留学归来爆料:金融精英们是怎么忽悠你们的

April 27, 2012 作者:  
类别:投资杂谈

小可海外留学四年,刚拿到学位,就迫不及待,满腔热血的回到祖国,一头扎根于上海陆家嘴。不求抛头颅洒热血的服务于祖国金融业,也求个鞠躬尽瘁,死 而后已的打拼出个小小的天地来。可就是怎么都没想到,国内的金融行业,居然跟传销差不多。拼的不是知识,而是忽悠。靠的就是拉资源,靠的就是拉人脉,不管 好的坏的,都往外卖。不管有本事的,没本事的,都敢出来吆喝一嗓子。

炒股票的注定要套,买理财的注定要亏,搞评论的就得敢扯,做理财的就是NND是销售。

投资市场铁一般的2/8原则,真不是扯的,大多数人一头栽进去,就是血本无归的出来。想知道为什么吗?因为自打你进去,就有太多人给你洗脑。洗脑基本是金融行业的专业术语了。您还别觉得扯,好多人脑子都被洗的干干净净,亏了还觉得是自己没本事呢,哪儿说理去!

实在是真心觉得这行业太TMD对不起良心了,就此开贴,细说细说,金融产品和金融精英们是怎么忽悠你们的。

先说说股票吧。要说股票就得开始说证券公司,小子我刚回国,非常有幸的在某证券公司实习了一年,所得感慨良多。证券理财顾问,多好听的名字啊,证券 分析师,多牛B的称谓啊,证券高级分析师团队,看见没,还是挂上了团队的,简直无敌了。告诉一个很无奈的消息,在证券上班的工作者们,你们是怎么看股票 的,他们就是怎么看股票的。如果你是个基本面分析者,如果你是个价值投资者,那恭喜你,你已经基本打败了国内一大批证券从业人员了,因为在证券公司上班 的,大多都是所谓了技术分析者。技术分析者,就是看看K线图,然后告诉你那支股票会涨,那支股票会跌,附带的所谓基本面分析,都是网上拉来自己改改的。 而证券公司,作为本行业的第一洗脑先锋团队,所做的贡献不可谓不多啊!短线投资的精髓是深深的把握在他们的血液中。每日短线荐股,高抛低吸,止损线,配置 仓位,这里亏了那里补,那里赚了补这里。所有的一切,都为了一个目标,跑马费。

你要是听证券公司的,那你基本就等着割肉割到死吧,因为正是你的割肉,才能养活那么多的从业人员。

另外一个奇怪的现象,有不少同志前辈的,似乎也是深有体会到证券公司为了佣金的不择手段。对理财顾问们躲闪不及,但却会去看证券公司的理财报告,分析报告。不可谓奇特也。

连这个公司里的人都拼命的忽悠你,难道他们的报告就不会? 说了证券公司,这里给出了实例吧。小可在实习阶段,供职于国内某证券公司,我们营业部里一共4个部门,但是真正会看股票的,会做分析的,一只手就能数出来。您看清咯,一只手。

最厉害的部门,一个月能够拉到1000万资金开户,但就是这个部门,里面的人几乎没有懂股票的,别说股票了,有时候都怀疑他们K线能不能看懂?但他们凭什么能拉那么多?两个字,电销!

对了,你没看错,就是电销,他们部门里的人,一天什么不干,不看盘,不看报告,不看数据,就打电销。

而且这个电销是有技术的,你要么不接,接了要么不理,理了,对不起,你所有的原信息,他们都能给你挖的一干二净。

这个电销的流程基本就是,先用免费的东西吸引你,比如免费的股票分析啦,免费的讲座课程啦,免费的大盘指导了,所有的一切懂侧重一个点,不要钱。不 要钱的东西多好啊,他们会苦口婆心的告诉你,我们的分析师多牛B,我们的调研团队多厉害,给你的是免费的,不看白不看嘛,不好再退掉嘛。

听着耳熟吧,列为大大,是不是有感觉再哪里听到过这一段,是的,这就是电销的前期招数,你有感觉,就说明你接到过。

好了,你觉得是免费的,就接下来了,你的末日算了跨进了一步。接下来,他们会组织好,女客户男的聊,男客户女的聊,和你聊聊天啊,拉拉家常啊,说说最近的经济新闻。然后有目的的,有针对的,一点点挖去你的信息。

在你不知不觉的时候,你是哪里人,家在什么区,结婚没结婚,买房子没买房子,有小孩没小孩,投资投了些什么,亏了多少,赚了多少,全数套出来。而且他们的任务指标是,3通电话内做到,做不到团队长是要个别谈话的。

千万别觉得,说说什么房子啊,工作啊,家庭啊,就怎么了。这叫原信息,是有说法的,当你给出来这些信息,就说明你的心扉已经不知不觉的开始打开了,再进一步就是信任建立的基础了!

好了,等你一点一点开始打开心扉之后,就是给你感觉上做对比了,你看,我们多好,多关心您,来我们这里做吧,开户送礼哦,送炒股机哦,送上网本哦,再不济还有超市卡哦。

当你受不了这种感情攻势,进去开户后,你的噩梦就等着开始吧。

等你开完户了,资金进账了,就是开始每日的分析报告,推荐新股了。得让你开始交易啦!

 

前面就有说到,我们整个营业部就5个真的会看股票的,这5个人,一个在我们部门,后来不干了,一个在分析师团队,我刚进去两个月,也辞职了,还有3个是散户,对了,就是散户!那么每天的报告啊,荐股啊,怎么来的呢!

证券公司,分析师团队驾到!所谓分析师团队,就是每天要写分析报告,每天分析大盘走势,从中找到价值股票的这么一伙人。

那这伙人是不是都很有能力呢?这个不用怀疑,是真的没有。

国内的证券公司招收分析师,都要求经济学硕士学位,可这个学位就成为了问题关键。北大的硕士是硕士,哈佛的硕士是硕士,野鸡大学的硕士是不是硕士呢?其实也是!

从质量上来说,要找到好的分析师就很难,再加之证券公司对他们这伙人施加的压力!

前面说了,证券公司就是靠佣金活的,那就需要散户交易,散户交易靠的就是这群分析师帮忙理财!

那分析师能力不够,怎么办?忽悠呗,甭管好的坏的,你交易了,就是好的,佣金拿走!

还有就是同业的压力,其他的证券公司每天都有股票推荐出来,你没有怎么能行,没有也得有啊!

而可怜的散户同胞们,就这样吧钱包里的钱一点一点的贡献出来了。

等哪天你醒悟了,没关系,社会在发展,其他人也在赚钱,不是还能忽悠新的人来炒股嘛。咱们这里免费给分析股票,还送礼呢,怎么能不来呢!

这里再开8一下关于所谓的每日分析,大盘研判。

经济的发展也好,衰退也好,都是一个相对长的周期,不可能一个或者几个交易日就能看出来,所以关心每日的交易或者走势是最没有意义的。

一段趋势的确立也是要经过相对比较长的一段时间才能成立。

而列为有没有发现,国内的证券公司也好,新闻报纸也好,都是不断在渲染夸大单日的行情。什么此线确立,反攻开始,此线跌破,防守溃败。私募内参,每日牛股,券商爆炒金股,等等等。

论坛里也不少短线高手。

但你细心的话,就会发现一点,所有的这些言论,统统都是希望你关心几个交易日内的行情,短的可能就几天。

为什么呢?为什么都是短线交易呢?为什么就没人告诉你,买股票要拿时间长点,买股票要等的起,有耐心呢?

可能他们会告诉你,这是为了规避风险,时间长了说不准!那时间短了呢?就准了吗?投资大师们,几乎都是股票一拿好几年,那他们不该亏死吗?

一切的一切都为了三个字,跑马费!

证券公司算是开8完了,我也就实习了一年,所知都在此处了,希望新投资者能应以为戒,别被忽悠。投资靠的是自己,别指望能从证券公司获得什么。

接下来大家还感兴趣,就开8陆家嘴的经历了,这个才是全上海最黑最黑的传销中心啊。

小可在证券公司浪荡一年,终于实在是受不了了,奋起,跳槽。连续投了十几份简历,终于被在陆家嘴的一家新开的第三方理财公司招了去,从此开始了一去不回头的狗血经历。

第一次来到陆家嘴,心里那个激动啊,上海的华尔街,金融公司的聚集地,投资界的中心点啊,大佬们的后花园。小可心里那个乐的跟开了花儿似的。就在正大那里的天桥下立下雄心壮志,要闯出一番事业。

然后的几个月里,就开始不断的进出银行,和好多信托公司,基金公司,IPO公司,保险公司,海外的理财公司打起了交道,回想这一路历程,何止狗血, 岂止悲愤,那简直就是大开眼界,双目喷血,万箭穿心,口吐白沫,胸有千斤石,身锁万吨链。。。。。。。过了,过了,还是开始正经开8吧。

 

先开8基金IPO公司。所谓的IPO公司就是帮其他中小企业搞上市的公司。前一阵才接触的一家,那个主管来的时候一个趾高气昂啊。

这里就要说了,公司要上市,为什么要IPO公司帮忙呢?第一,缺钱。IPO公司帮忙募集资金。第二,缺人才。IPO公司帮忙召集专业人才。第三,缺 渠道,IPO公司帮忙拉渠道,帮忙为你打通各方关节。总之帮你实打实也好,做做账也好,就要让你的公司火起来,火起来干嘛,上市!

