中国富裕阶层纷纷赴美产子 教育制度等为主因

July 24, 2010 作者:  
类别:美国生活

美国法律规定任何人只要在美国领土出生都算美国人,这催生越来越多外国人选在美国生产,以让孩子获得美国籍。近年来,随着两岸交流频繁,许多“台湾经验”都在大陆复制,其中用观光名义到美国生个美国籍小孩就是其中之一。把生“美国人”当投资,促使越来越多中国大陆的准妈妈也投身于“生子游客”大军中。对于赴美产子之风盛行,美使馆发言人形容,这并不犯法——

■富裕阶层掀赴美产子热

中国的富裕阶层中近年掀起赴美产子热,协助办理此类事宜的顾问公司如雨后春笋般越开越多。行内人形容,中国人希望子女生而之成为美国公民,是希望孩子能享受到美国的教育制度以及社会环境。

美国《星岛日报》援引《华盛顿邮报》消息指出,在众多产子旅游顾问公司中,创办时间最长的,是由一对侨居上海的台湾夫妇所开设。公司会安排即将临盆的母亲,以“产前两个月产后一个月”的形式,在加州的育儿中心住3个月,中心内所有医生护士都说中文,房间设有有线电视和互联网,每天收费 35美元,此外还包括观光和购物行程。公司标榜,整套服务基本收费只是1475美元,这个价钱连汽车、钻戒都买不到,却可以为顾客的子女以至全家换来美国公民身份。公司同时表明,服务并不包括赴美机票和申办旅游签证,他们充其量只会协助填写表格。

公司的创办人周氏夫妇坚称,他们绝非“蛇头”,只是利用美国宪法第十四修正案赋予的出生公民权,协助中国大陆和台湾客户令其子女成为美国公民而已,客户的家境都相当殷实,无意在美定居。

今年1月经这对夫妇安排到美国产子的王女士形容,自己的哥哥和姐姐都曾留学美国,当时家中付了极昂贵的学费,如果孩子有公民权,升学时无疑多一项选择,孩子升学的费用就便宜多了,与丈夫都是来自台湾的她说,美国地广人稀,而且没有污染,居住环境也理想,至于他们自己,除非晚年,否则也不会迁居美国。

对于赴美产子之风盛行,美使馆发言人形容,协办产子旅游的顾问公司,性质其实与协助办学生签证的机构差不多,最多只能说他们是在利用法律漏洞,而美国政府方面,国会既没有为此立法,国土安全部和国务院也没有针对怀孕的外国访客定下特别的政策。

■生“美国人”当投资

美国是为数不多给予在本土出生人士公民权的国家,拥有美国籍后可享受的种种“特权”,是“生育之旅”(Birth Tourism)趋之若鹜的重要原因。美国《侨报》此前报道称,近年来,各国到美国待产生小孩的准妈妈趋增。这其中也不乏来自中国大陆、台湾、香港的准妈妈。三四个月之后就能把最有价值的纪念品“美国孩子”带回家,几乎赴美生育的中国父母们都认为花2万多美元,对子女来说是人生最值得的投资。

根据美国的福利制度,一个孩子如果拥有美国公民身份,就等于拿到了进入社会安全系统的钥匙,尤其是教育。这个孩子长大后能自动报考美国大学,而且更容易申请只面向美国本土学生发放的助学金;此外,孩子的父母多年后可依照宪法获得美国社安待遇。美国移民政策允许本国公民申请外国籍父母、配偶、未成年和成年子女来美定居。这个孩子一旦年满21岁,上述亲友即有资格获发签证,因此即便是如此漫长的等待期,也不会令他们却步。

来自上海的谢太太,5月曾在包下豪华单人房月子中心待产,预计将花4个月在美国生孩子兼坐月子,包括医院自费生产和机票等花销预计将支付3万美元。《星岛日报》指出,已在圣盖博市(San Gabriel)住了两个月的谢太太对月子中心非常满意,在中国做生意的谢先生也将赴美陪太太迎接他们第一个孩子,谢太太认为,这是为了孩子一生发展的必要投资。

■大陆复制“台湾经验”

近年来,中国两岸交流频繁,许多“台湾经验”在大陆复制,用观光名义到美国生个美国籍小孩就是其中之一。美国《世界日报》援引《华盛顿邮报》报道称,来自中国台湾的赵玲伶跟老公周先生5年前在上海创业,专办“生产之旅”,是大陆最早经营这种生意的业者。他们安排大陆有钱的准妈妈前往美国待产,已成功让五六百人顺利成为美国人的妈妈。

依据美国宪法第十四修正案及相关法规,在美国领土出生自然拥有美国国籍,年满21岁后,就可申请其外国籍父母赴美定居。赵玲伶自己就是专程到美国生产,因此察觉“生产之旅”在大陆的商机。过去入住该公司坐月子的孕妇八成来自台湾,现在光是北京及上海的客户就占了七成。赵玲伶的老公周先生称,大陆客户都是经济富裕的医生、律师、企业领袖、知名媒体人等,“他们搭头等舱赴美”。

委托赵玲伶代办赴美生产的朱女士说,教育及生活环境是主要原因,要提供小孩另一个选择机会,有了美国籍在美国念书比较便宜。她说,她们夫妇目前没有想要移民美国,“也许等退休以后吧。”

登录前的资金准备

January 16, 2010 作者:  
类别:美国生活

在将要登陆前,朋友亲戚之间总是有喝不完的酒道不完的别。现在,来到了,把来之前的一些准备工作总结写下来,希望能够给大家打来一定的帮助。

换外币是必须的,由于钱都被我收集进了工行存折,所以我们选择了工行换。靠我们最近的只有蛇口支行才可以换,我们是提前一天预约的(一定要预约,否则很可能白跑),被要求带上签证护照,移民登陆纸,身份证。

原以为每人可以换5000USD,结果被告知:护照签证未満半年只能每人换3000USD。。。重新填表,复印,审批,上网进电脑,资料被复印了数十张,那感觉象不象是取自已的钱,倒象是讨钱,约两个半小时后才算是到储蓄柜台拿到钱(这是我第一次看到美元元,很新连油墨味都还在)。这点钱还不够买一部二手车的。

好在事先找朋友换了些美元。
从换钱中我的体会是:
1、有路子的平时换点港币或美元存着,无需银行报批;
2、每个银行外币牌价不一样,最便宜的好象是中行,最贵的是招行(留意网上查询);
3、银行有些强盗行为,明明牌价是一个数,可真是去了柜台,你查了一天也白答,他说升了,你只好认了,我结果换的就是就高了好几个点,好在换的不多,若是数儿大估计跟有没有熟人恐怕是有关。
4、办一个工行的理财金帐户卡(免年费的),证书版,最方便日后走帐,网上支付。就不用带太多现金了。

谢国忠:买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房

November 22, 2009 作者:  
类别:买房

“美国纽约的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半,而人均工资却是上海的七倍。”

目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。

谢国忠,著名的“悲观主义”金融预言家,中国股市和楼市的唱空者。虽然其“悲观”的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭。这些预测均在市场被认为是最好的时候–cleetah:谢对上海楼市的判断是阶段性的准确,对股市大体准确,资本市场说好听的话,都是有所图的,股评家说股票好,他希望你去高位接盘,房产商,中介说房子好,是希望卖掉产品,虽然也有特例,但多数不外如此。

如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,“地王”频现。就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了“去美国买房”的“另类”观点—cleetah:美国房价我年初建议过朋友去投资,但大家被连续4年的下跌所吓住,抑或想买但担忧不好管理,最终没有行动,现在加州基本持稳,还小有上涨。

建筑在“故事”之上的中国楼市

《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了。去年参加的人很少,大家都垂头丧气 的,而今年大家都喜笑颜开。论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了。 不知您怎么看这样的观点?

谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢“讲故事”。所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是“故事”。楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求,主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关。现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完全是靠银行里的钱支撑起来的。只要银行里面还有钱,那就什么“故事”都能讲。

《浙商》:为什么说刚性需求是在“讲故事”呢?

谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自哪里?主要来自城市化进程中那些进城的农民。但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗?根本买不起,连白领都不一定买得起,别说农民了。就算他们买得起,这还是一个“故事”,因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人。 而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求。现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产 能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米。其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在 未来爆发出来。

《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下。

谢国忠:这又是一个“故事”。20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:“你看看,哪里还有地造房子啊?”但现在呢,日本的地价跌了80%-90%。这告诉我们,说没有地,那是在“讲故事”。中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜—cleetah:96-99年底我在深圳工作,特别是香港回归后,一些香港同事茶余饭后的谈资就是自己买的900伬豪宅(80多平方米在香港确属豪宅)又涨价多少,大家浑然不知一次剧烈的下跌就在身边虎视眈眈。

买房不是对抗通胀的最好手段

《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场“虚火”,根基是很脆弱的?那现在是什么样的理念在支撑着这一“虚火”?

谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期。于 是,又有更多的人加入了这场狂欢。现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的。因此,手里一大把钱多半会去选择买房 子;另一方面是银行的海量信贷刺激。

只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦 没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时,泡沫也就破裂了–cleetah:上海的GDP二位数增长光环在经济危机前面显得黯然失色,那么光修桥铺路 远远不够,还需要推高房价地价来促进财政收入(北京财政收入中卖地占了半数,上海估计4成差不多了),走上一条与日本泡沫经济一样的老路。

《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗?

谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的。但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢-cleetah:07年底有不少人准备通过买房买股买矿来对抗通胀,结果上海跌掉了首付–当时3成首付,股票跌去半数,矿产关停并转?现在中国就是这样的情况。我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱。现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨。如果哪一天认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了。

到美国去买房

《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观。为什么?

谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难。而美国刚好相反。但是现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了。我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成了资金链缺口的下降。其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个百分点。所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子—cleetah: 加州是亚裔聚居之地,现在房屋价格是06年初高点的60%-70%,大约相当于当地居民收入的4倍左右,硅谷贵一些,但当地收入更高,从绝对价格来看,对中国投资者也是非常有吸引力。

《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间?

谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了。现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子—cleetah:上海的租金回报率已经为市梦率,需要出租40年甚至更长,才能收回投资,个人觉得赌博成份太大。 另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍。 现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的。而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随 着美元转强,应该会有比较大的反弹空间。

《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢?

谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨。中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨“一波又一波”的现象在中国楼市和股市都很常见。我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了。因为中国资本市场,知道什么时候“进”比什么时候“出”更重要。但是眼下资本市场的疯狂不会持续很长时间,“纠偏”可能发生在今年四季度。明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮。但 长远看来,这是靠不住的。当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩—cleetah:上面段落 说道租金,谢用了商业房产来比较,估计有些问题,上海商铺的租金回报率大概6%左右,那么美国有24%吗?在圣地亚哥的公寓出租回报率大概10%,纽约也 是10-15%,独栋别墅不知行情如何?。

《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机?

谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌。明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入。一旦大家都注意到了,原 来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入。到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了。等着去美国买房吧,记住选择那些大的城市、地段好一点的地方—cleetah:绝对价格还是便宜了很多,有心投资的多想想,既然外国人能到中国买房,中国人同样可以走出国门,只要有利润,其它都不是门槛。

美国的房价(下)

November 20, 2009 作者:  
类别:买房

注: 原文转自时寒冰博克

《美国的房价》上和中发出后,引起的反响出乎意料。一位朋友告诉我说,地产界几位“胖子”(重量级人物)私下闲聊时,评价说“姓时的最近表现很不好”。其实,对于某些人而言,我何曾“表现好过”?我只是写下美国之行的一点见闻而已,真不明白何以惹得那么多人“忍无可忍”,以至于有人兴致勃勃地上门叫阵,被我慈祥地摸一下头又回去洗洗睡了——当然,摸脑袋的事情不能常干,毕竟,抢神父的饭碗是很不厚道的,所以,再出现这类事情希望大家伸出援手帮我一把,只当做慈善了。
对于我前面拍摄的照片,有人说美国的那些房子都是木头房,以便于随时拆迁。你当我和那些带我去看房的在美国生活了30年以上的华人,都是吃泡泡糖长大的么?你当美国是中国,人们时刻准备着离开家园为城市改造献青春吗?美国的宪法和法律不是仅供观赏的。而且,在美国,由于标准要求高,木结构的房屋成本并不低,对防火、防潮、防虫、透气等的规定是非常严格的(比如,用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17%),否则,一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭,所面临的赔偿可能令其倾家荡产。即使在中国,木结构房屋的造价也并不低。为此,我专门咨询了几位开发商,并查询了相关资料。资料显示:木结构房子全部完工后的总成本与混凝土等其他结构房相当,甚至更贵一些,独立木结构住宅每平方米的总建造成本甚至能达到6000元左右。
整体而言,即使从绝对值上比较,中国的房价也超过了美国,更不用说像北京、上海这种一线城市的房价了。如果从房价收入比来看,中国的房价绝对是全世界最高的。大家不妨参看一下曾在美国生活过的多位财经人士写的中美房价的比较文章,更可以参看中国和欧洲的房价对比——这种对比更直观。至于物业税,我走访过的住宅小区,物业税一般在1%(刘广宇先生所在区域)至1.2%(Jack家所在区域)之间,由于政府通过很多优惠措施减轻自住房者的负担,实际支付的税收要远低于这个规定值,更何况,物业税都有明确的支出项目,缴纳税收换取了优质的服务,这是美国公民自愿缴纳物业税的重要原因。
在《美国的房价》上和中发出后,我也收到几位在美国工作的朋友的来信,他们提供的资料与我在美国了解到的情况相吻合。

