投资华尔街大楼:中国投资推高纽约房市

September 10, 2012 作者:  
类别:买房, 投资美国

纽约的房地产市场正在以一种令人惊诧的速度复苏。

“最近三个星期我忙得不行,上周我这里有四个客户在抢房子,最后有一个还没有抢到。”纽约最大的房地产经纪商Prudential Douglas Elliman的资深副总裁Polly Chang告诉本报记者。从事地产经纪长达8年的她,对于眼前的这一波上涨趋势也有点措手不及。

尽管美国经济复苏信号依旧不明显,但纽约的房地产价格在最近十几天突然蹿升。

根据著名房产网站Trulia的统计,最近一周纽约地区市场上所有房产类型每平方英尺的平均单价为1337美元,比今年初数据增长了11.4%以上。部分库存住宅的房价,甚至比2008年11月市场全线跌落之前的价格还要高。

Polly Chang的客户中,有相当一部分来自中国大陆。她透露,之前中国企业或个人来纽约投资商用房地产主要用于出租,而如今中国大型企业前来投资开发自用房地 产的数量越来越多:“主要是实体经济类大型企业,希望在纽约买下整栋楼开分支机构,作为今后美国业务拓展的基础。”

这一波力量,正在成为曼哈顿房地产市场价格的一大推手。

而此前在纽约购得房产的中国企业,开始成为后来者的“取经”对象。5月2日,国内2012房地产百强企业的部分老总到纽约察看房地产市场行情。 行程之一,是参观被国内房地产网络平台“搜房网”买下的华尔街72号前美国国际集团(AIG)大楼。这是首个被中国客人买下的华尔街大楼。

 首吃螃蟹者

靠近珍珠街(Pearl Street)的华尔街72号大楼,AIG的标识赫然显示在建筑物的玻璃大门上,甚至在谷歌(微博)地图上,这里和后面的松树街(Pine Street)50号楼群一起,也显示为AIG所有。

但今非昔比。自从2009年年中,韩国锦湖综合金融公司(Kumho Investment Bank)从AIG手里把这两处楼宇接盘后,大楼里就空无一人。大楼里所有贴有AIG标签的资产,现在看来仅仅是对2008年金融危机的纪念。

这栋大楼电梯楼层16层,总共约30万平方英尺。在曼哈顿下城金融区,算是不大不小的规模。当初韩国锦湖买下后也希望自用,但在空置一年半后决定出售,先期以4600万美元卖给搜房网大部分楼层,后来又增加到6000万美元整栋出售,净赚2600多万美元。

“当初每一个买卖环节都花了不少功夫,解决了很多问题后完成的。”帮助完成AIG大楼交易的The Ariel Group Realty Corp。的地产经纪商Charlotte Cheung称。

负责大楼保安的小伙子发现,自从今年4月上旬这里来了几个中国人后,每天进进出出的人开始多起来。

这几个中国人中,有搜房网董事长莫天全和刚派驻纽约办公室的董事总经理侯玉魁。

莫天全站在大楼16层的平台上告诉记者,他希望把这里建成搜房网的全球培训中心。从平台上俯视,扑面而来的就是整个华尔街的风景。

现在前来AIG大楼“取经”的国内房地产开发商会发现,单纯从资产价值来看,这是一个相当不错的买卖。

Charlotte说:“中国企业来纽约,尤其是曼哈顿看整栋楼房的数量在增加,但与此同时市场上类似华尔街72号这样的楼宇没有很多,房价就被推高。”

四年,大楼价格如过山车般大起大落。经历过2008-2009年的低谷后,如今开始迅速回升。越来越多的中国企业开始在纽约的房地产市场询价,希望能在价格进一步上涨之前迅速持仓。

事实上,尽管搜房网在购买时,就希望把这栋房产开发自用,但却迟迟没有启用大楼,最终的用途也尚未敲定。

自从AIG在2009年出售后,这幢大楼就空关了近三年。Charlotte告诉记者,保守估计该栋大楼现在的估价,比当初买进时高出15-20%。

“主要是没有时间来规划。”侯玉魁表示,当初买下房子还是第一步,根据时间表,今年年底前会确定一个基本的改造方案。

中国投资客

像搜房网那样几年间看准纽约市场趋势的中国企业虽然少,但数量却在增加。

纽约州长岛一幢占地十亩的豪华别墅被一个中国商人以1588万美元买下;而创下3320万美元曼哈顿公寓买卖新记录的也是一个中国人,买下的是5500平方英尺的曼哈顿国际大厦内一户豪华公寓。

此外,金融区Broad Street25号5万英尺面积的楼宇被一家中国公司买下,同一条大街上70号被一家中国投资建筑公司1800万美元买下。而海南航空(微博)(4.90,-0.03,-0.61%)集团旗下的海航控股,斥资2.65亿美元,在曼哈顿市中心购置了一处高级写字楼。

如今,更多中国企业接踵而来。纽约的房地产市场价格被进一步抬高。

4月24日公布的美国3月新屋销售数据为328,000间,相比2月份的下降了7.1%。与此同时政府公布的房地产价格指数显示2月份房价上涨了0.4%,是2007年以来首次正向增长。这些数据被市场分析人士解读为房地产市场阴晴不定。

这并不妨碍纽约房市一枝独秀。

金融危机后纽约房价一直在稳步回升,最近更是迅猛。根据房地产研究公司Chandan Economics的统计,尽管离2007年的400亿美元还有相当距离,2011年纽约写字楼的销售总额已在120亿美元左右,是前一年的两倍,高品质 大楼的空置率已经跌破10%。

而高纬物业顾问公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇报告显示,2011年纽约房地产投资增长了165%,超越了伦敦,位列榜首;自2007年以来,纽约首次成为世界上吸引商业房产投资最多的城市。

“目前住宅房屋已经无法和屋主讨价还价,对于外国投资者,除了贷款至少50%头款或全现款付清之外,有时还会在最后阶段提高价格。”Polly Chang表示,“现在房产空置率很少,住宅大约在1%以下。”

而商业用楼方面,Charlotte表示,市场上真正空闲的房屋并不多,通常一空下来就有投资者相中,竞争激烈。房产中介普遍反映是,来自中国大陆的企业和个人对于纽约房地产的需求很大。

一家研究机构Real Capital Analytics的数据显示,2010年海外购房者购买的商用房产,从前一年的38亿美元增加到了67亿美元,其中来自中国的客户从前一年的1800万 美元增加到了1.27亿美元,而这一数据还不包括通过地产基金购买的中国客户。

“以前欧洲客人多,去年加拿大和俄罗斯客人多,而去年和今年,中国客人则增加很快。”Polly Chang说。

纽约从事房地产25年多的Prudential Douglas Elliman资深副总裁Grace Chang告诉记者,今年开始,许多中国客户来征询购买整层的办公楼公寓(office condo),可能用来出租投资或者自用开发,这是一个新趋势。

 纽约为何一枝独秀

“纽约和美国其他地方不同,纽约房地产市场有自己的独特性。”Grace Chang告诉记者。

上述高纬物业的报告分析,全球经济的不确定性和紧缩,导致全球复苏放缓,同时也促使投资者更加关注一些主要的市场。规避风险的动力使得投资者会选择回报率更稳定的世界顶级城市。

Charlotte告诉记者,尽管曼哈顿地区的商用房产回报率只在4%左右甚至更低,但由于近几年一直保持稳定,因此对于投资者来说是不错的选择。

“曼哈顿地区之所以和美国其他地区不同,在于它的市场稳定、优秀人才汇集、生活质量高和源源不断的国际投资。

华尔街日报:全球哪里的房地产最抢手?