有没有不需要IPO公司帮忙,自己搞定业务,人才的公司呢?有的,那个是凤毛菱角。

IPO基本的流程就是,选中一家公司,帮公司募集资金。这个时候他们就会在外开始募集资金,现在的行情基本是300万起的,但从第三方公司,可能可 以拿到200万起做的项目。募集完资金后呢,IPO公司一般都有一个强大无比的团队,里面从财务到各行的精英都有,主要目的就一个,帮要上市的公司做规 划,帮他们拉渠道,卖产品,打通各方关节。然后等资金账目都打到证件会要求了,就开始上市。这里是关键了,上市的时候公司都要股改,比如IPO公司投资于 要上市公司的原始股的股价如果是13元,这里头等到要上市了,帮忙上市的券商就会帮公司进行拆股,那么拆完后,可能IPO公司这里的原始股价格才2快3快 这样子。上市发行的时候要按市盈率计算发行价,到了那里可能就变成了15或者20快这样。那等到上市后呢?30快40快都是随便啦!大家自己去翻番去年新 上市公司的股价吧。

IPO公司所持有的原始股在上市后自动转成限售股份,锁定期一年。你自己想吧,一年中股价能跌倒多少?如果上市的股价是40快,一年跌倒20都算惨 的了,但跌倒人成本价了吗?早呢!二级市场的股民死光光,都死不了他们。等锁定期已过,铺天盖地的推荐报告,良性评级,就等着吧,总之怎么样都要把筹码发 到散户手中,中国散户苦啊!40都跌倒20了,还是高位接盘。

那么IPO公司的收益怎么样呢?给你们这么个数据吧,08年的时候,我知道的一家公司实现的收益是3倍!08年啊!!!你没看错,08年实现收益3倍!

而IPO公司的目前的收益是,6倍为悲观收益,十几倍都算是意料中的了。

那么公司上不了市是不是就没有收益了?错!在IPO公司给中小企业做上市的时候,会签订协议,如果上市失败,以每年12%的回报来回购股份。清算除外。

等一年锁定期满后,IPO公司撤离,接下来上市公司是死是活,就不再是他们的问题了。但问题是,到那时候是死是活还重要嘛!

现在知道为什么金融就是富人越富,穷人越穷了吧。

刚才开8公司上市,就是想说,有钱人玩的和普通人玩的不一样。普通股民,十几万几十万的资金在股市里,更本算不得什么。所以现在市场中流行的踩底 啊,逃顶啊,更本就是我们想出来忽悠的,把股价从底到顶的那段最大利润拿出来忽悠忽悠你们,看,多好的收益。人心都是贪的,你看了动心了,再告诉你某某某 做到,实现了收益最大化,或者干脆更不要脸一点,告诉你自己做到了如何如何的收益,把你骗进来。所以,股市的底不是那么好找的,底下还有底,看看去年死多 少股民不就知道了。利润的最大化更本属于不了你,千万不要一贪心就上当。

我曾经就亲眼看着公司老员工是怎么忽悠客户的,手掌一拍桌子,胸口一挺,口沫飞溅,激情四射,你看啊,我去年靠这支股票赚了多少多少钱,你再看呀, 这支股票就开始做底了,你再不买就怎么怎么样了,我们公司消息不要太多哦,和那里那里是有关系的,到时候给你几支股票,就让你怎么怎么样了,你看谁谁,在 我们公司做,怎么怎么样,赚了有多少多少,收益不要太好哦!

这是逼客户开户惯用的伎俩,让你着急,让你看到利润,让你心里痒痒!

但到底他们买没买这些股票,有没有内部消息,鬼才知道!

刚才说了帮企业上市,这种项目都算好的了。我们来说说史上无敌具黑的基金公司吧!

投资策略攻守兼备,动态把握估值技术,精选个股,价值成长,深度挖掘增长潜力。

诚信,专业,稳健,规范,创新的经营理念。

基金经理,某某先生,金融硕士,多少多少年从业经验,历任过那里那里的投资经理,那里那里的投资总监,那家公司的策略分析师,等等等。

你要是被推销过基金,你绝对听过以上的三个段子。

很不幸的告诉你,很多都是扯的。

 

首先,国内的基金是契约式基金,说白了,就是赚管理费的。

再者,国内的基金销售人员对金融行业,很不幸的,可以说是一窍不通的。

那么再梳理下去就简单了,国内基金申购费时1.5%,管理费是2%,也就是说,你买进去了,先亏3.5%。这笔钱是基金公司赚的,那么基金公司要持续赚你的管理费,就得你的钱在里面不出来。那么好了,人在什么时候,钱买了基金不愿意出来?一是赚了,二是赔了!

先说赚,大盘不好,好的基金寥寥无几!不给力啊!怎么办?

好说,赔钱了人不也会待在里面等翻本吗!那就行了,就开始亏吧!反正大盘在跌,有借口嘛!

那么大盘涨了呢?国内的股市规律是,大盘涨,基本股票都涨,自己问问你自己,那为什么不自己买股票呢?

想想好多07年底和08年买了基金的同志们,最近查了对账单了吗?没查的查查吧!亏损好多管理费呢!

基金销售人员赚的是提成,所以基金收益于他们半毛钱关系没有。这里涉及到银行了!基金好多都是银行代售的,那银行凭什么代售呢?

想想看,是不是卖掉一份就有奖励呢?

那么这个奖励是多少呢?

就单纯的基金销售人员,平均返佣是1%,卖出一份100万的,就赚了1万,月入过万不是梦啊。

那么银行肯定不能白干,他们也要拿提成啊,银行的理财经理手里的基金数量多了去了,不同的基金,不同的公司,凭什么卖你的基金呢?为什么好多基金销售人员老往银行跑呢?自己去想吧!

当一个银行理财经理极力向客户推荐一份基金的时候,后面跟随的往往都是利益驱动。其实这支基金能不能好,他们能说了算嘛!

这里也有一个管用的套路:这个是新发行的基金哦,都有封闭期的,基金公司为了业绩,怎么样都要在一开始把业绩做好的,你现在买进去肯定是赚的。

其实赚不赚,鬼知道!反正卖了有奖励。

那么如果碰到这家基金公司过往业绩不好呢?他们就会告诉你,换了基金经理咯,这个新的经理多么多么厉害。我个人的经历,有个基金公司来我们这里做推 演,把这个基金经理吹到天上去了,18年从业经历,硕士学历,投资分析多少多少年,是副总,曾任某基金公司高管!再往细里研究研究,丫就是个第一次操盘 的!

那么那些明星基金经理的产品是不是可靠呢?很不幸的告诉你一个业内的事实,很多基金都是挂着这个明星经理的牌子,底下操盘的更本就是另有其人。

再给个实例,有个基金公司来过我们公司,因为这个公司的过往业绩实在是太差了,大家都不愿意卖,记过公司就给压力,再提高佣金比例,一手萝卜,一手棒子,逼着大家去卖。

好了,总结个,1.5%的申购费,2%的管理费,0.5%的赎回费,过亿的资金基数下,这些点数代表了多少财富。基金公司,销售人员,银行代理分挂 了这些财富,那么你们呢?买了的好好看看对账单吧,看看你每年被扣了多少钱是基金公司赚去的!没买的,以后要看好牌子,认准了一定要过往业绩真正优秀的基 金才行。

而下次,你去银行,有人给你推销基金,先想想,你买了的话,他能从你这里赚多少。 8完了基金公司,再接着开8银行。

接下来的,大家就当故事听吧,哪儿说哪儿了,我也就当个故事讲,如有雷同,额,那就不知道了。

我一同事,曾经是某银行的信贷部职员,抽烟的时候,告诉我,他在银行信贷干的时候,有中小企业来贷款,基本都不批的,为什么不批给他们呢?外面的兄 弟开贷款公司的啊,那介绍过去,多少个点的钱就来了。那在那些公司贷款还不出呢?简单,再来银行贷一笔还那些贷款公司呗!我一听楞了,就问那家银行啊?他 边抽着烟边看了正大方向一眼,一切尽在不言中。

这个贷款问题,我不能考证,有相关知识的人,再来开8开8吧。

 

咱从基金开始!