我们今天不妨从简单的数据入手做做一下比较吧。
2008年,美国人均年收入(全美国民)为3.76万美元(世界排名第4)、中国2008年人均年收入(全国居民)仅1100美元(世界排名109位),美国人均收入是中国的34倍。当然,这样算可能会让一些人不爽,脾气大点的可能会“忍无可忍”,伸长脑袋让你摸,以折磨你善良的内心。
我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年,全国城镇居民人均收入15781元,约折合2300美元;2008年,全年全国农村居民人均收入4761元,折合700美元。显然,即使拿中国城镇的人均收入与美国(含农村)的人均收入对比,中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%,或者说,美国(含农村)的人均收入是中国城镇居民(不包括农村)人均年收入的16.3倍。另外别忘记了,美国有健全的社会保障,并且,物价水平低于中国——这一点下篇文章介绍。
这样比较让开发商们平衡点了吧?
那么,美国目前的房价是多少呢?
2009年10月28日,美国商务部公布的最新数据显示,美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元,折合人民币约140万元(美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标)。换句话说,在美国每套约20万美元的房子,是绝对的主流。需要强调的是,这指的是美国的新房价格,二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。
美国的新房指的是什么样的房子呢?上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出:美国的房屋面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。
这样计算出来,美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。
其实,这样算并不严谨。因为,美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算,美国是按照使用面积计算的,而且,诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积,综合折算下来,美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。即便这样,还没有考虑前后院,美国住房的前后院也是不算入面积的。另外,还有四点不同:其一,美国的房子在中国被称为别墅,而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来,美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话,差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二,中国的房子不包括土地,相当于一次缴纳了70年的租金,而美国的房子是包括土地的,永远归其所有。其三,中国的是毛胚房,美国的是精装修房。其四,美国的住房质量和品质更好,美国的住宅平均寿命是80年——100年,而中国是30年(这个数字连开发商自己都“供认不讳”,不妨看看他们此前写的文章)。
在中国,许多普通人,用花费毕生心血积累的财富,换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房,房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比,但有院子,可以种花草,是一片属于自己的世界。而且,位置稍远一些的房子,几万美元的照样舒适地令人感慨!在洛杉矶的时候,我们开车去看一位朋友,导航仪把我们带进了一个同名的街道,那里居住的是中低收入者,一套住房的价格也就4万美元左右,院子美化得花园一般。
正因为美国的房子品质好价格低,所以,才有那么多的官员、商人,悄悄地在国外买房,心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活,基本上都是“一去不复还”。最聪明的当属开发商,他们一边说中国的房价低,美国的房价高,一边又悄悄地把财富转移走,去国外买房。据一位开发商职业经理人估计,至少超过一半的有实力的开发商,把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。
美国的住房政策对建设美国特色(原谅我用这种表述)的和谐社会做出了重要贡献。
美国对公众购房尤其自住房有很多优惠政策。通过媒体的报道,国内的读者一般都知道,美国自住房住满两年以上出售时享有增值税减免优惠,自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。其实,还有更多。据《Housing Policy in the United States》一书介绍,美国建立住房体系过程中,有两大主题:一是自有房。为了让民众买得起房,美国政府采取补贴等措施,帮助民众买房。“联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴,使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……到1972年为止帮助40万户家庭成为了有房户。”(该书第265、266页)后来,联邦政府又通过发行抵押贷款收益券等方式,为购房者提供补助。“除了住房抵押贷款利息支出免交个人所得税之外,其他针对有房者的税收政策还包括不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免,以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……除税收支付之外,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:一是支付具体住房工程的建设;二是帮助租房者获得私人市场的住房;三是为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。”(第6页)根据《Housing Policy in the United States》一书的介绍,美国自有房住户的住房支出绝大部分(接近80%)在其总收入的30%以下,而且,美国的社会保障健全,这使得民众有更多的资金用于消费,所以,很少听到美国拉内需,人家一直是超前消费。与美国的情况相比,中国由于社会保障不健全,相当一部分收入要用于弥补社会保障不足的缺口(教育、医疗、养老等等),能够用于买房的收入应该占到总收入的10%是合理的,但是,所有的人都知道,这个比例在中国到底有多么令人触目惊心!不然也不会有“房奴”这样的词产生出来。
在美国,对于买不起房的人,政府通过提供房租补贴等方式帮助他们。“总的说来,目前有将近690万低收入家庭接受某种形式的房租补贴,其中,受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目,提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目,提供塞180万套廉租房。公共住房排名第三,提供了120万套住房……剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和Home项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助……住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励,它还涉及与住房有关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。换句话说,所有致力于为低收入和少数族裔住户提供住房的制度、法规与实践都是住房政策的中心。”(该书第7页)而在中国,最大的问题是住房的最大受益者是地方政府,他们为了力推房价以把地卖个好价钱,建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上,任何调整房价的措施都必然失败。实际上,许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。
美国建立住房体系的第二大主题是收入融合(Income Integration),简言之就是化解贫富对立,建设和谐社会。两个办法,一是“分散”,帮助公共住房居民和其他极低收入住房搬入中等收入、通常位于郊区的社区,二是“收入融合型住房”,即把不同收入阶层的住房置于同一建筑或同一开发项目中。(全书第269页)
写这篇文章的时候,我不想再像前两篇那样,用自己拍摄的照片作为说明,免得有人继续说我不客观。在拉斯维加斯的时候,我拿了两本当地出版的售楼指南,本想找个扫描仪,从第一页到最后一页全部扫描出来,让大家看看,20万美元以下的房子,在美国是不是主流,让大家明白,“美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元”到底是一个什么概念。但是,我们偌大一个报社,居然没有扫描仪,我只好用数码相机翻拍下来代表主流的信息,让大家看个大概。由于才疏学浅,时间匆忙,不当之处请指出,本人即更正。
再说明一点,这只是我在美国的一些见闻。美国不是天堂,但是,我们要汲取它好的一面,经常对照别人的优点才能更清晰地看到自己的不足,这样做的目的,是为了促使各级官员从诸如“钓鱼”这样的繁杂事务中摆脱出来,认清腐朽、堕落的资本主义执政者通过重视诸如住房这类民生欺骗、麻痹人民的可耻伎俩,认真执行中央的各项民生政策,正确落实科学发展观、建设和谐社会,以使民众摆脱房奴的枷锁,在生活质量上赶超英美,使万恶的资本主义社会露出狰狞的面孔,遭到全世界人民的唾弃,使中国特色的执政理念成为各国效法的典范,在人类历史上写下最光辉的一页。

图1(见下图):这是我在美国时,拿到的一本拉斯维加斯2009年10月份出的新房价格指南。提醒:美国卖的房子基本上都是精装修房(别墅)。

图2 (见下图):这套漂亮的房子9.9万美元,旁边是详细介绍。

图3 (见下图):这套房子的面积比上一套大,卧室和洗手间多,价格为10万美元。

图4(见下图):再看一套10万美元的精装修别墅(国内的说法)

图5(见下图):这套房子14万美元

图6(见下图):这套房子18万美元

图7(见下图):还是18万美元,又是一种风格。

图8(见下图):同样是18万美元,更大气一些。

图9(见下图):再看一幅。

图10(见下图):这套20万美元,生活便利。

图11(见下图):这套21万美元,面积更大,环境更美。

图12(见下图):像童话中的房子,30万美元。在这本新房指南中,基本上都是20万美元以下的房子。只有几套超过20万美元。

图13(见下图):这是这本新房指南中最贵的房子,看看图片和介绍,简直就是一座庄园。所以,广告中才自信地打出“Come and visit the homes you will never want to leave”的描述。