May 16, 2011 作者:  
类别:买房, 投资杂谈

今年春天,俄罗斯亿万富豪米尔纳(Yuri Milner)花1亿美元买下了位于美国硅谷的一座法国城堡式豪宅,创下了全美独栋住宅最高成交价纪录。今年1月,乌克兰的阿赫梅托夫(Rinat Akhmetov)买下了伦敦最昂贵的两套公寓,总价2.225亿美元。去年,海湾国家的某位公主花9,690万美元买下了一座位于巴黎左岸、带内部庭院、花园和私人教堂的宅邸。

  很多城市最大方的住宅地产买家中,有不少人跨越了大半个地球。一份报告显示,伦敦豪宅市场上有65%的买家来自海外。据美国迈阿密地产经纪商协会 (Miami Association of Realtors)的统计,去年迈阿密所有豪宅交易中,有近60%的买家来自美国以外。购买纽约曼哈顿第五大道(Fifth Avenue)一座新豪华公寓大楼的买家也有约一半来自海外。

 

 虽然外国买家在美国住宅房地产市场上占7%左右,但他们的人数已有所增加。据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的统计,18%的美国房地产经纪商称,2010年他们至少向一位国际买家出售过房屋,2009年持此说法的经纪商为12%。

  这些买家的具体组成不断变化,这反映出全球经济环境的改变。俄罗斯买家已经回来了,巴西买家也日益增多,巴西经济去年增长了7.5%。澳大利亚人正在美国滑雪圣地阿斯彭(Aspen)置办滑雪房屋,而委内瑞拉人则在美国佛罗里达州的海滨城市坦帕(Tampa)购买大打折扣的海滩公寓。

    很多地方出现购房热的最大因素之一是中国买家的崛起。由于中国内地房价飙升,催生出关于房地产泡沫的担忧,富有的中国买家因此直奔海外,来到那些与中国内地相比似乎很合算的房地产市场。

  房地产经纪商Steve High说,他带去美国加州桔县(Orange County)的豪华社区新港海岸(Newport Coast)看房的客户中,一半多都是中国买家,而两三年前中国客户只占极少数。他说,很多中国买家要的是超过1万平方英尺(约合929平方米)的全新住宅,要么是为了度假来住,要么是在孩子上大学时让孩子来住。他说,这里有上好的大别墅,基本上都闲置着,要不就是18岁的孩子独自住一幢大房子。

  威廉森(Amy Williamson)是Prodigy Network的销售副总裁,该公司负责销售纽约川普苏豪酒店公寓(Trump Soho Hotel Condominium)等公寓大楼。威廉森上个月访问了上海,和当地房地产中介及潜在客户会面。比佛利山的地产中介雷伊(Joyce Rey)去年10月到访北京,在一个美术馆举行了一场接待会,向中国客户宣传那些售价在1,000万至1.25亿美元之间的豪宅,这些豪宅的照片有如艺术品一般挂满了整个房间。法国房地产中介公司Home Hunts的董事斯瓦尼(Tim Swannie)说,该公司一位中介人员现有两个中国客户,他们想要位于波尔多地区、售价在500万至1,000万美元之间的葡萄园。

  很多外国客户如今趁美元相对弱势的时候在美国买房。今年3月,来自法国布列塔尼(Brittany)、44岁的萨利欧(Pascale Saliou)花60万美元在曼哈顿切尔西(Chelsea)社区买了一个单间公寓,公寓位于一幢带有现代艺术气息大厅的大楼里。20多年来,萨利欧定期探访纽约,最终由于汇率之便决定在纽约买下一套公寓。她说,我们从未想过有一天可以在纽约买房。

  并不是所有外国买家在购置房产时动辄就出手百万美元。据美国全国地产经纪商协会的统计,来美国买房的海外买家的成交价中值略低于22万美元。也并非所有人都是不远万里来买房。据美国全国地产经纪商协会数据显示,加拿大人目前是在美国购房的数量最多的外国买家,在来美国买房的外国人中占比23%左右,比2009年的约17.6%有所上升。

  全球房地产买家慕名前往的是为数不多的几个非常具体的地方。来自俄罗斯和中东的富豪都蜂拥在伦敦市中心的骑士桥(Knightsbridge),这里有多幢提供顶级设施的时尚公寓。而在纽约,吸引外国买家的是那些处处充满了现代风格设计、更为新颍的公寓大楼。在接下来的系列文章中,我们将陆续介绍一些吸引外国买家的全球顶级房地产市场。

中国大陆移民成美国加州豪宅购买主力

May 8, 2011 作者:  
类别:买房

综合美国《世界日报》报道,随着中国经济崛起,近年许多来自中国大陆的新移民购屋置产出手阔绰,俨然成为南加豪宅市场新贵。

南加豪宅买家多为大陆新移民

国际商业不动产协会董事许惠钦表示,1980年代来自台湾的移民风潮,曾为南加房地产市场带来大量买气,所买多是价位中间的房地产,但近年中国移民明显跳增,亚凯迪亚、圣玛利诺、罗兰冈、核桃市等地售出的大豪宅,买家都是华人,其中多数是中国大陆新移民,且多数都是现金一次付清。

许惠钦指出,过去大型豪宅的购买主力,多为白人富翁,但近几年许多白人富豪陆续从加州出走,新兴的多金中国移民不乏许多有意在南加扩充事业版图的大企业主,华裔聚集的洛杉矶自然成为投资移民首选之地,因此,南加许多白人释出的大豪宅,大多由中国新移民接手。

国际商业不动产协会在今年暑假,即将接待20多个考察美西房地产市场的购屋团,考察的房地产包括商业不动产及大型住宅,考察团成员多来自中国上海、广州等沿海地区,行业则包括科技、传统制造、环保、房地产开发等业者。

许惠钦说,目前中国大陆的房地产价格仍偏高,有泡沫化危机,为分散风险,许多中国房地产投资人有意转进南加房地产市场。

房地产经纪黄台荣表示,近期有100多位中国开发商,前来考察亚凯迪亚、核桃市的豪宅市场,目前上海、北京的房地产贵得惊人,像上海“新天地” 之类的高级大厦,售价都高达600、700万美元,同样资金在南加可买两栋豪宅,在中国富豪或投资客眼中,洛杉矶生活质量优、地大房大、子女就学环境好的房地产,实在物超所值。

