美国的房价(上)

November 20, 2009 作者:  
类别:买房

注: 文章转自时寒冰博克:http://shihb.blog.sohu.com

房价是我最关注的问题。美国房价到底高不高?作为一个研究中国房价的参照物,有关这方面的数据至关重要。
以前,我对美国住房问题相关信息的获取,主要是源自美国学者的著作,如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》(《美国住房政策》)等,使得我对美国的住房问题有一个大致的了解。比如,2004年,住房建设和改建对美国GDP的贡献为6%等数据(从Alex F. Schwartz提供的数据来看,1950年至2004年,美国住房每年对GDP的贡献相差不是很多),这很容易对比出个别国家GDP过于倚重房地产业的危险状况。
我这次去美国,主要调查的是美国的住宅价格。介绍一点常识:在美国,所谓的房子是指我们国家所说的独栋别墅,而中国所谓的房子在美国被称为“公寓”。另外,美国出售的房子基本上都是精装修房屋,因为,许多州的法律都规定,不动产未成形以前不得出售,像中国的毛胚房在美国的许多州是禁止交易的。因此,美国也没有像中国这样的完全为既得利益集团着想的预售房制度。

(一)Jack家的房子(独栋别墅)

先说Jack先生家的房子。这是我到美国后的第一站。虽然主办方已经为我定好了酒店,但为了了解房价的情况,我与同去的周先生夫妇一起,住在Jack家一天(第二天我住回了酒店)。
Jack是一位投资家,也是美国外交委员会委员,他居住的小区属于富人区,房价在美国也属较高的。这幢房子距离洛杉矶机场大约50分钟的路程。据Jack介绍,房子的面积为350平方米左右,他顺便加了一句“相当于上海500、600平方米的别墅面积”。原因是,美国的房子不仅是按照使用面积计算的,而且,可以并排放两辆SUV的大车库是不算入面积的,除此,还有一些诸如阳台这样的不算入面积。所以,我自己也感觉,他的350平米的住房,比我在上海看到的500平米的别墅明显要大,而且,房子每层的高度远高于国内。
这幢房子带一个院子,院子的面积大约为600平方米,有一个清澈的游泳池。Jack和女主人在院子里种植了很多花、树。在美国,我所看到的房子,每一家的院子都经过了精心的绿化,包括低收入者的房子都如此。
这幢房子的土地也归房屋的主人所有,如果土地下面发现金矿之类的宝贝了,也归属房屋主人所有。私人财产受到保护,政府不得以任何理由据为己有,更不能强行拆迁。
那么,这样一幢房子,价格是多少呢?
150万美元。别忘了,这是美国高档住宅区的房价。美国政府公布的官方数据表明:今年6月,全美国新房销售中间价为20.6万美元(每套房子)。
对于房屋中间价,开发商任某等人强调,美国的房价是全国的价格,是包括农村的,不能跟中国城市的房价对比。这次到美国后,有几个问题我弄清了,我知道了那些谎言是如何制造出来的:
第一,美国的城乡差别比中国城市之间的差距还要小。像洛杉矶,如果以大洛杉矶地区来看,它包括洛杉矶县、奥兰治县、河滨县等5个郡131个城镇,人口952万,是全美最大的城市群。在这里,乡村跟城市几乎没有什么区别,许多豪华住宅区并不在市中心,而是在城镇。这跟美国人的生活习惯有关。有钱的富人喜欢住在空气新鲜、环境优美的郊外,而不是像中国的富人这样,拼命地往市中心挤,因此把穷人赶到了郊外。而且,美国的城市化进程较早,大约78%的人口生活在城市,其所说的全国房价实际上等同于城市的房价。国内的既得利益集团及其代言人,歪曲了真相,掩盖了中国房价畸高的现状。
第二,关于物业税(房产税)。美国的房子收物业税,成为开发商等既得利益集团强化美国住房成本高昂,维护中国高房价的借口。但是,美国的物业税是有很多减免项目的,比如,第一套房贷款,可以根据利息支出减免很多税收,如所得税之类的,以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍,“以2003年为例,全美共有1.5亿购房者因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。除了税收,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:1)支持具体住房工程的建设。2)帮助租房者获得私人市场的住房。3)为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。
另外,美国虽然物业税高,但这个物业税实在是物有所值的,因为,政府提供的服务实在是太好了。比如,Jack家的房价,虽然交物业税,却不用缴纳物业费了。政府不仅把垃圾替你清理得干干净净,还随时提供相关服务。中国虽然不收物业税,但被既得利益者依靠垄断攫取的物业费算下来也基本赶上美国的物业税了——而且没有任何税收方面的减免。