基金销售的套路以前的帖子讲过了,无非都是基金的投资价值啦,基金操盘手的无敌简历啦,基金公司的具正规业务流程啦,您要是想买基金,您就得自己整备点核心问题出来。

第一,这家基金公司是否有先前的业绩,而且不能看大盘好的时候,而是要看大盘不好的时候。普通来说,那些忽悠人的基金公司,在大环境不好的时候,跌 的比大盘还快,在大环境好的时候,涨的比大盘要慢。您必须要看这支基金和上证综指和上证基指的对比,如果它都是弱于的话,那么这支基金公司的投资理念绝对 是有问题的。

第二,当基金公司在告诉你,他们的投资理念多好啊,他们的个股价值挖掘有多细致啊!你必须要有一种打破砂锅问到底的决心在,投资理念那么好,那您倒 是说说,怎么个好法,可别老说什么价值成长啊,个股估值技术啊,价值成长是怎么个成长法,个股估值技术是怎么个技术法。然后看销售人员是否真的能说出点东 西来,如果都是文字上打转转,玩忽悠的,基本就虑过吧!

第三,关于基金经理的,如果是明星基金经理操盘的,那你就直接扔一句话给销售,其实你也知道很多都是请的明星基金经理,底下更本是其他人操盘。那么 在观察那个销售的表现,听了这句话,很多销售都会知道你是懂行的了,如果还只字片语的在哪里打转转,又转不出实际的东西出来,您也还是虑过吧。

第四,如果是不那么出名的基金经理呢?过往业绩是最好的说明,什么,没有过往业绩?那就不要考虑,很多非常好听的背景下,比如什么硕士啦,投资总监 啦,很多底下都在掩盖一个事实,这人要么第一次操盘,要么真的没什么见得了人的业绩拿出来。这样的基金经理很多都是也在磨练中,未来的成长可能不可限量, 但成长是要代价的,你想你的资金成为代价吗?

第五,很多基金的投资业务都可以再网上查的到,比如去年都重仓点什么行业,都重仓了那些个股,别怕麻烦,多翻翻,多看看,举例,去年有个基金公司的优势成长基金,结果50%重仓制造业,直到今年大盘开始反攻了,它也就才反了那么一点点,这种基金,就是要极力避免的。

第六,带有目的性的去问,比如,要问他们,你们基金公司的基金,有多少自有资金在里面,万一遇到亏损是不是先亏自有的资金,投资于每一只股票的止损 在什么位置,如果止损在2%,那我们的本金是不是也计算在那2%里面呢?你们的基金是追这大盘指数去的吗?有很多基金公司的宗旨就是不求跑赢大盘,但求不 跑输,那万一遇到系统性风险,你们公司是怎么处理的?基金的红利分配是怎么个模式?你们说是价值投资,优势成长,你们是怎么判断公司的成长性的,你们公司 有没有专业人才去到那些公司做调查,如果有,那是不是有报告可以看?

要尽量问细,问深,因为好的基金公司,是很注重这方面的培养的,能吧底下的销售人员培养到对基金方方面面都了解的基金公司,才有可能考虑的价值在。

对付保险,更简单,那么好的产品买了吗?买了啊!那保单拿来看看。

开8基金定投!

其实任何产品,任何行业,往好里做了都好,往坏了做了都烂!

何为基金定投,就是每个月都按一个数量的钱投资到基金中,它涨也好,跌也好,每月都按时买。

好,那么为什么要买定投!

这里是基金定投销售会告诉你的话:

第一,风险平坦,因为基金价格高了,我按月定投可以获得收益,如果基金价格跌了,那么我每个月还是按月买基金,可以买到更多的份额,那么可以降低成本,这也就是基金定投中的平均成本法!

第二,定投可以获得复利的收益,因为钱是每个月都投进去的,所以资金会形成一个累积,利滚利的这么滚下去,头几年看不到什么收益,但在10年到20年后,你的收益将相当的可观!

这位要当母亲的,如果您再考虑基金定投,一定听过以上两个段子!

好,这里开始详解!

 

场景二:做为中年大叔的你,面对这这么一个大学毕业,感叹人世的小姑娘,不禁感怀起自己的过往,也开始滔滔絮絮自己的历史了。

场景三:还需要场景三嘛。

列为大大们,这就是技巧,她告诉了你她的故事,你告诉了她你的股市,其实你们就已经开始交心了。连心都交了,卖你个产品还不跟玩儿似的嘛。

这些保险人员的故事是不是真的呢,可能有部分都是真的,但他们根据不同的人,来吧自己的故事进行如何的一个修改,来迎合不同人的口味,那都是小CASE了。这一些,有点优秀的保险公司都会进行培训。

套路二:如果朋友之前,投资过,吃过亏,比如买过股票,亏了的。买过基金,套了的。做过理财,没实现收益的。这些人其他行业的人可能很难再把他们拿下了,因为他们吃过亏,上过当,有警戒心了。但不对于保险业的人员。

套路二:陪着你骂娘!是的,陪着你骂娘!骂的你心里痛快为止。

场景一:是啊,就是啊,那些公司太恶心了,我自己也碰到过,我都上过他们的当呢,亏了多少啊?唉,你别问了,我资金虽然没你大,但也亏的我肉痛呢! 我们这行就是这样,不少骗子呢,投资者一个不当心,就上当了,连着我们想好好干的都受他们波及呢!你说说看,这行啊,我有时候也觉得越干越没希望呢!但像 我们这样的,也没个其他工作经验的,还能换哪行呢!也只好做好自己的工作,人家爱怎么地就怎么地吧。

场景二:对,对,对,那个产品就是这样,很不好呢!你买了多少啊?天哪,那么多,诶呀,你这个可就上当了。其实吧,我告诉你,这产品里还有不少猫腻 呢!你看,这个怎么怎么怎么,那个如何如何如何,不知道吧,那你肯定不知道啊,我是干这行的,多少懂点,来,我给你解释解释吧。

场景三:还需要场景三嘛?

这种陪你骂娘式销售技巧,不可谓是无敌杀招啊!小可当年聆听教导的时候,没差点彻底懵了!这都行?您别说,还真行!而且更重要的是,他们陪你骂娘后,会很有技巧的再推销自己的产品,而且绝对做到王婆卖瓜,绝对不自夸!是的,不自夸!

套路三:那么投资者问你,那么好的产品你自己买了吗?

这里借鉴一下那位大客户经理的教导:你要在第一时间,就很天真,很无辜的看着对方,说:买了啊!这里的关键是眼神的交流,一定要天真,要无辜,要流 露出一种信息,我当然买了啦!而且不要多加任何其他的话语,比什么,我买了啊,而且我还介绍某某买了呢,或者我买了啊,收益有多少多少呢!任何的后缀都会 比不上单纯的一句天真无辜的买了啊!因为此句的杀伤力就在于,客户一般听完,会感觉:诶哟,好像人家是真的买了诶!

为了这个眼神,我们公司还私下练了不少时间呢!现在谁问起来,这产品那么好,你买了吗?都是那句话,买了啊!

连我们都买了的产品,您还舍得不买吗?买了吧,保险细则都研究了吗?没研究是吧?没研究就对了!

那么他们的故事呢?是真的吗?他们陪你们骂娘,是他们真的也吃过亏吗?他们自己真的买了产品吗?来,大家一二三,鬼才知道!

以上三个,是保险的三个杀人无敌销售套路。再顺便88保险公司吧。有一次,小可去到江苏路某家挺大的保险公司,进的里面,小可很无耻的生理反应了! 别见怪,很真是生理反应了,没办法啊,那家公司里一堆一堆的小姑娘,都是紧身职业装,黑丝恨天高!谈不上是齐B小短裙,但也是吧屁股包的滚圆的!小可那个 尴尬啊,这是卖保险呢,还是卖色相呢?立马一个深呼吸,默念妈咪妈咪哄。

以上只是小范围开8一下保险。现在列为大大们,是否有点明白小可那句,以后打死不跟卖保险的人打交道的原因了吧。

既然金融行业了那么多忽悠,怎么来辨别忽悠,认清骗子呢?

 

接下来开8银行理财产品。

银行理财的好处就是,周期短,收益看似很客观。但列为大大们,这个收益可是年华收益率。什么是年化呢?比如一个产品,期限是60天,起始资金是 100万,收益率是5%,这个看似很高了。但且慢,这个收益率是要除以365天的,再乘以60天的,也就是你实际购买完这个产品=5%除以365乘以 60。那为什么不直接告诉你,而要费个弯子,说是年华收益5%呢?因为人看东西的时候会有个先入为主的感觉,比如29.98,你看到2开头,脑子的映像就 总是2字头的,不会王30快这里想,就是这个道理了。所以,当你看到了年华收益率5%,你的脑子会任然往5%的收益去想。而你除非做这个产品要做满365 天,而不是60天,才能真正拿到5%这个你脑子里映像了的收益率。

那么这里再说说银行销售,基金销售有指标,银行销售也一样,不管产品收益率怎么样,他们的任务就卖给你,即便可能下个月会有更好的产品,他们也仍旧会告诉你,现在这个是最好的,下个月就没有了,你现在就买吧,我们这个可比股票什么的好多了,5%收益率呢!