核桃市在靠近Lemon街与Amar路交口的半山顶,2007年3月动工全新开发的268户“Three Oaks”顶级豪宅小区,华裔买家超过50%。

黄台荣近一年内,即在“Three Oaks”中介成交六户豪宅,其中五户是中国新移民家庭,另一户是从小在美国长大的医师夫妻。

黄台荣指出,目前华人出手购买的豪宅,从200万、300万到1000万均有,面积从5000、6000至1万多平方呎,且购买标的从洛杉矶县分布到橙县尔湾,甚至新港滩(Newport Beach)的高级大豪宅市场,也开始重视华人买家的购买力。

不仅中国大陆移民或投资客青睐南加豪宅,南加一年四季阳光普照的宜人气候,也吸引许多加拿大、纽约或美国大风雪频繁的东北部州华人,前来购屋置产。

黄台荣说,最近即有一位刚退休的王先生,从马里兰州搬至南加,在他中介下,在橙县约巴林达(Yorba Linda)买了一户近5000平方呎的豪宅,又在奇诺冈投资一栋大住宅。

华人拥核桃市第一、二大豪宅

有“小瑞士”之称的核桃市,林荫夹道的小区,流露浓浓欧洲乡村风情,吸引大量来自台湾、香港、菲律宾及中国大陆的移民。近年亚裔居民快速攀升近六成,尤其中国新移民的成长更快速。目前核桃市第一大、第二大面积的住宅,即分别为中国广州、北京的移民拥有,两大豪宅屋主均为殷实、成功的企业家。

沿着核桃市Meadow Pass路行驶,两侧依山而筑的住宅,是占地面积颇大的豪宅小区。

核桃市第一大豪宅为1994年建造,现任华裔屋主于1997年以186万元价格从原屋主Khan Ghazala手中买下。

该住宅高高伫立山头,视野非常辽阔,建筑面积高达1万1000平方呎,占地更高达19.47英亩,约67万平方呎。

住宅为两层楼建筑,共有六房七浴,后院种植多株高大的棕榈树,有网球场、游泳池及户外厨房,可在游泳池边举办宴请两、三百宾客的大型户外派对。

住宅的建筑设计,呈现现代风格,本身学艺术设计的屋主,设计及生活品味极高,到访过的宾客对其住家呈现浓郁欧洲风格的装潢及家具,都留下极深刻印象。

该豪宅庭院深深,从外面很难窥出全貌,而且住宅主人行事一向非常低调、谦虚,鲜少与外界互动。

核桃市第二大住宅建于1991年,现任华裔屋主在1999年向另一华裔屋主购得,当时售价142万。

该豪宅建筑面积高达1万201平方呎,占地达1.23英亩,约5万3600平方呎。住宅为两层楼建筑,共四房七浴。

据闻屋主非常热情、好客,经常在二楼宴会厅,邀集好友唱歌、跳舞,或在后花园办派对。

核桃市第二大豪宅所处的半山小区共有五户豪宅,除第二大豪宅为华人拥有外,还有两户屋主也是华裔。

看看美国房地产就知道,一个千载难逢的良机

May 4, 2011 作者:  
类别:买房, 投资美国

中国房地产价格高企,根本原因是钱太“多”没地方去,留银行又因为通胀的原因急速贬值。前无出路,后有追兵,那么作为小老百姓的我们,能怎么办呢?

国内的老百姓确实因为眼界和渠道的关系,有效的投资出路太少。而国内的平均通胀率早已经超过5%,接近6%,这还是公布的,实际上应该远超过这个数。想要跑赢5%,可不是件容易的事情。有的年份的通胀率,甚至超过了24%。于是跟待宰的羊群一般,只好一窝蜂去挤中国股市和房市的独木桥。实际上大可不必。投资的秘籍从来就不是去抬轿,等到那个领域已经热到邻居大妈都疯抢了才进场,那你的钱一定是垫底的牺牲品。应该反其道而行,找到价值被低估,而需求尚在的地方。我们在上一个系列的第一篇指出了“进口”这个行当是个可能的领域,不过其中涉及许多问题,诸如产品选择,外汇,关税和增值税等,需要系统地研究,才能挖出金子来。我们最近会推出一系列投资渠道的讨论。现在让我们回过头来,瞭望一下大洋彼岸,那个美丽富饶的亚美利坚合众国,到底发生了什么事情。

由 2007年席卷美国的次贷危机,给美国的房地产业和金融业一系列沉重的打击。美国的房地产价格暴跌,至今年已经进入了第四个年头。美国相当多地方的房价已经跌到了峰期的40%,甚至50%以上。我所知道的很多地方,其租售比已经相当可观。就是说,你随便买一房子,其出租的租金已经可以随便覆盖 Mortgage,而且还会剩余一笔现金。这些地方不必是像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰那种新败之地。像加州的许多地方、西雅图、新泽西这种就业和人口都很旺盛的地方,这样的机会也俯拾皆是。我一个朋友以十万出头的价格(相当于原价的一半左右)买下的房子,出租后每个月可以产生 1000 多美元的 cash flow(付掉 mortgage 后)。如果down payment (首付)是20%,也就是一万多美元,那么其投资回报率粗略地算来便几乎是 100% 了。这是这个房子投资回报最坚实的基础,还没有算这个房子以后升值的回报。当然,这里面没有算进她management和labor的 contribution。只是她那management的办法是最笨的办法。

像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰这种地方,有的房子便宜得不可置信,几乎是两三万美元,甚至更低就可以买到 single house. 至于 Condo 和 Co-op,这个价格就根本不稀奇了。很多加州那边的华人飞过去大举出手购买。那些区怎么样,我没有亲自去看过,不清楚。我知道有的地方,交通非常便利,靠近港口、机场、高速公路纵横交错,临近数个大都会,但房价一塌糊涂,四五千美元到四五万美元,就是因为社区不好。但是如果华人能够聚集其足够多的人数去在一个原来不太好的社区买房子,是可以让一个社区的房价暴升的。我知道不少温州人就这么干。 他们聚众买房,聚众开发,聚众经商,跟一群蝗虫一样,呼啸而来,席卷财富。

除此之外,美国现在还有一个捞便宜货的途径,就是 foreclosure。这是那些无力供房最后被银行收回强行拍卖的房子。由于次贷危机的冲击,美国正在经受有史以来最大的一波 foreclosure 潮。而且,foreclosure 正在将越来越多的“优贷”房子,也就是那些收入良好的中产人士的房子卷走。与 foreclosure 相关的买卖,如 short sale 和 REO. 都是针对这些房子买卖的手法。Foreclosure 是非常专业的买卖,它不仅涉及对房地产的价值评估,还涉及房子债务、状况、房主等情况的评估,又需要在拍卖现场的快速、果断反应,还要有全额的现金,这些对于菜鸟是有一定难度和风险的。因此之故,通过 Foreclosure 买到的房子,往往又要比起市值低10%到50%以上。我所知道的一个地方,原35万美元的 single house (五年新,2000多 sqf, 3-4 bd rm)现在市值跌到了十几万美元,如果是通过 Foreclosure 买,可以5万美元买到。35万美元的房子,5万美元可以到手!!!原价的七分之一,连房子建造成本的一半都不到,更不要说地价了。我的一批朋友跑去想以6 万美元抢购,当地人还说他们“哄抬物价”。这样的 deal. 将进一步大幅度地降低投资成本和风险,提高投资回报。

美国房价一路下跌 买家到底能砍掉多少

October 24, 2010 作者:  
类别:买房, 投资美国

美国房价一路在跌,又是怎样的房子?

