转变,从而使住房需求大幅下滑。 如果出现这种情况,房地产业会陷入供给过剩,而更重要的是,所有房地产相关的建筑材料和其他重工业也都出现产能过剩、库存积压的局面。 银行对这些行业和企业的贷款随之出现问题。 由于国内银行在借贷时往往重点考虑抵押物的价值,因此上述情况将会尤为突出。 如果考虑进银行在这些行业的信贷头寸,房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。

当然,这并不一定意味着中国就会因此而出现银行或债务危机。目前银行体系的不良贷款率较低,大多数银行都是国有或国有控股,政府的公共债务不大且财政赤字较低,同时中国拥有较高的国内储蓄和经常项目顺差。这些因素意味着银行系统崩溃造成债务或国际收支危机的可能性非常低。 不过,房地产泡沫破裂将给银行系统造成严重伤害,而重建银行资产负债表并吸收所有过剩的产能会使中国至少在一段时间内的经济增长低于正常水平。

触发泡沫破裂的因素可能是什么?具体的触发因素很难预测。 信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好(从而吸引资金从房地产市场流向其他资产),都是可能的触发因素。 也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,造成家庭资产不再从银行存款和其他资产向房地产配置,从而导致需求下降。

当然,目前至少从表面上看,房地产市场并未出现持续的信贷扩张和过高的杠杆率。 这就意味着中国的房地产泡沫积累和破灭的过程相比其他经济体可能不会那么突然和猛烈,而是会持续一段时间。 此外,如果当前的保障性住房建设能真正得到落实,那么低成本的住房供给增长可能会帮助稳定房价,并逐步影响市场情绪。

我们需要关注什么?我们应该继续关注上述的所有指标,不一定是其绝对水平,而是它们的长期变化趋势。

最重要的是,由于房价相关数据的质量不高,因此我们需要紧密关注建设活动本身和信贷扩张。 到目前为止,我们一直认为最好的两个指标是瑞银建设活动指数和银行月度新增贷款。 不过,我们的房地产建设活动指数使用的是城镇商品房市场数据,随着农村和保障性住房建设比重日趋增大(并没有完全反映在商品房数据中),这一指数的作用可能会有所下降。 此外,由于企业、地方政府及相关实体往往自行从事写字楼和商业营业用房的开发建设,因此这两者往往不属于商品房市场。 图23显示了全国范围内的整体房地产建设情况——包括城镇和农村、商品房(仅适用于城区)和非商品房。 今后我们需要更紧密地关注全社会的竣工和建设活动。

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