而是不是银行理财就那么好呢?自己上国家统计局,看看通胀率吧,当然前提是那个数据靠谱的话。

各行各业都可以做的很好,各行各业也都可以做的很无耻,金融的确是一个很残酷的行业,你赚的钱,大多数情况下都是别人亏的钱,但至少要让投资人清楚的明白这些道理,做不做再由他们来决定,而不应该一竿子先忽悠进来再说。

上面有帖子说道,很多投资客都是年纪大的人,的确如此,小可在证券也好,陆家嘴也好,面对的很多都是年纪大的人,因为他们干了一辈子的活,累积下这 么点钱,所以有些资本做投资。但是他们的投资可能也是为了能够小一辈的人可以生活的好一点,让自己以后可以生活的好一点,而竟是忽悠这些老人,真的很昧着 良心。应该让他们知道投资的残酷性,再让他们做理性的选择,干还是不干。

这里也来了不少看似很厉害的高手,貌似有投行的,指点小可的帖子,小可很佩服你们啊,怎么说呢,小可才学疏浅,知识水平就这么点,也就开8开8自己 看不惯的,海龟也好,国内毕业的也好,人活一口气,如果连看不惯的都不能絮叨絮叨,活着也太憋屈了。各位高手们,知识那么丰富,是不是干脆也来指点指点迷 津呢,别老高高在上嘛,堂中央都说了,要和基层打成一片。您不能8出点什么来,也对不起你们的水平不是。

这里顺带小小的开8一下保险行业。为什么小可说以后都打死也不跟卖保险的打交道呢?这个是有故事地。

小可刚进陆家嘴的时候,很荣欣的接受过某位外资银行的保险部大客户经理的教育,人家专门来我们公司,给我们上课来着。之后也陆续接触一干保险奇才们,所以这里开8开8保险销售的套路。

如果您看了证券的电销套路,觉得太无耻的话,做稳了,别急,爆米花拿好,这就来保险的套路了。

套路一,讲故事。对了,就是讲故事,讲谁的故事,讲自己的故事。保险的业务通常都需要较长的时间,需要比较多的资金,要吧投资者的钱忽悠进来,看似 似乎没那么容易,要打入投资者的内心世界,或许比较麻烦,那怎么办?简单,先把自己的内心世界给你看不就是了。他们会先上来和你闲聊些有的没的,然后就开 始讲述自己的故事,比如自己是哪里哪里人啊,来到上海工作如何如何啊,在社会上遇到了很多很多的不顺心啊,社会是那么那么的不尽人意啊!听着亲切吧,每一 个在社会闯荡过的人,都明白生活的不容易,都明白生活的坚信,而他们讲故事的目的,就是让你在他们的故事中找到认同感。

场景一:某保险公司小姑娘,对着中年大叔的你,唉,以前读大学的时候,对生活可充满憧憬了,老想这要毕业后好好的干一番事业,来到了社会啊,才知道 是一个大染缸,同事之间的斗争太激励了啊,为什么人就不能简单点呢?现在工作了几年,回过头来想想,还是大学时代好啊,人都单纯,想法也简单。

此刻作为中年大叔的你,是不是听着听着小姑娘话,也开始回忆起自己的大学生活了?阳光下,草坪间,无忧无虑的生活,多好的回忆啊!

你回忆了,你就完了,因为你对她已经开始有认同感了,有认同感了,你就开始要讲自己的股市了。

 

 

首先,平均成本法!当基金价格不断高升,你因为是每个月都在投钱,那你的成本其实也是不断攀升,这个就降低盈利了!接下来,如果基金价格开 始下跌,你的因为之前就累积买了不少份额,相对你的成本也会跌的相对的慢一点,所以这个平均成本法就真的是仁者见仁,智者见智了,要是遇上个08年,您这 品均成本法不见得那么管用!

然后,所谓复利增长!好一点的基金定投呢,会帮您做一个复利的计算,小可自己的公司就有,电脑系统里就有个复利计算器在,但这里的猫腻在于,只给你计算涨的收益,不给你计算跌的收益!很多都是做出来的!

那么是不是定投基金就不能买?看时间段,定投基金是个海外的理念,小可自己的公司就有海外定投基金的项目,但说到海外,美国道琼斯指数从80年开始一直到00年就没有跌过,他们那里的定投是真的赚,因为有这样一个大行情垫底在哪里,但00年后的收益就没有那么好了。

再来一个,海外的定投选择范围相当的广,可以做不同国家,不同的股票市场,说风险分散还有点道理。但自打00年后,这个收益就没那么好,这也是海外很想打通国内投资渠道的原因。小可自己的客户就在其它公司买了基金定投,目前已做了5年,账户属于亏损。

那么什么是基金定投,说直白了,就是个强制储蓄的产品,因为你的钱必须每个月投,所以是强制储蓄,而且是不保本,不保收益的。

您要是想买基金定投,先看看上证未来几年是不是能牛起来吧。

这里再加一个,基金定投里的细则也很多,比如基金的管理费,申购费,赎回费是不是有,定投基金的选择品种,是只投一支,还是可以多支,如果是多支, 那么转换间是否收取费用!遇到急用资金,是否可以提前赎回,而提前赎回是肯定有惩罚的,那么这个惩罚有多大。这些都是合同里的猫腻,要看清楚,问仔细。

这里我说个关于保险的题外话,我自己的同时在美国卖了十年的保险,也不知道怎么了,一个犯贱,就跟小可一样,回国了。

她在国外的做的保险的保单曾经拿给小可看过,养老保险类的,累计投入每年45000美金,我记得是投了三年,还是总共投就投了45000,有一段时间了,记忆有点模煳。但到了65岁退休后,每年拿2万好像,拿到死,死后能给家里人留下90几万遗产!

所以那位同事回国后,在HSBC里干保险,历时6个月,一个保单没卖出去过。

究其原因,她很无奈的和小可说,怎么卖啊,真不知道怎么卖。

奥巴马签署新JOBS法案 中国企业赴美上市或受益

April 9, 2012 作者:  
类别:投资杂谈

        美国总统奥巴马签署一项名为Jumpstart Our Business Startups Act的创业企业融资法案(下称“JOBS法案”),旨在通过放宽金融监管要求,鼓励新兴成长型企业融资,简化中小企业在美国证券市场上市流程,并降低了准入门槛。

  对此,清科研究中心表示,这对新兴成长型微小企业的融资活动将产生巨大的影响;同时,纽交所则评论认为,该法案有助于吸引包括中国企业在内的更多中小企业在美国上市。

  JOBS法案针对新兴成长型公司(Emerging Growth Companies),即在最近会计年度销售收入低于10亿美元的公司,照此定义,绝大部分希望赴美国上市的中小企业公司都适用该法案。

  在简化上市流程方面,法案重新恢复了在准备阶段可以向美国证交会(SEC)秘密递交注册文件和招股说明书,此前在2011年12月所有外国公司刚刚被修改为公开递交,此次再次恢复秘密递交;上市延长到5年宽限期后,才需要满足萨班法案404条款进行审计合规要求,对涉及财务信息、企业内部控制审计和管理层薪资水平等信息进行披露,此前所有公司都需要在IPO之后第一个完整会计年度就要开始;允许在上市过程中公司和投行分析师和潜在投资者进行接触;允许投行分析师在“静默期”发表研报;招股书只需提供两年的审计财务数据,此前都需要三年,信息披露监管有所放宽。

  分析人士认为,从上市流程的简化程度看,该法案对中小企业赴二级市场直接融资将有明显提振效果。最近美国劳工部公布的3月份非农就业数据低于预期,表示经济复苏如市场预料有所波折和坎坷,如何提振美国私营部门企业的活力和增长,进一步刺激改善就业市场,是奥巴马总统政府急需解决的问题。

  纽约泛欧交易所集团首席执行官邓肯·尼德奥尔在声明中表示,“JOBS法案为企业家及中小企业寻求资本,实现扩张和繁荣提供了保障。”同时,其IPO专案组负责人及Scale Venture Partners董事总经理Kate Mitchell表示:“降低新兴企业进入IPO市场的准入门槛,将为促进美国经济发展产生重大影响。”

  清科研究中心认为,JOBS法案的确减轻了企业的信息披露负担和成本,加快上市速度,但也需要考虑,享有该法案赋予的部分豁免信息披露权利,可能会影响到投资人对企业的估值判断。

 

  不过,一位资本市场分析人士对记者表示,这体现了美国文化中的“宽进严出”,鼓励中小企业进入证券市场融资,也不代表可以不遵守相应监管规则。

华尔街日报:全球哪里的房地产最抢手?