在美国,一套这样的房子,占地697平方米、住房面积487平方米,有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台,带全套精装修和电器,另有3个车库和游泳池,还正对着美丽的公园和人工湖,它究竟能值多少钱?

 

放松心情,今天就带你去现场看看———

美国朋友杰西卡一直在美国帮我搜集研究资料。我们约定,2010年10月4日,通过“现场直播”的方式调研美国房地产现状。

我让杰西卡以买房者的身份,找房地产中介公司选房、看房,用iPhone与我即时联系,及时解答我提出的问题。

这次考察中的一个地点,是美国南方最大的州得克萨斯州的达拉斯市,达拉斯市面积在美国都市中名列第四。

1、买房砍价有学问

“嗨,我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下,驱车到了今天要看的第一所房子门前了。”

杰西卡给我发来信息,并很快就传来一张照片,告诉我,现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场,白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的,蓝色的车是中介Wanda的,从这所房子到达拉斯市中心只有15分钟的车程。

接着,杰西卡发来要看的房子的正面照片,这是栋两层的传统建筑,古色古香,精致漂亮。

房子位于路的尽头,很安静,这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑,内墙为木头,外墙由砖和石头砌成,有前后阳台、游泳池等,窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋,也就是说四周不与任何别人建筑相接。

我提问:“我想知道这所房子是何时建的,以及房东出售这所房子的原因。”

杰西卡咨询中介后告诉我说:“这所房子建于2007年,原来被一工人所有,因失业无力还贷被银行收回。所以,现在这所房子的产权归银行所有。告诉你,这所房子装修好后几乎还没住过呢,是新房。”

据的资料显示,2008年美国从业人员平均年收入为42270美元/年,现时平均房价为3209美元/平方米。

我问:“房子面积是多少?”

杰西卡答:“487平方米。”

美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积,均属赠送。

独立住房均附带花园,有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修,并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具,也就是说,买了房子即可入住。

我想知道这套房子的整个院落的平面面积,就问:“地产面积有多大,房价是多少呢?”

“地产面积为697平方米,房价299000美元。”

我知道,美国的房产标价是虚价,是可以砍的,就问她可以把价格杀下多少来。

杰西卡很快答复道:“Wanda很爽快,说这所房子可以优惠17%,也就是说248170美元就可成交。”

“是不是这就是最低价了?还能砍吗?”我见中介几乎是主动提出优惠17%,想知道还能砍下多少来。

“要是中介要多少就给多少,那才傻呢。在美国买房,一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵,挑出一处瑕疵,就可以杀下一部分价格。

比如,你喜欢游泳,就要装出不喜欢游泳的样子,还表示担心孩子自己到院子里玩耍会落水,这样,至少能杀下一个百分点。如果你认为附近没有等级好的学校,就又砍下一个百分点。购房者至少能砍下标价的20%,有的甚至能砍下50%。”

2、地下室没有装修不算面积

我见杰西卡一直没提地下室的事,便开口问道:“对了,这所房子有没有地下室?”

杰西卡说:“美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室,因为这里暖和。北方州就必须都有地下室,因为那里寒冷,有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

杰西卡接着说:“2009年夏天,我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产,当时的房屋面积是400多平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。

我问:“那美国房子的地下室都有什么房间?作什么用处?”

杰西卡说:“这要根据个人情况而定了,你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室,剩余的地方供健身、娱乐所用,我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等。我要强调一下,美国的地下室可不是都在地下,一般都是半地下,是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”

杰西卡继续介绍这所房子:“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视,他们重视的是景观,就是从房子里望出去,能直接看到的景色,所以,边角的房子要比建筑群里的房子价格高些。这所房子就在一个居民区的角上,坐落在湖畔。”

我知道,虽然同在一个城市,但地区不同,房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

很快,她回复说:“这所房子位于达拉斯市东部,这里是非常理想的居住区,因为在湖边,景色秀丽,空气好,也安静,所以,这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距附近中学只有960米,距离著名的Starlite饭店只有1.8公里。”

“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问,“那房子的房间结构是怎样的?”

“这所房子有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台。告诉你,地板可是硬木地板,卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外,车库面积74平方米不计算在房子面积内。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完,杰西卡把房子东侧游泳池的照片发给我。

“这是房子东侧的大阳台,这个阳台正对公园和湖,阳台面积很大,可以在上面打拳呢。”

从杰西卡发来的照片看,美国的阳台都是露天的,可以在上面充分享受阳光和空气,饱览美好景色。

杰西卡发给我房子后面的照片,车库就在那里,可以停放3辆轿车。

杰西卡接着说:“我现在就看到了那个湖,这是一个人工湖,非常大,是城市建筑取土后留下的湖泊。”

杰西卡还告诉我,房子东面有块公共绿地,如果想使用那块地,可以向房主协会(HOA)租下来,每年交350美元的土地租金,这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。

3、美国人看房主要看厨房和主卧室

看完房子外部,杰西卡和中介Wanda小姐要进入屋内。

美国由中介代理出售的房屋,都在总门上装个盒子,盒子上有中介设定的密码,输入密码后,盒子打开,就可以取出房子的所有钥匙。

美国的房产中介必须通过考试才能上岗,中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子,中介带买主看房,房主必须提前离开,看房过程是不允许“第三者”在场的,因为买主与中介要讨价还价,不便让第三方在场。

房主把自己的房子委托给中介负责出售,会告诉中介期望价格和保底价格,卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时,看完房后,中介要把自己的名片留给房子主人。

杰西卡一进门,就把楼梯的照片传了过来:“这是楼梯,够气派吧!你看了这楼梯,大概就知道房子很坚固、很考究了。”

杰西卡接着说:“在楼梯旁有个关着的门,那是个杂物室,有的家庭也把这个房间用作壁橱,大衣、雨伞等可放在里面,有客人来外套一般也挂在里面。”

杰西卡边说边上楼,说要从二楼拍张门厅的照片,好让我对房间的布局有个总体印象。

照片发过来后,杰西卡解释说:“一进门右手的那个房间是客厅,双开玻璃门。右手第二个门是书房,书房里有套间,套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”

杰西卡接着告诉我一楼的房间情况:厨房1个,餐厅2个,客厅2个,书房1个,卫生间2个,杂物间1个。

从二楼拍完照下到一楼,杰西卡发来了挨着正门的那个客厅照片,这是个传统客厅,就是独立房间的那种,北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

美国人看房子内部,主要看厨房和主卧室。“看到了吗?这是厨房,里面都是不锈钢、实木和大理石材料,很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等,应有尽有,入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

杰西卡走到厨房里头,拍了一张照片发给我:“这是早餐厅,和厨房是相连的,在房子的东南角处,两面都是大玻璃窗,非常明亮。”

我又收到了主餐厅的照片,这个餐厅在正门进去左手,是个很大的宴会厅。

过了一会儿,杰西卡又发来主客厅的照片:“看到了吗?这就是主客厅的后墙,主客厅是开放式客厅,两层楼通体高度,采光非常好,显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉。”