图14(见下图):这本小册子上的房价更低,每套房子的价格大部分在10万美元以下,最低的在4万美元以下(都带院子,地属于自己,有的面积还很大)。

图15(见下图):这套房子5.9万美元,面积1.25acres(英亩,1英亩约等于4047平方米),1.25英亩即5059平方米。

图16(见下图):这套房子10.29万美元,面积达5acres,5英亩即20235平方米,需做最后修整,可加入自己的设计。

图17(见下图):这套房子是两本广告册中最贵的,也是唯一一套超过50万美元的房子,看看诸如4-car garage这样的表述就不难理解了,简直就是一个庄园,又像一个小城堡。

附录1:
小赖的博客
(http://lionelli365.blog.sohu.com/) 在《美国的房价(中)》后面跟帖写道:
我是一个留美学生……最冷人咋舌的是国内的房屋价格,我刚刚在北美这里买了HOUSE(国内叫独栋别墅),2004年建,不错的小区,离城中心downtown开车走快速路只要15分钟,240平米的两层别墅另加地下室和前后院子(在这里,地下室、 车库和屋前后院子是不算在房屋面积内的,240平方米是只房屋室内的使用面积),一共花了是32万。贷款利息是2.25%,月供1000多元,因为是我和老婆两人一起还贷,所以觉得压力不大。和国内同学聊天,他们每个月都要还3-4千,4-5千的房贷,房贷几乎是家庭收入的50%-70%,甚至需要父母帮着每月还房贷。而且买的还是个2室1厅或3室1厅,真是吓人。日子过的紧巴巴,还要这样过30年,这样的事情在北美是难以想象的。而且在这里,享受生活中的快乐是第一位的,金钱,房子不是人们追求的目标。国内的房地产业,事实上,已经处于危机之中。因为在北美,房屋贷款明文规定,月房贷还款不能超过月家庭收入的35%,而房屋总款一般是家庭年收入的5倍。去年这个省的平均公寓价格是每套公寓24万美金,平均房屋(国内叫独栋别墅)价格是30万美金。再看看中国炒房的人们,比较起来就是在刀头舔血。目前国内的物价水平,税法制度感觉就是逼着人们在工资之外去找钱,逼着人们去FU BAI。人们不安心工作,总是想方设法的 投机取巧,急功近利,走捷径,饮鸩止渴。这样长久下去,真不敢往下想……”
“在北美,房屋的价格一般是家庭年收入的5倍。举个我朋友的例子,他们生活在美国的一个二线城市(类似于中国的苏州),是一对年轻夫妇,他们都是刚刚进入工作岗位的中学老师,税后月工资每人在2500美金左右,那么他们的家庭年薪是6万美金。而他们买的独栋别墅是28万(室内精装修的独栋别墅:房屋100平米,地下室100平米,能放2个车的车库,和80平米的后院),可以这样说,他们在保证享受生活质量的前提下,在10年内还清贷款是没有任何问题的。而国内呢? 动辄几十万上百万的公寓,有的是一辈子也还不完的贷款。看看吧,这就是中国房地产的暴利。别说现在国人买不起房,就连在这里生活了十几年的华侨,谈到回国养老时,都说在国内的房价他们很难承受。这就是事实,为什么这么多留学生毕业后不回到自己的祖国创业?他们不想吗? 他们回的起么。”

附录2:
左巴
(http://zorba.blog.sohu.com/) 在《美国的房价》上后面写道:
“在此为时先生补充一点,在美国,如果一个男人工作,养活太太和一个孩子,按揭一套约23万美金的HOUSE(休斯敦市郊中产社区的均价),那么这个家庭将享受的税收优惠是很多的,基本上可以抵消掉物业说。如果养育两个孩子,优惠更多。目前中国最大的问题是,比如在深圳,如果夫妻一方失业,家庭经济可能立即陷入危机,所以中国的妻子是比较辛苦的,这也是深圳30出头的女人很多看起来都像40多的原因。在深圳可能幸福指数最高的是公务员了,公务员里幸福指数的最高的是夫妻均为公务员,永远不用担心失业,无论经济好坏。”

附录3:《上海房价太高 海外博士后放弃国内年薪30万工作》——2009年10月19日《证券时报》
近日,一篇名为《房子让80后成为垮掉的一代》的网络帖迅速在全国各知名网站转载并引起热烈讨论,帖子直指高房价对年轻人创业热情和创业精神的打击。帖子称,“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的时间才能买套房。因为房子,我们害怕失业;因为房子,我们不敢创业;因为房子,我们被迫啃老;因为房子,我们不敢养育下一代。因为高房价,很多80后的抱负只是尽快拥有一套房子,因为房地产,80后沦落为最没有志气的一代。”
其实,并不只是80后对高房价无可奈何。即使是一些有学有所成的海外专业人才同样对国内的高房价无可奈何。目前在美国华盛顿某生物研究机构就职的博士后刘斌(化名)去年就萌生了回国发展的想法,并且与上海某知名研究所进行了联系。可惜的是,虽然刘斌的研究领域非常符合该研究所的发展方向,并且研究所也极力邀请他回国发展,但是权衡再三,刘斌最后还是放弃了回国的打算。
熟悉情况人士告诉记者,刘斌之所以放弃回国,一个非常重要原因就是上海的房价太高,回来后生活压力太大。该人士告诉记者,已经在美国十多年的刘斌在美国的发展也很成功,不仅拥有不菲的工资收入,而且在华盛顿拥有一套面积达500平米的独栋别墅,各方面的生活也非常惬意。但是如果回国,刘斌可能将面临一定的生活压力。据介绍,为了引进人才,上海研究所开出了不菲的条件,给予近三十万的年薪,并给予一定的住房补助。但是刘斌发现,与上海最近几年猛涨的房价和生活成本相比,这样的收入水平和住房补助仍旧是杯水车薪。考虑到回国后生活水准将会大幅下降可能对小孩的发展不利。所以权衡再三,刘斌最后还是放弃了回国的打算。
这样的案例并不少。一位在美国金融领域发展多年的人士最近也作出了回国定居的打算,并委托一个熟识的朋友在深圳物色价值在百万美元左右的合意楼盘。但是令他诧异的是,一路打听下来,居然发现百万美元在深圳根本无法买到合意的房子。最后该人士放弃回深圳发展的想法

美国的房价(中):美国中产阶级的住房

November 20, 2009 作者:  
类别:买房

为了在短时间内了解美国的房价,我马不停蹄,多次向在美国生活了20多年甚至40年以上的华侨打听情况,他们主动带我走访了一些住宅区,并向我提供很多信息。我最感慨的一点是:房子是用来住的,是用来享受生活的,不是用来炒的,更不是政府借以敛财的工具。
当然,这种表述容易引发歧义。如果用如下方式表达,就安全得多:万恶的资本主义当权派,用优惠的住房政策和良好的服务,收买人心,欺骗人民,使他们在一种骗局之下过着幸福的生活,以达到既得利益集团捞取选票,维护权力私欲的目的……
不过,万恶的资本主义制度,在“欺骗”民众方面,做得实在太像了,几乎难以看出破绽——当然,这或许不是单纯依靠居委会老大妈做思想工作,通过提高政治觉悟就能解决的问题。
今天,看看美国中等民众的住房状况。
下图(图1)是一套使用面积在500平方米,购买价为70万美元的别墅远景(尊重美国人的隐私,近景未照,但拍摄有周边的住房照片,房价大致相差在一个水平上)。距离洛杉矶国际机场大约45分钟的路程。