(二)圣地亚哥(San Diego)的富人住宅区

在圣地亚哥,得到吴隆老先生和Susan的热情接待,他们都在美国生活了40多年以上。吴老先生正在建房子(美国相当一部分房子都是自建的),谈及中国的房价,他几次发出“too crazy”(太疯狂)的感慨。不仅吴老先生,我在美国接触到了10余位在美国生活了30年以上的美籍华人,每个人都发着同样的感慨。他们问我最多的问题,也是中国的房价凭借什么力量在赶超美国?
的确,即使从绝对值上来看,中国大城市的住宅价格,很多也已经超过美国。
吴老先生特别向我推荐,去看了圣地亚哥的一个富人区,吴老先生再三强调,这是美国住宅价格最高的地区之一。(见下组照片)。这里的环境优美,蓝天、白云、绿草……令人心旷神怡。富人区的别墅很少有重复的,每幢房子都由专门的设计师设计,都起有名字,有绿化、妆扮得非常美的院子、清澈的游泳池,配套齐全的生活设施。
这个号称全美国最贵的住宅区之一的房价是多少呢?每幢房子(即我们所说的独栋别墅)大都在100万到300万美元之间,每幢房子的面积,折合成我们所说的建筑面积,大约在500平方米以上。而且,都是精装修过的,折算一下每平方米的面积,真的便宜之极。在上海,这个价格无法买地段较好一些的公寓,更买不起像汤臣一品那样的天价公寓房。美国富人区的房价,在中国,又算得了什么?
下面,看一组当时(下午,临近傍晚)拍摄的照片。

图1(见下图):典雅的房子。

图2(见下图):典雅的房子。

图3(见下图):游泳池。

图4(见下图):占地面积更大的房子。

图5(见下图):较小一点的房子,前后有院子,被绿草覆盖。

图6(见下图):再看一所房子。

图7(见下图):环境优美,宛如童话世界。

图8(见下图):轻松散步的夫妻。

(三)世界上最贵的住宅区:Beverly Hills(贝佛利山庄)

Beverly Hills(贝佛利山庄),被称为“全世界最尊贵住宅区”。好莱坞电影明星、NBA、明星、世界级著名艺术家、大富豪纷纷在此购房买地,能在这里拥有一栋豪宅是自己身份及地位的象征。在美国期间,作家刘广宇(《通天塔》的作者,在美国生活了20多年)夫妇带我去参观了这一地区,并给我详细介绍了这里的情况。
那么,这里的房价是多少呢?位置略偏、普通的房子(独栋别墅)房价在200万美元左右(公寓房价格更低),豪华房子上千万美元。
值得一提的是,号称世界第一贵的房子也在这一带,很多人一听价格会瞠目结舌——1.65亿美元,但如果根据其面积算单价,仍比上海的房价要便宜得多:这个山庄曾经为报业大亨William Randolph Hearst,坐落在贝佛利山上,占地75000英尺,三层楼,山庄有29间卧室、40间浴室、3个游泳池和一个电影院。
这里是闹中取静,环境很美,要不然那么多明星也不会挤到这里来住。
图9(见下图):Beverly Hills(贝佛利山庄)

图10(见下图):绿荫深处的豪宅

图11(见下图):带着浓郁中国风格的房子。

图12(见下图):很漂亮的房子。

图13(见下图):很个性的房子。

美国的房价(上)主要介绍美国富人区的房价,对比之下,我们发现国人原来大都是生活在富人区的——就负担的房价而言。根据IMF公布的数据,2008年中国、美国的人均GDP分别为3300美元和4.7万美元,中国只有美国的7%。通过对比,房价孰高孰低,就更加清晰了。下一篇文章我将介绍中等收入者及普通房子的价格。
当然,由于本人走访时间较少,若有不确切之处,请指出,笔者将核实、更正。
另外,有朋友指责我写的关于美国的文章是“卖国”言论,我非常奇怪,别说卖国,就是卖家里的粮食,我妈要是不同意就卖不成,遑论卖那么大的东东。更应该看看那些居庙堂之上者,他们的妻子儿女是哪国国籍?财富在何方?
有一点我的确错了,谁说中国的教育失败,这本身就是中国教育成功的标志——至少达到了教育者的目的。我对美国制度的好感,乃是基于对中国这片苦难土地的期待,是一种能让人流泪流血的殷切期待。如果不能完善制度,苦难将转嫁给后辈,继续这种轮回。因此,我生于这片土地,也将死于这片土地。三尺之上有神明,如果我的文章不是基于对苦难民族之大爱,上天将灭杀我。
同时,请上天宽恕那些一直密集诅咒、谩骂、造谣中伤我的人,因为,他们的恶并非源于自己的本心,而是源于脑子被清洗后的迷失。我愿意替他们承受惩罚。
愿上天悲悯!