4、房价半年跌21.3%

杰西卡来到二楼,发来了从二楼客厅拍的房间布局照片,并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米,3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米,书房面积为24.2平方米,厨房面积为23.1平方米,两个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧?怎么这么大?是不是数据有错误?”我看到这组数据,不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积,相当于中国的100多平方米,这在中国就是一套房子的总面积呢。

杰西卡听到我怀疑主卧室的面积,笑着说:“没错,我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室,因为人的一生有三分之一的时间是在床上度过的,主卧室设在整栋房子最好的位置,有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱,壁橱是人可以进去换衣服的。其实壁橱就是一个房间,里面有放置衣物的架子。”说完,杰西卡把壁橱照片发了过来。

杰西卡又发照片来了:“这是主卧室的一角,主卧室有漂亮燃气壁炉。”

杰西卡边说边进入了主卧室的卫生间,告诉我说,主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的,盆浴有高压水流按摩,还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台,非常宽敞。

我又收到二楼客厅的照片,杰西卡解释说,家人可以在这里看电视、喝咖啡。

最后,杰西卡又给我发来一组数据:这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上,4月18日标价380000美元,6月4日则降为370000美元,8月19日降到现在的299000美元,每平方米的使用面积仅为610美元,半年来要价下跌了21.3%。

谢国忠:买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房

November 22, 2009 作者:  
类别:买房

“美国纽约的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半,而人均工资却是上海的七倍。”

目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。

谢国忠,著名的“悲观主义”金融预言家,中国股市和楼市的唱空者。虽然其“悲观”的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭。这些预测均在市场被认为是最好的时候–cleetah:谢对上海楼市的判断是阶段性的准确,对股市大体准确,资本市场说好听的话,都是有所图的,股评家说股票好,他希望你去高位接盘,房产商,中介说房子好,是希望卖掉产品,虽然也有特例,但多数不外如此。

如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,“地王”频现。就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了“去美国买房”的“另类”观点—cleetah:美国房价我年初建议过朋友去投资,但大家被连续4年的下跌所吓住,抑或想买但担忧不好管理,最终没有行动,现在加州基本持稳,还小有上涨。

建筑在“故事”之上的中国楼市

《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了。去年参加的人很少,大家都垂头丧气 的,而今年大家都喜笑颜开。论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了。 不知您怎么看这样的观点?

谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢“讲故事”。所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是“故事”。楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求,主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关。现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完全是靠银行里的钱支撑起来的。只要银行里面还有钱,那就什么“故事”都能讲。

《浙商》:为什么说刚性需求是在“讲故事”呢?

谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自哪里?主要来自城市化进程中那些进城的农民。但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗?根本买不起,连白领都不一定买得起,别说农民了。就算他们买得起,这还是一个“故事”,因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人。 而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求。现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产 能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米。其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在 未来爆发出来。

《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下。

谢国忠:这又是一个“故事”。20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:“你看看,哪里还有地造房子啊?”但现在呢,日本的地价跌了80%-90%。这告诉我们,说没有地,那是在“讲故事”。中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜—cleetah:96-99年底我在深圳工作,特别是香港回归后,一些香港同事茶余饭后的谈资就是自己买的900伬豪宅(80多平方米在香港确属豪宅)又涨价多少,大家浑然不知一次剧烈的下跌就在身边虎视眈眈。

买房不是对抗通胀的最好手段

《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场“虚火”,根基是很脆弱的?那现在是什么样的理念在支撑着这一“虚火”?

谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期。于 是,又有更多的人加入了这场狂欢。现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的。因此,手里一大把钱多半会去选择买房 子;另一方面是银行的海量信贷刺激。

只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦 没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时,泡沫也就破裂了–cleetah:上海的GDP二位数增长光环在经济危机前面显得黯然失色,那么光修桥铺路 远远不够,还需要推高房价地价来促进财政收入(北京财政收入中卖地占了半数,上海估计4成差不多了),走上一条与日本泡沫经济一样的老路。

《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗?

谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的。但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢-cleetah:07年底有不少人准备通过买房买股买矿来对抗通胀,结果上海跌掉了首付–当时3成首付,股票跌去半数,矿产关停并转?现在中国就是这样的情况。我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱。现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨。如果哪一天认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了。

到美国去买房

《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观。为什么?

谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难。而美国刚好相反。但是现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了。我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成了资金链缺口的下降。其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个百分点。所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子—cleetah: 加州是亚裔聚居之地,现在房屋价格是06年初高点的60%-70%,大约相当于当地居民收入的4倍左右,硅谷贵一些,但当地收入更高,从绝对价格来看,对中国投资者也是非常有吸引力。

《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间?

谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了。现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子—cleetah:上海的租金回报率已经为市梦率,需要出租40年甚至更长,才能收回投资,个人觉得赌博成份太大。 另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍。 现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的。而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随 着美元转强,应该会有比较大的反弹空间。

《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢?

谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨。中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨“一波又一波”的现象在中国楼市和股市都很常见。我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了。因为中国资本市场,知道什么时候“进”比什么时候“出”更重要。但是眼下资本市场的疯狂不会持续很长时间,“纠偏”可能发生在今年四季度。明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮。但 长远看来,这是靠不住的。当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩—cleetah:上面段落 说道租金,谢用了商业房产来比较,估计有些问题,上海商铺的租金回报率大概6%左右,那么美国有24%吗?在圣地亚哥的公寓出租回报率大概10%,纽约也 是10-15%,独栋别墅不知行情如何?。

《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机?

谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌。明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入。一旦大家都注意到了,原 来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入。到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了。等着去美国买房吧,记住选择那些大的城市、地段好一点的地方—cleetah:绝对价格还是便宜了很多,有心投资的多想想,既然外国人能到中国买房,中国人同样可以走出国门,只要有利润,其它都不是门槛。

美国的房价(下)

November 20, 2009 作者:  
类别:买房

注: 原文转自时寒冰博克

《美国的房价》上和中发出后,引起的反响出乎意料。一位朋友告诉我说,地产界几位“胖子”(重量级人物)私下闲聊时,评价说“姓时的最近表现很不好”。其实,对于某些人而言,我何曾“表现好过”?我只是写下美国之行的一点见闻而已,真不明白何以惹得那么多人“忍无可忍”,以至于有人兴致勃勃地上门叫阵,被我慈祥地摸一下头又回去洗洗睡了——当然,摸脑袋的事情不能常干,毕竟,抢神父的饭碗是很不厚道的,所以,再出现这类事情希望大家伸出援手帮我一把,只当做慈善了。
对于我前面拍摄的照片,有人说美国的那些房子都是木头房,以便于随时拆迁。你当我和那些带我去看房的在美国生活了30年以上的华人,都是吃泡泡糖长大的么?你当美国是中国,人们时刻准备着离开家园为城市改造献青春吗?美国的宪法和法律不是仅供观赏的。而且,在美国,由于标准要求高,木结构的房屋成本并不低,对防火、防潮、防虫、透气等的规定是非常严格的(比如,用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有17%),否则,一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭,所面临的赔偿可能令其倾家荡产。即使在中国,木结构房屋的造价也并不低。为此,我专门咨询了几位开发商,并查询了相关资料。资料显示:木结构房子全部完工后的总成本与混凝土等其他结构房相当,甚至更贵一些,独立木结构住宅每平方米的总建造成本甚至能达到6000元左右。
整体而言,即使从绝对值上比较,中国的房价也超过了美国,更不用说像北京、上海这种一线城市的房价了。如果从房价收入比来看,中国的房价绝对是全世界最高的。大家不妨参看一下曾在美国生活过的多位财经人士写的中美房价的比较文章,更可以参看中国和欧洲的房价对比——这种对比更直观。至于物业税,我走访过的住宅小区,物业税一般在1%(刘广宇先生所在区域)至1.2%(Jack家所在区域)之间,由于政府通过很多优惠措施减轻自住房者的负担,实际支付的税收要远低于这个规定值,更何况,物业税都有明确的支出项目,缴纳税收换取了优质的服务,这是美国公民自愿缴纳物业税的重要原因。
在《美国的房价》上和中发出后,我也收到几位在美国工作的朋友的来信,他们提供的资料与我在美国了解到的情况相吻合。