一般而言,开发商批量建造的同一设计标准的别墅要比单独设计的别墅价格低不少。购买房屋时,开发商对房屋都做了精装修并经过了政府有关部门的严格检查和验收。有很多美国人是自己建房,即自己当自己的开发商,买下土地以后,聘请设计师设计,设计被政府有关部门批准后,找施工企业施工。非常高的自由度。
这套别墅由于紧邻高尔夫球场,根据美国法律规定,墙玻璃装的都是防弹玻璃。房主是经商的,年收入20多万美元(税后),也就是说,他三年多一点的收入即可买一套这样的住房。但是,他没有炒房。其实,整体而言,在美国,炒房的狂热度比中国差远了。首先,在美国炒房的成本非常高,美国的税收等政策对炒房者是毫不怜悯的,主要体现在持有环节方面。第二点,美国人信奉基督教者居多,民风比较传统(这一点跟我此前的印象大相径庭,美国人对传统道德的遵守和对宗教伦理的敬畏,给我留下了深刻的印象。比如,这个区40年没有发生过一次盗窃案,朋友介绍时我忍不住追问了一句,得到的答复依然是肯定,实在是有点难以置信),欲望受到这些因素的制约。第三点,美国的政治透明度相对较高,官员在短期内快速敛财购买多套住房的可能性微乎其微,官员通过腐败发财再通过官商勾结推高房价以实现自我财产二次增值的可能性更是微乎其微。
看看这幢房子(即我们所说的别墅)后面的高尔夫球场(图2)。


再从另外一个角度看看,有点西方油画的感觉。只有一个字:“美”!(图3)

以下是在周边拍摄到的一些住房照片,照片除注明者外,都是刘广宇先生拍摄的,版权归他所有,特此声明。
图4(见下图):我们所称的独栋别墅,带着复古和魔幻的风格。

图5(见下图):这幢有点像我们说的联体别墅(如果是独栋别墅实在太奢侈了),当然,别墅在美国统称为房子,我们这里的房子在美国被称为公寓,这里再啰嗦一句。

图6(见下图):这幢有点像童话中的房子,很温馨,当然,价格会低不少。

图7(见下图):房子配上古树,更有家的感觉,每一家都非常注意美化自己的家园。

图8(见下图):房子与树的组合,是最常见的组合。

图9(见下图):这种风格的房子也蛮漂亮。

图10(见下图):有点古堡的感觉:)

图11(见下图):这幢房子看起来,很像中国乡下的那种房子,连大门都像。被古树抱着,更宁静一些。

图12(见下图):带点园林味的房子。

图13(见下图): 周围的体育设施(紧邻高尔夫球场)。

图14(见下图):高尔夫球场(这张和下面那张是我拍摄的)


图15(见下图):高尔夫球场一角。

图16(见下图):刘广宇先生喜欢跑车,这是他的保时捷跑车,俺也感受一下。

图17(见下图):刘广宇先生和妻子Jane一起陪同我去拉斯维加斯时,在酒店的合影。美国之行,他们给我很多难忘的帮助。


整体而言,美国的中产阶级在住房方面是比较宽裕的,至少,从我亲眼所见、亲耳所闻的信息来看如此——当然,我所看所听的也是有限的,所以,才借助了当地华侨的慧眼。由于美国的中产阶级大部分人不为住房问题困扰,可以安心工作,安心做自己喜欢的事情,实现自己的人生价值。这个群体的创造力被最大限度地激发出来。住房是一种生活必需品,而不是一种理想。有时候我想,这或许也可能称之为境界,而这种境界在美国是极其平常的。
当然,我可以用有关部门喜闻乐见的语言来表述我接下来的观感:美国政府其实是非常傻帽的,把房价推高些,质量弄差点(可以建了拆、拆了建),既可以拉动GDP增长,又能提高政府的财政收入,何乐而不为呢?而且,培养出一个开发商这样的吸血鬼集团,可以供养钱财,于公于私,都大有裨益。不妨看看人民网的这篇报道——“受金融危机影响,美国大约有30个州政府缺乏资金支付失业救济金,未来几个月将面临破产。目前,以最富有的加州为首,众多州政府已向联邦政府要求贷款,但是联邦政府也同样债台高筑……”
当然,美国的当权者非常聪明,全美国3亿多人口中,私人拥有枪支数量高达2.5亿。美国不禁枪,是因为“美国人民有推翻暴政的自由”,当权者当然不敢了。他们清楚枪不是用来打鸟的(很多美国人视动物为朋友),如果人成了鸟人,就很难说了。所以,房价说到底,是一个政治问题,是谁怕谁的问题,官畏民与民畏官,必然导致两种完全不同的走势。
下一篇介绍美国的普通住房。

美国的房价(上)

November 20, 2009 作者:  
类别:买房

注: 文章转自时寒冰博克:http://shihb.blog.sohu.com

房价是我最关注的问题。美国房价到底高不高?作为一个研究中国房价的参照物,有关这方面的数据至关重要。
以前,我对美国住房问题相关信息的获取,主要是源自美国学者的著作,如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》(《美国住房政策》)等,使得我对美国的住房问题有一个大致的了解。比如,2004年,住房建设和改建对美国GDP的贡献为6%等数据(从Alex F. Schwartz提供的数据来看,1950年至2004年,美国住房每年对GDP的贡献相差不是很多),这很容易对比出个别国家GDP过于倚重房地产业的危险状况。
我这次去美国,主要调查的是美国的住宅价格。介绍一点常识:在美国,所谓的房子是指我们国家所说的独栋别墅,而中国所谓的房子在美国被称为“公寓”。另外,美国出售的房子基本上都是精装修房屋,因为,许多州的法律都规定,不动产未成形以前不得出售,像中国的毛胚房在美国的许多州是禁止交易的。因此,美国也没有像中国这样的完全为既得利益集团着想的预售房制度。

(一)Jack家的房子(独栋别墅)