May 16, 2011 作者:  
类别:买房, 投资杂谈

今年春天,俄罗斯亿万富豪米尔纳(Yuri Milner)花1亿美元买下了位于美国硅谷的一座法国城堡式豪宅,创下了全美独栋住宅最高成交价纪录。今年1月,乌克兰的阿赫梅托夫(Rinat Akhmetov)买下了伦敦最昂贵的两套公寓,总价2.225亿美元。去年,海湾国家的某位公主花9,690万美元买下了一座位于巴黎左岸、带内部庭院、花园和私人教堂的宅邸。

  很多城市最大方的住宅地产买家中,有不少人跨越了大半个地球。一份报告显示,伦敦豪宅市场上有65%的买家来自海外。据美国迈阿密地产经纪商协会 (Miami Association of Realtors)的统计,去年迈阿密所有豪宅交易中,有近60%的买家来自美国以外。购买纽约曼哈顿第五大道(Fifth Avenue)一座新豪华公寓大楼的买家也有约一半来自海外。

 

 虽然外国买家在美国住宅房地产市场上占7%左右,但他们的人数已有所增加。据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的统计,18%的美国房地产经纪商称,2010年他们至少向一位国际买家出售过房屋,2009年持此说法的经纪商为12%。

  这些买家的具体组成不断变化,这反映出全球经济环境的改变。俄罗斯买家已经回来了,巴西买家也日益增多,巴西经济去年增长了7.5%。澳大利亚人正在美国滑雪圣地阿斯彭(Aspen)置办滑雪房屋,而委内瑞拉人则在美国佛罗里达州的海滨城市坦帕(Tampa)购买大打折扣的海滩公寓。

    很多地方出现购房热的最大因素之一是中国买家的崛起。由于中国内地房价飙升,催生出关于房地产泡沫的担忧,富有的中国买家因此直奔海外,来到那些与中国内地相比似乎很合算的房地产市场。

  房地产经纪商Steve High说,他带去美国加州桔县(Orange County)的豪华社区新港海岸(Newport Coast)看房的客户中,一半多都是中国买家,而两三年前中国客户只占极少数。他说,很多中国买家要的是超过1万平方英尺(约合929平方米)的全新住宅,要么是为了度假来住,要么是在孩子上大学时让孩子来住。他说,这里有上好的大别墅,基本上都闲置着,要不就是18岁的孩子独自住一幢大房子。

  威廉森(Amy Williamson)是Prodigy Network的销售副总裁,该公司负责销售纽约川普苏豪酒店公寓(Trump Soho Hotel Condominium)等公寓大楼。威廉森上个月访问了上海,和当地房地产中介及潜在客户会面。比佛利山的地产中介雷伊(Joyce Rey)去年10月到访北京,在一个美术馆举行了一场接待会,向中国客户宣传那些售价在1,000万至1.25亿美元之间的豪宅,这些豪宅的照片有如艺术品一般挂满了整个房间。法国房地产中介公司Home Hunts的董事斯瓦尼(Tim Swannie)说,该公司一位中介人员现有两个中国客户,他们想要位于波尔多地区、售价在500万至1,000万美元之间的葡萄园。

  很多外国客户如今趁美元相对弱势的时候在美国买房。今年3月,来自法国布列塔尼(Brittany)、44岁的萨利欧(Pascale Saliou)花60万美元在曼哈顿切尔西(Chelsea)社区买了一个单间公寓,公寓位于一幢带有现代艺术气息大厅的大楼里。20多年来,萨利欧定期探访纽约,最终由于汇率之便决定在纽约买下一套公寓。她说,我们从未想过有一天可以在纽约买房。

  并不是所有外国买家在购置房产时动辄就出手百万美元。据美国全国地产经纪商协会的统计,来美国买房的海外买家的成交价中值略低于22万美元。也并非所有人都是不远万里来买房。据美国全国地产经纪商协会数据显示,加拿大人目前是在美国购房的数量最多的外国买家,在来美国买房的外国人中占比23%左右,比2009年的约17.6%有所上升。

  全球房地产买家慕名前往的是为数不多的几个非常具体的地方。来自俄罗斯和中东的富豪都蜂拥在伦敦市中心的骑士桥(Knightsbridge),这里有多幢提供顶级设施的时尚公寓。而在纽约,吸引外国买家的是那些处处充满了现代风格设计、更为新颍的公寓大楼。在接下来的系列文章中,我们将陆续介绍一些吸引外国买家的全球顶级房地产市场。

300亿美元吹中国PE泡沫

May 15, 2011 作者:  
类别:投资杂谈

一位乳业人士在一个论坛上换回来的一堆名片中,他发现90%都是做股权投资的。看着游走在会场的各位PE(私募股权基金)人士,他感慨这个市场的热度和疯狂。

事实上,在房地产受到打压,股票二级市场表现不温不火的情况下,大量资本开始流向PE,造成了这个行业“疯狂”的乱象——到处有新人抢项目,项目估值越追越高。

《中国经营报》记者采访的多位PE人士坦言,PE目前不得不面对投资项目难找的难题,而且这个行业泡沫严重。“不久的未来将有一批PE赚不到钱,才会唤起人们的风险意识。”一位PE人士对记者坦言。

300亿美元的大盘

“人傻钱多速来,”一句调侃的话,如今用来描述中国的PE市场倒很贴切。

据清科集团创始人、总裁倪正东介绍,与十年前相比,现在创投和私募基金资金募集规模、投资金额空前庞大,退出也非常活跃。据清科集团统计,2010年中国创投和私募基金募集资金总额为300多亿美元,投资金额达150亿美元,投资公司数为1200家。而今年第一季度,私募基金的增长速度再创新高,当季共募资金120亿美元,投出40亿美元。

近期,不少几十亿元规模基金的出现,表现出流动性宽裕,“钱多”显示易见。事实上,还有更多规模小的亿元基金存在。清科研究中心认为,2011年中国市场中的新募基金数量将突破上年创下的历史新高,募资总量直逼300亿美元。

亚凯投资(中国)有限公司合伙人兼CEO孙炯说:“钱太多,是造成PE泛滥的主要原因。调控下的房地产,挤去很多资金,股票二级市场也不理想,这些资金就涌向了有赚钱效应的PE行业。”

孙炯的这一说法得到业内人士的认同,一些负责基金募集的合伙人表示,此前募集基金的周期很长,现在时间缩短不说,规模也更大。

青云创投董事总经理林霆更直白地表示:“现在不仅浙江的民营企业家做PE,连山西的煤老板也开始玩PE了。”

全民PE的疯狂

但看上去一片欣欣向荣的景象,危机暗藏。

中国市场上的PE绝大部分都以少数股权的形式注资到高速成长的中小企业,甚至集中于Pre-IPO阶段的项目。而PE的从业者素质良莠不齐,甚至在某些项目的投资中,出现“劣币驱良币”的现象。

深圳高特佳投资集团有限公司执行合伙人魏业华表示,“现在一个较好的项目,会出现好多家基金来抢,问题不在于竞争,而是有些基金很随意,只要他们分析此项目有可能上市,他们会把价格抬得很高,造成我们很难投资。”

行业的危机,身处一线的PE们已经感受明显。

比如创业板的财富效应,引起了投资Pre-IPO项目的热潮,一时间,本来投资早中期的VC开始往中后期投资,VC投资PE化明显。现在甚至出现了逆转,PE开始往早中期投了。

“在收割几遍之后,PE不得不加入到培养新项目中来。”一位VC人士向记者报怨。

竞争的惨烈让PE人士感同身受,各个论坛上都是手拿大把名片的PE在找项目。

北京大学经济学院金融系主任何小锋是支持做大做强PE的专家之一,“中国PE发展远远不够,PE不仅可以引导资金流向实体经济,还可以起到调节经济结构的作用。至于有些PE亏钱了,这也是正常的,如果哪个行业傻子进来都能赚钱,那说明这个行业还不正常。”何小锋说。

从“顺风车”到“伴随成长”

为了摆脱蓝海,在投资模式上,一些PE已经开始创新。

赛伯乐中国投资资深合作人尚选玉向记者介绍,赛伯乐深度参与地方的产业规划,结合当地的实际规划产业方向,然后联合大的企业集团进行产业园区平台建设,比如,与海南国资委成立海南中投联合投资管理有限公司,发起组建新兴产业基金,打造了新能源、新材料等新兴产业平台。在上海有“正泰太阳能——上海正泰光伏产业园——上海正赛联基金”、无锡有“聚光科技——无锡物联网产业园——无锡物联网产业基金”。

在尚选玉看来,这种模式的好处有两点,一是解决了项目源的问题;二是基金退出找到了门路,上市退出毕竟是小概率事件,通过大企业的收购应该是主流,这样就解决了基金退出的后顾之忧。

首创成长基金董事总经理柯钢则认为,在新的环境下PE要脱颖而出,有两张牌可打。一是解决项目渠道的问题,渠道的独特性和有效性可以保证PE能找到合适的项目,比如首创可以借力首创担保的数据库从中挑选;另一个就是PE要从“被动资本”向“积极资本”转型。过去PE投资对企业的增值服务并不多,只是搭企业的顺风车获利,而现在需要真正发现价值以及同企业一起创造价值,多做增值服务。

“PE应该改变‘狂做财务模型’的投资人形象,向多元化和高端发展。”一位PE人士向记者指出,“不过,人才的束缚依然是中国PE行业最大的问题,培养更多合格甚至优秀的PE人才迫在眉睫。”

震惊 这就是未来10年的中国经济?