我们今天不妨从简单的数据入手做做一下比较吧。
2008年,美国人均年收入(全美国民)为3.76万美元(世界排名第4)、中国2008年人均年收入(全国居民)仅1100美元(世界排名109位),美国人均收入是中国的34倍。当然,这样算可能会让一些人不爽,脾气大点的可能会“忍无可忍”,伸长脑袋让你摸,以折磨你善良的内心。
我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年,全国城镇居民人均收入15781元,约折合2300美元;2008年,全年全国农村居民人均收入4761元,折合700美元。显然,即使拿中国城镇的人均收入与美国(含农村)的人均收入对比,中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%,或者说,美国(含农村)的人均收入是中国城镇居民(不包括农村)人均年收入的16.3倍。另外别忘记了,美国有健全的社会保障,并且,物价水平低于中国——这一点下篇文章介绍。
这样比较让开发商们平衡点了吧?
那么,美国目前的房价是多少呢?
2009年10月28日,美国商务部公布的最新数据显示,美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元,折合人民币约140万元(美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标)。换句话说,在美国每套约20万美元的房子,是绝对的主流。需要强调的是,这指的是美国的新房价格,二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。
美国的新房指的是什么样的房子呢?上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出:美国的房屋面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。
这样计算出来,美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。
其实,这样算并不严谨。因为,美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算,美国是按照使用面积计算的,而且,诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积,综合折算下来,美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。即便这样,还没有考虑前后院,美国住房的前后院也是不算入面积的。另外,还有四点不同:其一,美国的房子在中国被称为别墅,而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来,美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话,差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二,中国的房子不包括土地,相当于一次缴纳了70年的租金,而美国的房子是包括土地的,永远归其所有。其三,中国的是毛胚房,美国的是精装修房。其四,美国的住房质量和品质更好,美国的住宅平均寿命是80年——100年,而中国是30年(这个数字连开发商自己都“供认不讳”,不妨看看他们此前写的文章)。
在中国,许多普通人,用花费毕生心血积累的财富,换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房,房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比,但有院子,可以种花草,是一片属于自己的世界。而且,位置稍远一些的房子,几万美元的照样舒适地令人感慨!在洛杉矶的时候,我们开车去看一位朋友,导航仪把我们带进了一个同名的街道,那里居住的是中低收入者,一套住房的价格也就4万美元左右,院子美化得花园一般。
正因为美国的房子品质好价格低,所以,才有那么多的官员、商人,悄悄地在国外买房,心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活,基本上都是“一去不复还”。最聪明的当属开发商,他们一边说中国的房价低,美国的房价高,一边又悄悄地把财富转移走,去国外买房。据一位开发商职业经理人估计,至少超过一半的有实力的开发商,把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。
美国的住房政策对建设美国特色(原谅我用这种表述)的和谐社会做出了重要贡献。
美国对公众购房尤其自住房有很多优惠政策。通过媒体的报道,国内的读者一般都知道,美国自住房住满两年以上出售时享有增值税减免优惠,自住房贷款利息可抵消个人所得税等等政策。其实,还有更多。据《Housing Policy in the United States》一书介绍,美国建立住房体系过程中,有两大主题:一是自有房。为了让民众买得起房,美国政府采取补贴等措施,帮助民众买房。“联邦和州政府长期以来一直通过降低抵押贷款的利率来减少自有房的费用。更近些的办法对低收入住户的本息还贷支出进行补贴,使得他们可以获得购房所需的抵押贷款……到1972年为止帮助40万户家庭成为了有房户。”(该书第265、266页)后来,联邦政府又通过发行抵押贷款收益券等方式,为购房者提供补助。“除了住房抵押贷款利息支出免交个人所得税之外,其他针对有房者的税收政策还包括不动产税减免、出售住房所得的资本收益减免,以及由免税债券资助的面向首次购房者的低利率贷款……除税收支付之外,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:一是支付具体住房工程的建设;二是帮助租房者获得私人市场的住房;三是为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。”(第6页)根据《Housing Policy in the United States》一书的介绍,美国自有房住户的住房支出绝大部分(接近80%)在其总收入的30%以下,而且,美国的社会保障健全,这使得民众有更多的资金用于消费,所以,很少听到美国拉内需,人家一直是超前消费。与美国的情况相比,中国由于社会保障不健全,相当一部分收入要用于弥补社会保障不足的缺口(教育、医疗、养老等等),能够用于买房的收入应该占到总收入的10%是合理的,但是,所有的人都知道,这个比例在中国到底有多么令人触目惊心!不然也不会有“房奴”这样的词产生出来。
在美国,对于买不起房的人,政府通过提供房租补贴等方式帮助他们。“总的说来,目前有将近690万低收入家庭接受某种形式的房租补贴,其中,受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目,提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目,提供塞180万套廉租房。公共住房排名第三,提供了120万套住房……剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和Home项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助……住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励,它还涉及与住房有关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。换句话说,所有致力于为低收入和少数族裔住户提供住房的制度、法规与实践都是住房政策的中心。”(该书第7页)而在中国,最大的问题是住房的最大受益者是地方政府,他们为了力推房价以把地卖个好价钱,建设保障性住房的动力严重不足。保障性住房跟不上,任何调整房价的措施都必然失败。实际上,许多调控手段被巧妙地扭曲成了推高房价的手段。
美国建立住房体系的第二大主题是收入融合(Income Integration),简言之就是化解贫富对立,建设和谐社会。两个办法,一是“分散”,帮助公共住房居民和其他极低收入住房搬入中等收入、通常位于郊区的社区,二是“收入融合型住房”,即把不同收入阶层的住房置于同一建筑或同一开发项目中。(全书第269页)
写这篇文章的时候,我不想再像前两篇那样,用自己拍摄的照片作为说明,免得有人继续说我不客观。在拉斯维加斯的时候,我拿了两本当地出版的售楼指南,本想找个扫描仪,从第一页到最后一页全部扫描出来,让大家看看,20万美元以下的房子,在美国是不是主流,让大家明白,“美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元”到底是一个什么概念。但是,我们偌大一个报社,居然没有扫描仪,我只好用数码相机翻拍下来代表主流的信息,让大家看个大概。由于才疏学浅,时间匆忙,不当之处请指出,本人即更正。
再说明一点,这只是我在美国的一些见闻。美国不是天堂,但是,我们要汲取它好的一面,经常对照别人的优点才能更清晰地看到自己的不足,这样做的目的,是为了促使各级官员从诸如“钓鱼”这样的繁杂事务中摆脱出来,认清腐朽、堕落的资本主义执政者通过重视诸如住房这类民生欺骗、麻痹人民的可耻伎俩,认真执行中央的各项民生政策,正确落实科学发展观、建设和谐社会,以使民众摆脱房奴的枷锁,在生活质量上赶超英美,使万恶的资本主义社会露出狰狞的面孔,遭到全世界人民的唾弃,使中国特色的执政理念成为各国效法的典范,在人类历史上写下最光辉的一页。