先说Jack先生家的房子。这是我到美国后的第一站。虽然主办方已经为我定好了酒店,但为了了解房价的情况,我与同去的周先生夫妇一起,住在Jack家一天(第二天我住回了酒店)。
Jack是一位投资家,也是美国外交委员会委员,他居住的小区属于富人区,房价在美国也属较高的。这幢房子距离洛杉矶机场大约50分钟的路程。据Jack介绍,房子的面积为350平方米左右,他顺便加了一句“相当于上海500、600平方米的别墅面积”。原因是,美国的房子不仅是按照使用面积计算的,而且,可以并排放两辆SUV的大车库是不算入面积的,除此,还有一些诸如阳台这样的不算入面积。所以,我自己也感觉,他的350平米的住房,比我在上海看到的500平米的别墅明显要大,而且,房子每层的高度远高于国内。
这幢房子带一个院子,院子的面积大约为600平方米,有一个清澈的游泳池。Jack和女主人在院子里种植了很多花、树。在美国,我所看到的房子,每一家的院子都经过了精心的绿化,包括低收入者的房子都如此。
这幢房子的土地也归房屋的主人所有,如果土地下面发现金矿之类的宝贝了,也归属房屋主人所有。私人财产受到保护,政府不得以任何理由据为己有,更不能强行拆迁。
那么,这样一幢房子,价格是多少呢?
150万美元。别忘了,这是美国高档住宅区的房价。美国政府公布的官方数据表明:今年6月,全美国新房销售中间价为20.6万美元(每套房子)。
对于房屋中间价,开发商任某等人强调,美国的房价是全国的价格,是包括农村的,不能跟中国城市的房价对比。这次到美国后,有几个问题我弄清了,我知道了那些谎言是如何制造出来的:
第一,美国的城乡差别比中国城市之间的差距还要小。像洛杉矶,如果以大洛杉矶地区来看,它包括洛杉矶县、奥兰治县、河滨县等5个郡131个城镇,人口952万,是全美最大的城市群。在这里,乡村跟城市几乎没有什么区别,许多豪华住宅区并不在市中心,而是在城镇。这跟美国人的生活习惯有关。有钱的富人喜欢住在空气新鲜、环境优美的郊外,而不是像中国的富人这样,拼命地往市中心挤,因此把穷人赶到了郊外。而且,美国的城市化进程较早,大约78%的人口生活在城市,其所说的全国房价实际上等同于城市的房价。国内的既得利益集团及其代言人,歪曲了真相,掩盖了中国房价畸高的现状。
第二,关于物业税(房产税)。美国的房子收物业税,成为开发商等既得利益集团强化美国住房成本高昂,维护中国高房价的借口。但是,美国的物业税是有很多减免项目的,比如,第一套房贷款,可以根据利息支出减免很多税收,如所得税之类的,以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍,“以2003年为例,全美共有1.5亿购房者因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。除了税收,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:1)支持具体住房工程的建设。2)帮助租房者获得私人市场的住房。3)为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。
另外,美国虽然物业税高,但这个物业税实在是物有所值的,因为,政府提供的服务实在是太好了。比如,Jack家的房价,虽然交物业税,却不用缴纳物业费了。政府不仅把垃圾替你清理得干干净净,还随时提供相关服务。中国虽然不收物业税,但被既得利益者依靠垄断攫取的物业费算下来也基本赶上美国的物业税了——而且没有任何税收方面的减免。

(二)圣地亚哥(San Diego)的富人住宅区

在圣地亚哥,得到吴隆老先生和Susan的热情接待,他们都在美国生活了40多年以上。吴老先生正在建房子(美国相当一部分房子都是自建的),谈及中国的房价,他几次发出“too crazy”(太疯狂)的感慨。不仅吴老先生,我在美国接触到了10余位在美国生活了30年以上的美籍华人,每个人都发着同样的感慨。他们问我最多的问题,也是中国的房价凭借什么力量在赶超美国?
的确,即使从绝对值上来看,中国大城市的住宅价格,很多也已经超过美国。
吴老先生特别向我推荐,去看了圣地亚哥的一个富人区,吴老先生再三强调,这是美国住宅价格最高的地区之一。(见下组照片)。这里的环境优美,蓝天、白云、绿草……令人心旷神怡。富人区的别墅很少有重复的,每幢房子都由专门的设计师设计,都起有名字,有绿化、妆扮得非常美的院子、清澈的游泳池,配套齐全的生活设施。
这个号称全美国最贵的住宅区之一的房价是多少呢?每幢房子(即我们所说的独栋别墅)大都在100万到300万美元之间,每幢房子的面积,折合成我们所说的建筑面积,大约在500平方米以上。而且,都是精装修过的,折算一下每平方米的面积,真的便宜之极。在上海,这个价格无法买地段较好一些的公寓,更买不起像汤臣一品那样的天价公寓房。美国富人区的房价,在中国,又算得了什么?
下面,看一组当时(下午,临近傍晚)拍摄的照片。

图1(见下图):典雅的房子。

图2(见下图):典雅的房子。

图3(见下图):游泳池。

图4(见下图):占地面积更大的房子。

图5(见下图):较小一点的房子,前后有院子,被绿草覆盖。

图6(见下图):再看一所房子。

图7(见下图):环境优美,宛如童话世界。

图8(见下图):轻松散步的夫妻。

(三)世界上最贵的住宅区:Beverly Hills(贝佛利山庄)

Beverly Hills(贝佛利山庄),被称为“全世界最尊贵住宅区”。好莱坞电影明星、NBA、明星、世界级著名艺术家、大富豪纷纷在此购房买地,能在这里拥有一栋豪宅是自己身份及地位的象征。在美国期间,作家刘广宇(《通天塔》的作者,在美国生活了20多年)夫妇带我去参观了这一地区,并给我详细介绍了这里的情况。
那么,这里的房价是多少呢?位置略偏、普通的房子(独栋别墅)房价在200万美元左右(公寓房价格更低),豪华房子上千万美元。
值得一提的是,号称世界第一贵的房子也在这一带,很多人一听价格会瞠目结舌——1.65亿美元,但如果根据其面积算单价,仍比上海的房价要便宜得多:这个山庄曾经为报业大亨William Randolph Hearst,坐落在贝佛利山上,占地75000英尺,三层楼,山庄有29间卧室、40间浴室、3个游泳池和一个电影院。
这里是闹中取静,环境很美,要不然那么多明星也不会挤到这里来住。
图9(见下图):Beverly Hills(贝佛利山庄)

图10(见下图):绿荫深处的豪宅

图11(见下图):带着浓郁中国风格的房子。

图12(见下图):很漂亮的房子。

图13(见下图):很个性的房子。

美国的房价(上)主要介绍美国富人区的房价,对比之下,我们发现国人原来大都是生活在富人区的——就负担的房价而言。根据IMF公布的数据,2008年中国、美国的人均GDP分别为3300美元和4.7万美元,中国只有美国的7%。通过对比,房价孰高孰低,就更加清晰了。下一篇文章我将介绍中等收入者及普通房子的价格。
当然,由于本人走访时间较少,若有不确切之处,请指出,笔者将核实、更正。
另外,有朋友指责我写的关于美国的文章是“卖国”言论,我非常奇怪,别说卖国,就是卖家里的粮食,我妈要是不同意就卖不成,遑论卖那么大的东东。更应该看看那些居庙堂之上者,他们的妻子儿女是哪国国籍?财富在何方?
有一点我的确错了,谁说中国的教育失败,这本身就是中国教育成功的标志——至少达到了教育者的目的。我对美国制度的好感,乃是基于对中国这片苦难土地的期待,是一种能让人流泪流血的殷切期待。如果不能完善制度,苦难将转嫁给后辈,继续这种轮回。因此,我生于这片土地,也将死于这片土地。三尺之上有神明,如果我的文章不是基于对苦难民族之大爱,上天将灭杀我。
同时,请上天宽恕那些一直密集诅咒、谩骂、造谣中伤我的人,因为,他们的恶并非源于自己的本心,而是源于脑子被清洗后的迷失。我愿意替他们承受惩罚。
愿上天悲悯!