April 22, 2011 作者:  
类别:投资杂谈

看过俺的帖子的人都知道,07年俺警告会发生危机,并预言危机发生后中国会大修铁路;08年俺提出度过危机的正确方法并反对刺激政策,并鼓动大家买黄金;09年预言中国必然发生滞涨;10年俺认定大规模的经济危机已经无可避免必然全面爆发;11年说什么呢?没啥好说的了,现在就是在那里倒数计时等待危机的爆发。闲着也是闲着,不如讨论下危机爆发后,未来10年中国的出路吧!

危机的起源

关于07年开始爆发的危机,当初俺就一直说,那不是金融危机,而是经济危机,是实体经济的危机,金融危机只是其表现形式,其本质是在经济全球化下,所产生的严重的贫富分化所导致的。中国等新兴经济体是政府及少数人富裕,民众贫穷;欧美等发达国家是金融资本及原材料垄断财团富裕,民众及政府贫穷;发达国家与发展中国家之间也存在着极度的贫富分化。

这些贫富分化是怎么产生的呢?途径很多,有金融手段、有行政手段、有垄断、甚至近几年对环境保护的宣传也是一种掠夺的方式。我说金融手段、行政垄断掠夺,有头脑的人都可以理解,比如乱印钞票制造通胀掠夺财富;比如中石油、中石化是怎么通过行政垄断掠夺社会财富的,这些都比较明显。再说隐蔽些的,山西先是通过媒体造势,利用人们对矿工这个弱势群体的关心,通过对煤老板的抨击和用安全生产作为由头,对煤炭行业进行清洗,没想到的是私人煤矿居然对安全也进行了整改,最后没办法了,干脆撕下那些假面具,一张白纸要将私人煤老板赶出山西,实现煤炭的垄断,用他们的话说就是—-增加定价权,什么叫增加定价权呢?拥有煤炭的人要增加定价权,说白了不就是要大幅推高煤炭价格,以实现对下游产业的掠夺嘛。最后怎么样,私人老板被赶走了,大型国企还不是照样出事故,怎么后来就没有媒体再去说了呢?因为目的达到了,山西已经实现了煤炭的垄断,目的达到了,媒体就视而不见了。最后说到宣传环保也是一种掠夺,这个话很多人肯定彻底不能接受了,保护环境是很高尚的事业啊,怎么也变成了对民众的掠夺了呢?这是个更加巧妙的手法了,说清楚需要

更大的篇幅,我们暂不作深入探讨,来看几个简单事实:一个请大家回忆下,从社会开始大规模的关注环境到现在,原材料的价格涨了多少?再说下中石油在伊拉克开采原油的事情:在伊拉克开采原油,中石油承包的费用是2块美元一桶,成本是1块4,就是说开采一桶原油2块就赚了6毛,现在原油价是多少钱呢?大家可以自己去看。成本1块多的油,凭什么可以从不到2块钱的成本,让你掏100多块钱去买?难道这不是一种对靠自己劳动赚钱的人的一种掠夺?如果学习中石油在国内那样通过行政垄断赤裸裸的涨价,市场将难以接受,怎么办?这时候手法上就需要细一些了,宣传资源的不可再生、有限,这样一来就可以改变市场对资源的预期,这时候再涨价,你不但不会说这是掠夺,你还会说很好很好,贵了大家就会省着点用了,减少污染。好,被卖了你还得替它数钱,数完钱你还会觉得自己很高尚。我告诉你不能相信这些鬼话,你还会骂我没素质。其实到头来,石油真的少用了么?只要社会发展,就不可能少用,因为这是我们生产生活的必需品。有人问,用完了怎么办?最担心石油用完了怎么办的,应该是阿拉伯人,我们巴不得石油用完啊,我们可以用核能啊,还有数不清的能源可以使用,没有石油,就没有了塑料,届时还要用很多其他的产品来替代塑料,这将极大的推动其他产品的应用,对经济是非常大的促进,是大好事。还有地球的温室效应、日本核危机,这些一切的一切,都是能源巨头借环保以推高能源价格的手法。就说核危机吧,如果核能不能用,大家想过油价要涨多少没有?这背后谁在获利?核能有啥恐怖的? 阳光是地球的生命之源,太阳怎么发光的?靠核聚变。说白了太阳就是最大的核反应堆。大家怎么不怕啊?日本吃了两个原子弹,那辐射量大吧,广岛长崎不是一直住着人么!怕个鸟啊~为啥美国不肯签署关于大气排放的那个什么条约?因为美国人知道,这是一场骗局,不能签,签了自己将会被别人掠夺。为啥绿色和平组织共同创建者和前领导人 Patrick Moore和Schwartz(美国未来学家)都说过这么一句话——–环保运动将走向反科学、反技术、反人类。他们只是看到了环保运动的本质,但不知道其背后的原因。

贫富分化是如何引发经济危机的呢?其路径是这样的——–当大量的社会财富通过种种途径的掠夺集中在少数人手里之后,整个社会就表现出了购买力的不足,此时投资实体经济已经无法获利了,所以掌握在极少数人手里的资金只能通过垄断方式、囤积炒作固定资产、原材料等来获取利润;炒作推高了原材料和生活必需品的价格,穷人被迫接受这种价格,导致社会财富以更快的速度集中到少数人手里。此时经济增速需求放缓,物价飞涨,我们就可以说,经济已经脱离正常发展轨道,进入到了滞胀的阶段,目前我们正处于这个阶段。进入这个阶段后经济已经完全走入死胡同了,松也不行、紧也不行,怎么搞都是错的,进入死局,怎么折腾都是死,没治了,早死和晚死的区别,越折腾越死,比如韩国、英国,死心了,干脆不动随它去了。除非你让以前吃了钱的人重新把钱吐出来,别无它法,那就需要战争和割命,这就是北非那么热闹的原因。当然我们不行,那好那就继续折腾下去,接下来经济就该向由滞胀到崩溃的阶段发展,我们将看到,随着物价的上涨,穷人开始被迫压缩自身的生活必需品的消费,此时需求将开始出现非常明显的萎缩,企业开始倒闭,失业开始增加,最终走向彻底的崩溃或者无尽的下滑。下滑可以慢慢去忍受适应,但风险最大以及我们最为关心的,应该是大崩溃的时间节点,我是这样设想的—–当需求的萎缩达到某个临界点的时候(这个临界点,我想可能是当价格上涨所获得的暴利无法填补因需求萎缩而造成的利润下滑的时候),或者当囤积到达一定程度或政府货币紧缩后,货币的流动性开始剧烈下降,囤积炒作者的资金链开始出现断裂,炒作资金被迫抛出库存,商品价格开始崩盘,危机爆发。

当然,因为货币、行政政策,使得市场的实际情况远比这个复杂得多。比如,当地产商的资金链即将断裂的时候,政府可以用刺激政策投入大量资金增加流动性,那么市场就不会因为资金链断裂而崩盘,而是要等到需求极度萎缩下才会逆转;如果政府直接用行政手段切断地产商的资金链,则房价则有可能提前下跌;还有市场的预期炒作、媒体的造势、政策的宣传、外部市场的影响等等,这些都有可能影响危机爆发的时间、方式、烈度。所以我们的具体市场操作要远比这复杂得多,但这不等于我们不必认清市场的实质,唯有认清实质才能解开纷繁复杂的思路,把握住大方向,唯有大方向正确,才能在危机中生存下来。我不赞成散户重仓位做短线,昨天我刚刚因为手痒重仓短线而遭受重创,没办法,大家可以想想,市场上有多少职业屠宰散户而生活的人?他们的赖以生存的钱哪里来的?只要我们妄动,我们的心态早就被他们算死了,非专业人员做短线注定必死无疑。

关于危机爆发方式及时间点的探讨

有人说,现在经济不是在复苏么?这个问题我不想讨论,贫富分化没有得到解决的迹象,就说复苏,那完全是胡说八道,不值一驳。接下来我很想和大家讨论的,是目前的几个迹象,能否从这些迹象中判断出,由滞胀到危机爆发的节点是否快要到了,还差多少时间?是必须经历过一个漫长的滞涨的过程呢?还是危机爆发已经迫在眉睫?是漫长的阴跌,还是如暴风骤雨般的崩盘?