另外:下午接受了央视的电话采访,有关明天即将公布的第三季度数据,我认为,通货膨胀正在发生,而非什么预期,房价上涨就是对通货膨胀的确认。根据比价复归原理,房价之后,将带动一系列价格的上涨。美国之行,让我更清晰地看清了中国经济包括股市、房价的走势。
于2009年10月21日下午

美国买房的税收优惠

July 13, 2009 作者:  
类别:买房

美国房地产市场发育充分,运作良好,这与政府运用各种政策手段积极鼓励和进行规范有直接关系,其中各种税收优惠所起的作用不可低估。因为美国是以所得税为主的国家,所以该国有关房地产的各种税收优惠,集中体现在所得税的抵扣或减免上,政府以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展,收到了明显成效。

 

   自有住房每年可税前扣除2750美元

 

  美国政府一直采取各种措施,鼓励居民拥有自己的住房。早在1934年,美国就设立了联邦住房管理局,上世纪70年代起,该局开始为民众的住房建设抵押贷款提供担保。1965年美国又成立了联邦住房与城市发展部,专门制定住房发展计划的财政预算,每年编制预算并拨款150亿美元,用于补贴住房建设。2000年美国住房发展预算达到280亿美元,占政府总预算的16%。

 

  现在,美国有2/3的家庭拥有自己的住房。美国政府为了让更多的家庭自己买房,对住宅建设、购买和出租实行了许多鼓励政策,特别是在税收上采取了诸多优惠政策。

 

  最初美国税法规定在征收个人所得税时,对所有抵押贷款(如购买耐用消费品)的利息支出均可减免税收。但从1986年起,此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收,这一规定极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。据统计,仅1999年,联邦政府就为此减免税收约530亿美元。

 

  1998年,美国在修正的税法中,出台了更为有利于自己拥有住房者的规定,即他们在缴纳个人所得税时可进行税前扣除,每户家庭每年可扣除2750美元,而租住房屋的人则不能享受这种税收优惠,这就进一步鼓励了居民购房的积极性。

 

   住房交易所得基本免缴所得税

 

  美国税法规定,房地产买卖时要缴纳2%的交易税。此外,对于交易所得,按照现行税法,如果是房主自己住满两年以上的住宅,单身者在售房时价格与购房时的价格差不超过25万美元、已婚者家庭在售房时与购房时的差价不超过50万美元的,都免缴收入所得税。美国住房的价格一直比较稳定,购入与售出的价格差很难超过上述规定,所以美国人出售房屋所得基本上免缴收入所得税,这在一定程度上刺激了二手房市场的发展。

 

  如果把房地产作为遗产或财产赠与,按照税法规定,价值超过60亿美元的房产遗产和一次超过100万美元的财产赠与才征税,而实际上美国的房价本来不高,再经过折旧价格更低,所以几乎很少有达到征收遗产税和赠与税标准的。对于出租房屋收入,美国实行超额累进税率,税率在15%~399%之间。

 

  除此之外,美国对土地和房屋征收房地产税,由州和地方政府征收。税基是房地产评估值的一定比例,各州规定比例从20%~100%不等,税率也不同,各州平均税率为税基的1%~3%,由于税率较低,对促进新的住房市场的发展起到了积极作用。

 

  低收入者买房可享税收抵扣

 

  为了让低收入者有能力购房和租房,美国国会于1986年出台了低收入者购房和租房税收抵扣法案,1993年该法案成为永久性法令。各州按照每年每人125美元乘以本州人口的计算方式,享受联邦政府拨给州政府的税收抵扣限额,低收入者如需购房,可向州或者地方政府申请抵押信贷证书,拥有证书者可在10年内享受个人所得税的抵扣,抵扣比例约为房价的86%。低收入者获得税收抵

扣后,减轻了税收负担,同时相应提高了购房后的还贷能力,这一方面帮助低收入者解决了住房问题,另一方面也促进了房地产市场的发展。

 

  同样,这项法令还规定,那些投资建设低租金住房的公司,也可在10年内享受一定比例的所得税抵扣。税收优惠促进了低租金住房建设。据统计,从1987年到1996年的10年中,美国约建造了60万套低租金住房,大大缓解了低收入者的租房困难。

 