另外:下午接受了央视的电话采访,有关明天即将公布的第三季度数据,我认为,通货膨胀正在发生,而非什么预期,房价上涨就是对通货膨胀的确认。根据比价复归原理,房价之后,将带动一系列价格的上涨。美国之行,让我更清晰地看清了中国经济包括股市、房价的走势。
于2009年10月21日下午

美国政府官员们的收入几何

November 4, 2009 作者:  
类别:关于美国

在美国的各级政府高级官员中,谁的年薪最高?答案很简单,是美国总统,因为他是美国的

No.1,自然没有哪个官员的薪水敢会超过他。目前美国总统的年薪是40万美元,另加每年5万美元的零花钱可以报销。总统退休后,每年的退休金是19万3400美元。副总统的年薪是22万7300美元。

美国高官中年薪第三高的是国会众议院议长,现任众议院议长佩洛西的年薪是22万3500美元。在国会,参众两院的两党领袖的年薪要高于议员。参议院多数党领袖和少数党领袖、众议院多数党领袖及少数党领袖,他们的年薪均为19万3400美元。参众两院的议员,不论是众议员还是参议员,他们的年薪都一样,即17万4000美元。

美国最高法院首席大法官的年薪在司法机构是最高的,年薪为21万7400美元。最高法院余下8名大法官的年新都是20万8100美元。联邦巡回法院法官的年新为17万9500美元,联邦地区法院法官的年薪为16万9300美元。州最高法院首席大法官的年薪为15万2495美元,大法官的年薪为14万4495美元,上诉法院法官的年薪为13万6316美元,巡回法院法官的年薪为12万8600美元。

政府阁员,也就是各部的部长,年薪为19万3400美元。在白宫的职员中,年薪17万2000美元的有:白宫幕僚长伊曼纽尔、新闻发言人吉布斯、高级顾问阿克塞尔罗德、白宫法律顾问克雷格、通信主任邓恩、撰稿人主任法瑞奥、高级顾问贾勒特、国家安全顾问琼斯和国家经济委员会主席萨默尔斯。白宫收入最低的职员年薪为3万美元。

美国50个州州长的年薪有很大差异,州长的平均年薪是12万4398美元,其中有三个州长将薪水捐回给州政府,这包括加州州长施瓦辛格、田纳西州长布莱德森、新泽西州长考兹尼。

在各州长年薪中,加州州长的年薪最高,为21万2179美元。缅因州州长的薪水最低,年薪为7万美元,而且20年内州长的薪水标准都未变。缅因州州长的年薪在该州政府收入最高的雇员中名列第427位,连他的助理年薪都高过他一头,年薪在10万美元。缅因州长巴蒂西一直反对为自己加薪,但却支持为教师增加工资。巴蒂西过去曾任国会议员,那是他的年薪是16万5200美元,而担任州长后他的年薪连担任国会议员时的薪水一半都不到。巴蒂西的新闻发言人针对州长的薪水状况谈到,州长巴蒂西认为,人们成为州长不是为了使自己富裕起来,而是要为公众服务。

美国年薪超过17万5000美元的州长有5个州,它们是加州,纽约州州长的年新为17万9000美元,密歇根州州长的年新为17万7000美元,新泽西州州长的年新为17万5000美元,弗吉尼亚州州长的年新为17万5000美元。

美国18个的州长年薪在12万5000美元至16万5000美元之间,16个州的州长年薪在10万美元至12万4999美元之间,11州的州长年薪在7万美元至9万9999美元之间。

美国各州的权力很大,因此州政府的高官收入也相当可观。加州副州长年薪为15万9134美元,州务卿的年薪为15万9134美元,州财务长的年薪为16万9734美元,州检察长的年薪为18万4301美元州税务局委员的年薪为15万9134美元,保险委员会委员的年薪为16万9743美元。加州众议院议长的年薪为13万3639美元,州参议员和众议员的年薪为11万6208美元。

但在有些州,州政府的高官收入并不算太高。例如威斯康辛州州州长的年薪为13万7092美元,副州长的年薪为7万2394美元,州务卿的年薪为6万5079美元,州财务长的年薪为6万5079美元,州检察长的年薪为13万3033美元。

美国行政管理州之下是县,县没有县长,一般是民选的县政委员。各县县政委员的收入会有很大差距,例如洛杉矶县有5名县政委员,他们的年薪是13万7318美元,圣地亚哥县县政委员的年薪是7万5386美元。

美国大都会城市市长的年薪有很大区别,下面我们看一下美国十个大都会城市市长的年薪。纽约市市长年薪为19万5000美元。现任纽约市市长是个大富翁,因此他每年只从政府领取1美元的象征性年薪。洛杉矶市市长年薪为20万5661美元,芝加哥市市长年薪为21万6210美元,休斯敦市市长年薪为17万6762美元,凤凰城市市长年薪为8万7996美元,费城市市长年薪为18万6000美元。圣安东尼奥市市长年薪为3000美元,这基本上就是当义工。圣地亚哥市市长的年新为10万零464美元,达拉斯市市长的年薪为6万美元,圣荷西市市长的年薪为11万5000美元。

看了美国高官的薪水收入,有两点体会,在美国做官也是个不赖的职业,收入不低。但当官除了待遇好以外,还别忘了要全心全意为人民服务。第二,高薪未必养廉,但如果一个官员想顺顺当当做官,最好是别有那么多贪念和欲望。官做的好,老百姓能满意,就是付给他们高薪,也不会有几个人反对。

美国的医疗保健系统

October 6, 2009 作者:  
类别:社会福利保障, 美国生活

美国的医学教育
美国医学教育可以说是世界上最严格的教育体系。与世界大部分地区不同,医学教育在美国属研究生教育,必须在修完大学本科所需课程,并通过美国医学院入学考试(MCAT)后,方有资格申请医学院。医学院四年毕业后获医学博士(MD)学位,但想行医,还必须通过美国医生执照考试(USMLE),并经过三至八年不等的住院医及专科训练和考试。你要是以为经过以上磨难之后终于可以万事大吉,专心赚钱的话,那是大错特错。每年必须积攒的持续医学教育学分,及每十年一次的专科再认证考试要伴随着你直到你决定退休不干为止。如此严格的医学教育及再教育,目的决不是为了行业垄断,而是为了保证医疗质量,强制性地使临床医生对日新月异的诊疗知识得以不断更新,以对病人负责。美国有着世界最先进的医疗技术和诊疗手段,这与其严格的医疗教育和研究是分不开的。对此,中国和世界上大多数国家根本无法与之相提并论。

在美国,进医学院的绝非只是有钱人的子女,实际上,任何有能力又有兴趣的人,都可以申请进入医学院。美国医学院学费昂贵,但大部分的美国医学生都是凭着低息贷款完成学业的。教育和训练时间越长,所欠贷款也越多。根据2002年全国学生贷款调查资料,美国医学生本科及医学院平均累积债款为91700美元,而一般毕业生平均债款仅为45900美元。

还有一件事可以帮助大家了解目前美国医学院校的招生情况。根据美国医学院校协会资料,1993年全国医学院校申请总人数为42806人,而2003年则只有34786,总的来说呈逐年下降趋势。美国的医学院招生和专业分配基本上靠市场调节的。数年前当Managed Care模式兴起时,对基础保健医生的需求大增,使得很多优秀的医学院毕业生纷纷涌向此行列,导致专科医生严重缺乏。许多国外医学院毕业生因此得益,有机会进入一些被看作冷门的专科,像病理科和麻醉科等。如今风水轮流转,因基础保健医生培训人数过多,不少美国医学院校毕业生又开始转向专科。因为美国医学院毕业的医学生人数无法满足整个社会,尤其是偏远地区日益增大的对医生的需求,许多社区医院只能靠招收外国医学院毕业生为住院医来维持其正常经营。