图1(见下图):这是我在美国时,拿到的一本拉斯维加斯2009年10月份出的新房价格指南。提醒:美国卖的房子基本上都是精装修房(别墅)。

图2 (见下图):这套漂亮的房子9.9万美元,旁边是详细介绍。

图3 (见下图):这套房子的面积比上一套大,卧室和洗手间多,价格为10万美元。

图4(见下图):再看一套10万美元的精装修别墅(国内的说法)

图5(见下图):这套房子14万美元

图6(见下图):这套房子18万美元

图7(见下图):还是18万美元,又是一种风格。

图8(见下图):同样是18万美元,更大气一些。

图9(见下图):再看一幅。

图10(见下图):这套20万美元,生活便利。

图11(见下图):这套21万美元,面积更大,环境更美。

图12(见下图):像童话中的房子,30万美元。在这本新房指南中,基本上都是20万美元以下的房子。只有几套超过20万美元。

图13(见下图):这是这本新房指南中最贵的房子,看看图片和介绍,简直就是一座庄园。所以,广告中才自信地打出“Come and visit the homes you will never want to leave”的描述。

图14(见下图):这本小册子上的房价更低,每套房子的价格大部分在10万美元以下,最低的在4万美元以下(都带院子,地属于自己,有的面积还很大)。

图15(见下图):这套房子5.9万美元,面积1.25acres(英亩,1英亩约等于4047平方米),1.25英亩即5059平方米。

图16(见下图):这套房子10.29万美元,面积达5acres,5英亩即20235平方米,需做最后修整,可加入自己的设计。

图17(见下图):这套房子是两本广告册中最贵的,也是唯一一套超过50万美元的房子,看看诸如4-car garage这样的表述就不难理解了,简直就是一个庄园,又像一个小城堡。

附录1:
小赖的博客
(http://lionelli365.blog.sohu.com/) 在《美国的房价(中)》后面跟帖写道:
我是一个留美学生……最冷人咋舌的是国内的房屋价格,我刚刚在北美这里买了HOUSE(国内叫独栋别墅),2004年建,不错的小区,离城中心downtown开车走快速路只要15分钟,240平米的两层别墅另加地下室和前后院子(在这里,地下室、 车库和屋前后院子是不算在房屋面积内的,240平方米是只房屋室内的使用面积),一共花了是32万。贷款利息是2.25%,月供1000多元,因为是我和老婆两人一起还贷,所以觉得压力不大。和国内同学聊天,他们每个月都要还3-4千,4-5千的房贷,房贷几乎是家庭收入的50%-70%,甚至需要父母帮着每月还房贷。而且买的还是个2室1厅或3室1厅,真是吓人。日子过的紧巴巴,还要这样过30年,这样的事情在北美是难以想象的。而且在这里,享受生活中的快乐是第一位的,金钱,房子不是人们追求的目标。国内的房地产业,事实上,已经处于危机之中。因为在北美,房屋贷款明文规定,月房贷还款不能超过月家庭收入的35%,而房屋总款一般是家庭年收入的5倍。去年这个省的平均公寓价格是每套公寓24万美金,平均房屋(国内叫独栋别墅)价格是30万美金。再看看中国炒房的人们,比较起来就是在刀头舔血。目前国内的物价水平,税法制度感觉就是逼着人们在工资之外去找钱,逼着人们去FU BAI。人们不安心工作,总是想方设法的 投机取巧,急功近利,走捷径,饮鸩止渴。这样长久下去,真不敢往下想……”
“在北美,房屋的价格一般是家庭年收入的5倍。举个我朋友的例子,他们生活在美国的一个二线城市(类似于中国的苏州),是一对年轻夫妇,他们都是刚刚进入工作岗位的中学老师,税后月工资每人在2500美金左右,那么他们的家庭年薪是6万美金。而他们买的独栋别墅是28万(室内精装修的独栋别墅:房屋100平米,地下室100平米,能放2个车的车库,和80平米的后院),可以这样说,他们在保证享受生活质量的前提下,在10年内还清贷款是没有任何问题的。而国内呢? 动辄几十万上百万的公寓,有的是一辈子也还不完的贷款。看看吧,这就是中国房地产的暴利。别说现在国人买不起房,就连在这里生活了十几年的华侨,谈到回国养老时,都说在国内的房价他们很难承受。这就是事实,为什么这么多留学生毕业后不回到自己的祖国创业?他们不想吗? 他们回的起么。”

附录2:
左巴
(http://zorba.blog.sohu.com/) 在《美国的房价》上后面写道:
“在此为时先生补充一点,在美国,如果一个男人工作,养活太太和一个孩子,按揭一套约23万美金的HOUSE(休斯敦市郊中产社区的均价),那么这个家庭将享受的税收优惠是很多的,基本上可以抵消掉物业说。如果养育两个孩子,优惠更多。目前中国最大的问题是,比如在深圳,如果夫妻一方失业,家庭经济可能立即陷入危机,所以中国的妻子是比较辛苦的,这也是深圳30出头的女人很多看起来都像40多的原因。在深圳可能幸福指数最高的是公务员了,公务员里幸福指数的最高的是夫妻均为公务员,永远不用担心失业,无论经济好坏。”