  除此之外,美国各州为支持低收入居民购房,都发行了低利率抵押债券,并严格规定,必须是第一次购买房屋,收入低于或等于当地收入平均水平的115%,所购房价格低于或等于当地房价平均水平的90%的人才能使用这一资金。如果是在环境不佳的地段购房,上述限制可放宽。据报道,仅1995年美国各州就发行支持居民购房抵押债券达58亿美元。(

美国房地产市场发育充分,运作良好,这与政府运用各种政策手段积极鼓励和进行规范有直接关系,其中各种税收优惠所起的作用不可低估。因为美国是以所得税为主的国家,所以该国有关房地产的各种税收优惠,集中体现在所得税的抵扣或减免上,政府以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展,收到了明显成效。

 

   自有住房每年可税前扣除2750美元

 

  美国政府一直采取各种措施,鼓励居民拥有自己的住房。早在1934年,美国就设立了联邦住房管理局,上世纪70年代起,该局开始为民众的住房建设抵押贷款提供担保。1965年美国又成立了联邦住房与城市发展部,专门制定住房发展计划的财政预算,每年编制预算并拨款150亿美元,用于补贴住房建设。2000年美国住房发展预算达到280亿美元,占政府总预算的16%。

 

  现在,美国有2/3的家庭拥有自己的住房。美国政府为了让更多的家庭自己买房,对住宅建设、购买和出租实行了许多鼓励政策,特别是在税收上采取了诸多优惠政策。

 

  最初美国税法规定在征收个人所得税时,对所有抵押贷款(如购买耐用消费品)的利息支出均可减免税收。但从1986年起,此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收,这一规定极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。据统计,仅1999年,联邦政府就为此减免税收约530亿美元。

 

  1998年,美国在修正的税法中,出台了更为有利于自己拥有住房者的规定,即他们在缴纳个人所得税时可进行税前扣除,每户家庭每年可扣除2750美元,而租住房屋的人则不能享受这种税收优惠,这就进一步鼓励了居民购房的积极性。

 

   住房交易所得基本免缴所得税

 

  美国税法规定,房地产买卖时要缴纳2%的交易税。此外,对于交易所得,按照现行税法,如果是房主自己住满两年以上的住宅,单身者在售房时价格与购房时的价格差不超过25万美元、已婚者家庭在售房时与购房时的差价不超过50万美元的,都免缴收入所得税。美国住房的价格一直比较稳定,购入与售出的价格差很难超过上述规定,所以美国人出售房屋所得基本上免缴收入所得税,这在一定程度上刺激了二手房市场的发展。

 

  如果把房地产作为遗产或财产赠与,按照税法规定,价值超过60亿美元的房产遗产和一次超过100万美元的财产赠与才征税,而实际上美国的房价本来不高,再经过折旧价格更低,所以几乎很少有达到征收遗产税和赠与税标准的。对于出租房屋收入,美国实行超额累进税率,税率在15%~399%之间。

 

  除此之外,美国对土地和房屋征收房地产税,由州和地方政府征收。税基是房地产评估值的一定比例,各州规定比例从20%~100%不等,税率也不同,各州平均税率为税基的1%~3%,由于税率较低,对促进新的住房市场的发展起到了积极作用。

 

  低收入者买房可享税收抵扣

 

  为了让低收入者有能力购房和租房,美国国会于1986年出台了低收入者购房和租房税收抵扣法案,1993年该法案成为永久性法令。各州按照每年每人125美元乘以本州人口的计算方式,享受联邦政府拨给州政府的税收抵扣限额,低收入者如需购房,可向州或者地方政府申请抵押信贷证书,拥有证书者可在10年内享受个人所得税的抵扣,抵扣比例约为房价的86%。低收入者获得税收抵

扣后,减轻了税收负担,同时相应提高了购房后的还贷能力,这一方面帮助低收入者解决了住房问题,另一方面也促进了房地产市场的发展。

 

  同样,这项法令还规定,那些投资建设低租金住房的公司,也可在10年内享受一定比例的所得税抵扣。税收优惠促进了低租金住房建设。据统计,从1987年到1996年的10年中,美国约建造了60万套低租金住房,大大缓解了低收入者的租房困难。

 

  除此之外,美国各州为支持低收入居民购房,都发行了低利率抵押债券,并严格规定,必须是第一次购买房屋,收入低于或等于当地收入平均水平的115%,所购房价格低于或等于当地房价平均水平的90%的人才能使用这一资金。如果是在环境不佳的地段购房,上述限制可放宽。据报道,仅1995年美国各州就发行支持居民购房抵押债券达58亿美元。

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