医生收费标准
在美国,医生对病人收费的高低是有严格标准的。医疗保险公司普遍使用的CPT和ICD编码系统限定了医生对某一诊断和操作程序所能收取的最高费用。为了遵守此系统,医生必须严格记录对每一病例所做的一切以证明其符合所使用的诊疗编码,并不是想要多少就要多少。违反者一旦被发现,是要被起诉和罚款的。以CPT编码99244(门诊首次会诊Level 4,综合病例)为例,为了使用此编码,医生必须在其诊文件中清楚地记录病人的生命指征、符合此编码所要求的点数的各系统的检查,及专科检查。最后,医生必须对病例作出必要的诊断或鉴别诊断,并提出相关的检查及治疗建议。因此系统的复杂性,许多诊所和医疗单位都专门配备有Medical Billing专家,或请专门的Medical Billing的公司服务,以保证向保险公司或个人所索取的服务费符合此系统的规定。无形中增加了许多繁杂的Paperwork是医生效率不高的原因之一。

即使是医生严格按照CPT和ICD编码系统的规定向保险公司索取服务费,也不能保证能从保险公司得到所索取的款额。原因是美国银行现行的医疗保险体系以Managed Care为主要模式,而非传统的按照服务收费。此模式的中心不是医生,而是医疗保险业。美国超过半数的州有50 — 70%的人的医保都属于此种类型。结果,大部分的医生和诊所,以及几乎所有的医院要想生存,都必须接受Managed Care模式。要说有垄断,这也可以说是一种垄断吧。在此模式下,医疗保险公司一方面与医生和医疗机构签约以保证向后者提供病人来源,条件是后者必须同意按合同对所索取的服务费打折扣,另一方面要求投保的病人只在它所指定的与之有合约的医院或诊所处看病,以此来控制医药费用。Managed Care 模式最典型的例子是所谓的“健康维护组织”,目前约有一亿两千五百万的美国人使用它或类似的保险计划。除了上述的限制外,HMO规定病人看专科医生必须经过基础保健医生介绍,专科医生也没有绝对权决定对某一病例所应进行的各项检查,而须事先经过保险公司同意才行。因此造成的医疗延误,常常招致对医生的法律诉讼,这也是为什么近年来不断有人呼吁HMO也应对医疗延误负法律责任的原因。

必须指出的是不是每个病人都有同样的保险计划,且各保险计划对某一CTP编码的报销率也不同。还是以CTP编码99244为例,看病平均时间为45分钟至60分钟,标准收费为210美元,但在密西根州,Medicare只付169.65美元,Medicaid则更惨是108.17美元。加上与保险公司签约所规定的折扣,平均下来,医生能拿到手的只有210美元的60%至65%,即126至136美元。此数额还要扣除55%至65%的诊所运作开销,才是医生看此病人所能得到的税前收入。在密西根州,对语言障碍的病人,医院诊所有义务为他们配备免费翻译。

医生生活与收入
不可否认,医生收入在普通人群中确实偏上,但医生不是商人,而是职业服务人员。谈论医生收入时,必须考虑到他们在时间和金钱上的高投入,职业风险,及相关的生活品质。不要说每周50—70小时的工作时间和随叫随到的夜班、周末和节假日值日,单单漫长的训练周期本身就足以使不少渴望一夜致富的人望而止步。一个对普通的基础保健医生每天早上5-7点钟开始上医院查房,然后赶到诊所开始出诊。顺利的话一切按时间表进行,若是比时间表滞后,则常常连午饭和入厕的时间都没有。下午4-5点钟左右结束门诊后,还要面对一大堆的paperwork和病人要求回复的各种问题。所有这些都无偿占用医生的时间。专科医生所花费的时间则更长。在美国你所得到的服务是一对一的服务,你的医生有义务回答你的任何电话咨询,即使是在半夜三更时。这与中国每个医生一天看50至60个病人,医生在常常没有了解清楚病情的情况下就作出诊断并对此毫不负责的服务相比,是不可同日而语的。

医疗事故保险
论到医生的收入,一个无法回避的问题就是医疗事故保险费。对于许多医生来说,税前收入应去掉用来购买医疗事故保险的费用,才是他们真正的税前收入。法律诉讼对医生的行为规范作了限定,使他们不能随意草菅人命。但医生因医疗事故败诉所应作出的赔偿在大多数州都是不封顶的。为了保证有足够的赔偿能力,许多医生都不得不购买医疗事故保险。手术和操作程序越复杂,承担的风险越大,面临法律诉讼的机率也越高,因此投保费也越高。

也谈在美看病
美国看病采取的是预约制。对于在大陆已习惯了随时挂号就诊的人来说,确有其不便之处。但此制度的本意是要保证医护人员有足够的时间为病人提供最佳服务。病人看病时常常会遇到按时赴约却被晾在一边坐冷板凳的现象。造成此现象的原因是多方面的,但很少是因医生的缘故。一般情况下,专科初诊时间约为45 — 60分钟,复诊约15 — 20分钟。遇到复杂病例,则很人可能超过预定的时间。大部分医生都不会因时间到了问题还没解决就把病人扫地出门,因医德及所面临的可能的医疗诉讼限制了他们不能对这么做。美国病人对于这样的等待大多都理解,因为他们知道,如果需要,他们也有权利占用医生更多时间。造成病人等医生的更普遍的原因是有些病人的不守时。一般诊所均要求初诊或复诊病人提前15分钟左右赴约以完成可能需要的Paperwork。但不是每个病人都会这样做。由此导致的医生的晚诊若是不加限制,势必引起连锁效应,使其他按时赴约的病人无辜等待。所以很多诊所都对晚到病人有严格规定:迟到一定时间后须重新约诊。屡次迟到者则有可能会永远失去在此诊所看病的机会。

在美接受医疗服务注意以下几条建议:
1、根据你和你的家庭成员的健康情况,仔细比较各保险计划的优劣。不要只是为了省钱而失去了得到理想医疗服务的自由。
2、找医生前多问问周围的人。医生个性及经验不同,服务效果自然也不同。
3、定期拜访你的基础保健医生,以做到未病先防。
4、如有可能,尽量选择早上的约诊,这样可以减少等待的时间。
5、按时赴约。
6、对有语言障碍的朋友,尤其是从大陆来的老人们,事先可找懂英文的朋友帮忙做翻译,或把自己的病史、病历、所用药物,以及想要问的问题打印出来。实在语言不通的,可向诊所或医院要求提供翻译服务(常常是免费的)。
7、看完病后,不要忘了拿上一张医生的名片,上面有他的联系电话。
8、不要怕给医生或诊所打电话,虽然看医生要约诊,但门诊之外的服务是24/7制。医生或他的值日伙伴会根据你的情况作出合理的决定,或将你的约会提前,或为你安排其他的检查、专科会诊,或为替你换药物等。

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