1. 大宗商品,甚至08年都没有大幅上涨的一些品种,目前都已经大幅度上涨,大量商品创出了新高,现在只剩下石油尚未新高了。石油还需要多少时间出现新高?大宗商品是否会如央视证券资讯频道远昌看市里说的“最后一冲”而后崩盘?还是像很多经济学家所说的那样,几年后出现200多元的高点?

2.三辆马车即将同时熄火。出口因为成本上涨无法被下游所接受而严重萎缩,用出口厂家的话来说是——订单有,价格合不来,宁可不做,目前处于价格博弈阶段。如果欧美的需求因为库存消耗较大而最终向我们的出口企业妥协,那么我们将可以看到:在中国出口短暂的复苏后欧美将发生严重的通胀,继而迫使美联储加息;投资也开始萎缩,虽然目前地产投资尚未见到明显减速,但政府工程已经出现了资金无以为继的状况,承包政府工程的承包商被政府大量欠款的现象已经越演越烈,由政府主导的基础建设投资出现萎缩下滑的趋势。例如:上海的政府工程对钢材的需求已经下降到了几乎为0的程度;内需也因为市场环境的变化和价格的上涨开始萎缩,1-2月份消费品零售总额环比去年2月出现下降;1、2月PMI也出现下滑,3月虽然比2月高,但3月的天数比2月多了3天,扣除这个因素,3 月PMI仍处于下滑状态;前天宝钢下调其板材价格,就是因为汽车生产需求萎缩所导致的被迫下调,目前板材价格居然向螺纹钢价格靠拢,(板材的需求方议价能力要远强于螺纹钢需求方的议价能力)这就是国内可笑的产业升级所造成的恶果。拉动经济增长的三辆马车同时熄火,其后果就不用我来解释了吧。从这个角度来看,三辆马车同时熄火的时间点已经非常近了,近几个月就有可能看到。

3.钢铁在产能严重过剩、库存高位、需求比同期萎缩的情况下,价格仍然开始了由成本推动的、逼迫硬需求就范的上涨。这不仅仅是钢铁,几乎所有的商品普遍存在这种现象;这种上涨最终将压制硬需求,迫使其萎缩,进而引发危机。但这个过程存在一个问题:那就是价格上涨的速度,在产能过剩的情况下,仅凭成本推高价格,其速度是非常缓慢的,而且作为能够控制原材料价格的垄断者,只要它们稍微有点智商,它们完全可以少赚点钱来压低价格,何必迫不及待的将原材料价格拉高以至于同归于尽呢?比如欧佩克,它们完全可以增加产能来调整油价,避免油价上涨到令经济崩盘的程度。这点很希望能听到一个有说服力的解释。

4.二三线城市甚至县城的房价在短时间内快速上涨,直逼一线城市,这种上涨彻底透支了需求,使得市场再无价值洼地,一旦洪水到来,再无可以缓冲泄洪的空间。

5. 欧洲的加息宣告了欧洲经济正式步入滞涨,此时大家的目光聚焦到了美国,现在关键看6月份美联储结束第二轮量化宽松政策后,是开始加息还是继续宽松的货币政策。由于美国加息必然导致大宗商品价格见顶基本上可以作为市场的共识,所以反转行情反而不大可能等到美国加息后才出现,只要美国加息预期确定,市场就有可能出现反转。由于美元贬值有利于美国的出口,提振美国经济,所以要让美国加息,两个条件必具其一:美国经济复苏走上正轨;美国也发生严重的通胀。我认为第二种可能性居高,而且时间点也不会太远了。

6.高盛通知自己的客户短期多单已经到达目标位可以获利了结,其理由是短期材料上涨已经遏制需求,市场应声大跌。这是一个很危险的信号,虽然高盛同时也说长期还要看涨石油到250美元。但我认为这很可能只是高盛的一次试盘,看市场对自己报告的反应程度。还有擅长做空的索罗斯在中国的战略布局;以及国际大资金对赌中国崩盘的消息。这些信息都预示着崩盘不会太远。

7.1、2月的外贸出现逆差,除了原材料上涨因素导致进口上升和出口的萎缩以外,热钱的出逃也有可能。热钱一旦出逃有多可怕呢?看一段数据:1995年中国外汇储备736 亿;2000年1655亿;2005年8000多亿;2007年15000亿;2009年24000亿;2010年28500亿;现在3万亿!这些数据里我们能发现什么?要知道中国的出口很多是加工型的出口,其利润非常低,假设材料买入100元,卖出101元,创造了201元的GDP,但我们赚的钱只有1 元。在如此低的利润之下,而我们的外汇储备为啥能在后面几年获得如此迅速的增长?建国前50年的储备只有1000多亿,这10年怎么就能增加到了3万亿? 再如,2009年出口只有15000亿美元,但外汇储备却增加了4500亿,用创汇已经完全解释不通了。由此可见,我们大幅增长的外汇储备根本就不是国人通过贸易赚取来的外汇,而是热钱的流入。也就是说,我们的外汇储备是别人寄在我们这里的钱,而不是我们赚来的钱。既然不是自己的钱,我们或者就放在那里不动,或者得把这些钱拿去投资,赚取利润,这样一旦人家问我们要钱,我们也有钱还给人家不是?回头看看我们是怎么花我们的外汇储备的呢?由于外汇的国家垄断,这些钱怎么安排,完全是政府行为,我们的ZF把这些钱都拿来干什么去了呢?除了买飞机、搞赞助这些动辄几千亿的花掉了以外,还有就是投资,这些投资的损失,其他的不说,仅仅两房,就有6000亿的说不清拿不拿的回来的投资。这些钱可是明明白白的花掉回不来了啊!这里就有一个问题了,如果有一天,人家问你要钱的时候怎么办?当中国经济失速,投资中国已经不能获利,人民币升值到头,并开始转向的时候,这些热钱要不要外流?这时候就有两个问题出现了:一你必须从国内市场收回相应的人民币,同时拿美元还给人家,这时候国内的资金流动性就会发生严重的紧缩;第二个问题你有足够可以还给人家的美元么?我怕没有,前几年好用的时候都花光、赔光了。这时候将会发生什么现象?我们是否会一夜间从世界上最大的债权国沦为最大的债务国?如果后面几个月外贸继续出现逆差,是否可以认为,这个情况已经开始发生了?

关于ZF应对危机的政策及其对后期形势的影响

谢谢大家的意见,俺也只是对目前形势和今后出路进行一些探讨,提供一些思路观点罢了,是非对错还是该由大家自己来判断,用事实来说话。关于危机会不会到来的问题,因为俺以前的帖子里已经反复进行了探讨,不想在这里过多的重复。俺的观点是:1承认ZF已经意识到了贫富分化的问题,的确也在采取一些举措,只可惜早几年干嘛去了,现在为时已晚,事到如今,已经进入死局,来不及了;2即便ZF采取了举措,也假设还来得及,但这些举措本身也存在滥用行政手段、举措脱离现实等大量问题,甚至有可能成为助推泡沫和引发崩盘的导火索。接下来,俺还是先说说自己这两天关于危机爆发方式的新思考。

07年开始的危机爆发的特点是股市、期货疯狂冲高后发生猛烈的下跌。这次是不是会以同样的方式爆发呢?我们要在市场上具体操作,绝对不能轻易下这个结论,因为上次危机是在一片乐观的情绪下突然爆发的,而这次大量的人都意识到了危险的来临,我们就不能天真的以为历史还会以同样的方式简单的重复。那么就有两个可能性了:一种是阴跌,当大家都在等待一波暴涨后的暴跌的来临,此时阴跌却开始了,等大家醒悟过来,已经回天无力了;还有一种是快速冲高后的暴跌。哪种可能性比较大?再次提炼这个问题我们就会发现,其核心焦点就是 ——-在产能过剩、需求不振的情况下,大宗商品价格能否继续冲高?物价在崩盘之前能否持续上涨?这个问题我已经问了自己无数次了,终于在今天早上看到一个新闻后恍然大悟。这个新闻就是:沙特阿拉伯减产石油;我继续狗狗,又发现了必和必拓和力拓第一季度减产铁矿石。而后联想到电厂的缺煤、浙江的拉闸限电、国内的节能减排、淘汰落后产能……哦~面对需求的萎缩,可以通过减少产量,制造短缺,进而拉高价格。由此看来,还是冲高后崩盘的可能性居大。

接下来分别评论ZF应对危机爆发的各项措施。

1. 先说说房地产调控政策。前一段时间,曾经有地产商谈到地产不存在暴利,他是这样算这笔账的:50%是政府赚走的地价,20%是建筑成本及其他开支,30% 是地产商的利润。一个楼盘开发到收成需要3年,所以每年的利润只有10%,所以不存在暴利。难道大家不奇怪么?每年10%的利润,每个月1分不到,这些钱还不如拿去放高利贷呢,那些到处借高利贷的地产商是怎么暴富的啊?奥妙在哪里呢?