附录3:《上海房价太高 海外博士后放弃国内年薪30万工作》——2009年10月19日《证券时报》
近日,一篇名为《房子让80后成为垮掉的一代》的网络帖迅速在全国各知名网站转载并引起热烈讨论,帖子直指高房价对年轻人创业热情和创业精神的打击。帖子称,“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的时间才能买套房。因为房子,我们害怕失业;因为房子,我们不敢创业;因为房子,我们被迫啃老;因为房子,我们不敢养育下一代。因为高房价,很多80后的抱负只是尽快拥有一套房子,因为房地产,80后沦落为最没有志气的一代。”
其实,并不只是80后对高房价无可奈何。即使是一些有学有所成的海外专业人才同样对国内的高房价无可奈何。目前在美国华盛顿某生物研究机构就职的博士后刘斌(化名)去年就萌生了回国发展的想法,并且与上海某知名研究所进行了联系。可惜的是,虽然刘斌的研究领域非常符合该研究所的发展方向,并且研究所也极力邀请他回国发展,但是权衡再三,刘斌最后还是放弃了回国的打算。
熟悉情况人士告诉记者,刘斌之所以放弃回国,一个非常重要原因就是上海的房价太高,回来后生活压力太大。该人士告诉记者,已经在美国十多年的刘斌在美国的发展也很成功,不仅拥有不菲的工资收入,而且在华盛顿拥有一套面积达500平米的独栋别墅,各方面的生活也非常惬意。但是如果回国,刘斌可能将面临一定的生活压力。据介绍,为了引进人才,上海研究所开出了不菲的条件,给予近三十万的年薪,并给予一定的住房补助。但是刘斌发现,与上海最近几年猛涨的房价和生活成本相比,这样的收入水平和住房补助仍旧是杯水车薪。考虑到回国后生活水准将会大幅下降可能对小孩的发展不利。所以权衡再三,刘斌最后还是放弃了回国的打算。
这样的案例并不少。一位在美国金融领域发展多年的人士最近也作出了回国定居的打算,并委托一个熟识的朋友在深圳物色价值在百万美元左右的合意楼盘。但是令他诧异的是,一路打听下来,居然发现百万美元在深圳根本无法买到合意的房子。最后该人士放弃回深圳发展的想法

美国的房价(中):美国中产阶级的住房

November 20, 2009 作者:  
类别:买房

为了在短时间内了解美国的房价,我马不停蹄,多次向在美国生活了20多年甚至40年以上的华侨打听情况,他们主动带我走访了一些住宅区,并向我提供很多信息。我最感慨的一点是:房子是用来住的,是用来享受生活的,不是用来炒的,更不是政府借以敛财的工具。
当然,这种表述容易引发歧义。如果用如下方式表达,就安全得多:万恶的资本主义当权派,用优惠的住房政策和良好的服务,收买人心,欺骗人民,使他们在一种骗局之下过着幸福的生活,以达到既得利益集团捞取选票,维护权力私欲的目的……
不过,万恶的资本主义制度,在“欺骗”民众方面,做得实在太像了,几乎难以看出破绽——当然,这或许不是单纯依靠居委会老大妈做思想工作,通过提高政治觉悟就能解决的问题。
今天,看看美国中等民众的住房状况。
下图(图1)是一套使用面积在500平方米,购买价为70万美元的别墅远景(尊重美国人的隐私,近景未照,但拍摄有周边的住房照片,房价大致相差在一个水平上)。距离洛杉矶国际机场大约45分钟的路程。

一般而言,开发商批量建造的同一设计标准的别墅要比单独设计的别墅价格低不少。购买房屋时,开发商对房屋都做了精装修并经过了政府有关部门的严格检查和验收。有很多美国人是自己建房,即自己当自己的开发商,买下土地以后,聘请设计师设计,设计被政府有关部门批准后,找施工企业施工。非常高的自由度。
这套别墅由于紧邻高尔夫球场,根据美国法律规定,墙玻璃装的都是防弹玻璃。房主是经商的,年收入20多万美元(税后),也就是说,他三年多一点的收入即可买一套这样的住房。但是,他没有炒房。其实,整体而言,在美国,炒房的狂热度比中国差远了。首先,在美国炒房的成本非常高,美国的税收等政策对炒房者是毫不怜悯的,主要体现在持有环节方面。第二点,美国人信奉基督教者居多,民风比较传统(这一点跟我此前的印象大相径庭,美国人对传统道德的遵守和对宗教伦理的敬畏,给我留下了深刻的印象。比如,这个区40年没有发生过一次盗窃案,朋友介绍时我忍不住追问了一句,得到的答复依然是肯定,实在是有点难以置信),欲望受到这些因素的制约。第三点,美国的政治透明度相对较高,官员在短期内快速敛财购买多套住房的可能性微乎其微,官员通过腐败发财再通过官商勾结推高房价以实现自我财产二次增值的可能性更是微乎其微。
看看这幢房子(即我们所说的别墅)后面的高尔夫球场(图2)。


再从另外一个角度看看,有点西方油画的感觉。只有一个字:“美”!(图3)

以下是在周边拍摄到的一些住房照片,照片除注明者外,都是刘广宇先生拍摄的,版权归他所有,特此声明。
图4(见下图):我们所称的独栋别墅,带着复古和魔幻的风格。

图5(见下图):这幢有点像我们说的联体别墅(如果是独栋别墅实在太奢侈了),当然,别墅在美国统称为房子,我们这里的房子在美国被称为公寓,这里再啰嗦一句。

图6(见下图):这幢有点像童话中的房子,很温馨,当然,价格会低不少。

图7(见下图):房子配上古树,更有家的感觉,每一家都非常注意美化自己的家园。

图8(见下图):房子与树的组合,是最常见的组合。

图9(见下图):这种风格的房子也蛮漂亮。

图10(见下图):有点古堡的感觉:)

图11(见下图):这幢房子看起来,很像中国乡下的那种房子,连大门都像。被古树抱着,更宁静一些。

图12(见下图):带点园林味的房子。

图13(见下图): 周围的体育设施(紧邻高尔夫球场)。

图14(见下图):高尔夫球场(这张和下面那张是我拍摄的)


图15(见下图):高尔夫球场一角。

图16(见下图):刘广宇先生喜欢跑车,这是他的保时捷跑车,俺也感受一下。

图17(见下图):刘广宇先生和妻子Jane一起陪同我去拉斯维加斯时,在酒店的合影。美国之行,他们给我很多难忘的帮助。


整体而言,美国的中产阶级在住房方面是比较宽裕的,至少,从我亲眼所见、亲耳所闻的信息来看如此——当然,我所看所听的也是有限的,所以,才借助了当地华侨的慧眼。由于美国的中产阶级大部分人不为住房问题困扰,可以安心工作,安心做自己喜欢的事情,实现自己的人生价值。这个群体的创造力被最大限度地激发出来。住房是一种生活必需品,而不是一种理想。有时候我想,这或许也可能称之为境界,而这种境界在美国是极其平常的。
当然,我可以用有关部门喜闻乐见的语言来表述我接下来的观感:美国政府其实是非常傻帽的,把房价推高些,质量弄差点(可以建了拆、拆了建),既可以拉动GDP增长,又能提高政府的财政收入,何乐而不为呢?而且,培养出一个开发商这样的吸血鬼集团,可以供养钱财,于公于私,都大有裨益。不妨看看人民网的这篇报道——“受金融危机影响,美国大约有30个州政府缺乏资金支付失业救济金,未来几个月将面临破产。目前,以最富有的加州为首,众多州政府已向联邦政府要求贷款,但是联邦政府也同样债台高筑……”
当然,美国的当权者非常聪明,全美国3亿多人口中,私人拥有枪支数量高达2.5亿。美国不禁枪,是因为“美国人民有推翻暴政的自由”,当权者当然不敢了。他们清楚枪不是用来打鸟的(很多美国人视动物为朋友),如果人成了鸟人,就很难说了。所以,房价说到底,是一个政治问题,是谁怕谁的问题,官畏民与民畏官,必然导致两种完全不同的走势。
下一篇介绍美国的普通住房。

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