奥妙在于资金的流动,开发商是这样操作的(具体操作比我说的复杂,这只是打比方):假设买一块地所需要资金1个亿,这个资金用多长时间呢?很短,拿下这块地,把钱交进去,很快再把土地抵押给银行,拿出钱来。但它们盖房子是不需要自己掏钱的,由建筑商来承建,三年后盖好卖出赚30%。那么这笔钱马上又可以用来买第二块地。于是同一笔钱可以不断的重复使用。假设这个地产商一年可以拿10块地,每块地赚30%,3年后它的利润是多少呢,900%。这说明了什么?说明地产商实际上玩的就是一个金融游戏罢了。这也是地产商为什么要不断的疯狂拿地,因为拿地的频率越高,相当于杠杆也越大,利润也就越高。这里问题就来了,一个亿的资金做了30亿资金才可以做的项目,一旦因为政策打压,银行贷款停止发放,会怎么样?此时地产商当务之急就是要赶紧把风险转移,让承建商尽快把房子盖起来,这样才可以套现,化解风险。由此我们可以看出几个结果:1当银行收回第一笔贷出的一亿资金并停止贷款后,开发商就没有资金继续拿地了,风险在于地方ZF;2如果地产商来不及卖出房子,后面的银行将无法收回贷款,杠杆放大的风险在于银行;3项目能否完工的风险在于承建商。这次地产商可以说是最大程度的规避了风险,目前他们的担心主要还在于能否顺利套现。由此看来,短期内只要地产商停止拿地,压力并不算太大,所以房价马上下跌的压力也不会太大。所以说国内地产问题的爆发点有可能不在于房价下跌,而在于卖不出土地的地方财政,而后是房价下跌后的银行,最后才轮到地产商。

顺便说一点:当地方政府失去土地收入来源后,房产税肯定会成为地方财政的重要收入,这是长期趋势,也是化解贫富分化的最佳途径,所以投资性的囤房绝对不可取,不要在49年加入国民党。

大力建设保障房这点我是赞同的,这对社会有利,也拉动需求,但对总体经济的影响实在太有限了。

2. 工资倍增计划。这个问题我以前的帖子里已经分析过了,这个政策表面上看,其初衷是好的,工人工资快速增加,不就减少了贫富分化了么?但深入思考就不是这么回事了,如果有诚意增加民众收入,ZF完全可以在医疗保障、社会保障和教育等方面多承担社会责任,就可以减少民众负担,无形的增加民众收入(农村医保的推广的确大大解决了农民的后顾之忧,这个政策对农村地区经济的促进作用我们必须重视)。但在劳动效率、劳动力素质没有提高的情况下凭空增加工资,只能是向社会传递严重通货膨胀的信号,即便工资能够倍增,只怕物价的增速早就远远高于工资增速了。所以,我认为工资倍增计划后面还暗藏着ZF试图有计划的推动通胀的政策意图。虽然ZF有这个意图,但工资真的能够增加么?一旦失去土地财政,地方财政根本就无力给机关、事业单位加工资,甚至目前的工资都无法保证,谈何工资倍增?我估计过一段时间,政府部门的工资发放很快就会出现问题。企业是否具备持续涨工资的能力呢?据我所知,目前大量的企业产能远大于实际产量,一方面缺工;另一方面也不愿意招收工人了;同时通过减产来提高价格也成为企业对目前经济形势的应对策略。所以,不等工资继续增加,大量工人失业却要先于工资倍增出现了。

瑞银报告:中国房地产巨大泡沫破灭不可避免

March 28, 2011 作者:  
类别:投资杂谈

瑞银首席经济学家认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题,而这些问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的“温床”。鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位,住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现“逐渐萎缩”,可能导致整体经济硬着陆。瑞银认为巨大的泡沫目前还没有出现,但未来几年则很难避免……

人无远虑,必有近忧。— 孔子

过去20年,中国的房地产大部分时间都很火。可以说房地产建设是和出口一样强有力的经济增长“引擎”。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的两个最重要因素,而90年代末的住房制度改革也有助释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。

中国的房地产热潮能持续多久? 或者说中国现在是否已出现一个全国性的房地产大泡沫并且即将破灭? 我们认为巨大的泡沫目前还没有出现,但未来几年则很难避免。

要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。目前,如果参考一些常见的指标,如房价(及其衍生出的房价收入比等)、建设活动和居民部门的负债率等,我们认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的商品房限购政策,可能对商品房建设产生负面影响。但与此同时政府大规模推动保障性住房建设,这有望支撑未来两年房地产的总体建设活动。

然而,我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性,但数据质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外,近期房地产业的一些发展值得警惕。更重要的是,最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题,而这些问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的“温床”。

中国的房地产泡沫可能并非是一个“典型的泡沫”,即因普遍出现购房杠杆水平过高且房价过高的情况,导致金融系统问题而引发的房价崩盘。相反,鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位,即使住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现“逐渐萎缩”,就有可能导致整体经济硬着陆。

预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。我们认为关注全国建设活动指标、以及房价和银行信贷的走势非常重要。

房地产热潮

过去20年中国的房地产建设大部分时间都很火。房地产建设的快速增长与出口一道被看做是过去十年推动中国经济增长的强有力的“引擎”。2009年,房地产和建筑业增加值在GDP中的比重约为12%,但在考虑到对其他行业的影响后,其整体重要性估计要高得多(我们估计房地产业约占中国最终国内需求的25%以上)。例如,根据最近(2007年)的投入产出表,约21%的非金属制品业产出、16%的金属冶炼及加工产出、8%的交通运输及仓储业产出都流向了房地产业。

房地产投资占固定资产投资(每月和每季度公布)的20%以上,而在固定资本形成(在年度GDP数据中公布)中的比重接近20%。但是,许多重工业投资也是由房地产建设需求引致的。如果我们剔除房地产投资,那么总体固定资产投资占GDP的比重将降低10个百分点,尽管其增长趋势仍保持不变。

推动房地产建设热潮的两个最重要因素分别是居民收入快速增长和城市人口增加。自1990年以来,中国人均实际GDP年均增长9.6%。以美元计,中国人均GDP从1990年的350美元提高到十年后的约1,000美元;而到2010年更是突破了4,000美元。城镇人口也从1990年的约3亿人增加至2009年的6.2亿以上。与此同时,城镇居民家庭总户数也从7,600万户增加至2.15亿户。

居民收入和城市人口的快速增加也提高了人们对更大更舒适的居住条件的需求。此外,全国性——尤其在城市中心的——经济和商业活动的扩张也需要更多更好的办公和商务楼。

投资和城市建设在历经十余载的停滞后,建设热潮在1980年代起就已经展开了。不过,90年代末的住房制度改革实现了从国家向部分城市居民的大规模一次性资产转移。1998年国家正式结束了由政府和国企主导的“福利分房”制度,而与此同时大规模兴建现代商品住房的热潮也开始兴起。房改释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求(见图3)。房地产抵押贷款的发展也起到了很大的推动作用。

看待住宅建设重要性的另一个角度是居民部门。瑞银新兴市场经济学家Jonathan Anderson指出:过去十几年,中国居民用于买房的支出占其总支出的比重越来越高,挤压了居民消费。我们自己的估算显示虽然过去10年居民消费占GDP的比重稳步下降,但包括购房支出在内的居民总体支出仍保持稳定。

不过,居民普通消费和购房支出在性质和持续性方面存在很大差异。我们当然可以把两者加起来指出过去的需求是由居民部门推动的,但这并不是预测未来居民需求走向的可靠指南。消费支出是重复的,因此更加稳定、波动较小,而且往往与居民收入存在正比关系。购房支出则并非重复性的支出,因此被算做投资 。过去15年间城镇住宅市场的兴旺在一定程度上是一次性的,反映了压抑已久的需求得到了满足、以及居民部门把部分财富转移到原先并不存在的商品房上。此外,居民以按揭贷款的形式提高了其财务杠杆、用于增加开支。因此,这个进程不可能像以往那样一直持续下去。随着上述的一些因素逐渐减弱,未来购房在家庭支出的占比预计不会一直不断地扩大。

中国有没有房地产泡沫?

在历经了10多年的房地产牛市后,中国目前是否已出现一个全国性的房地产大泡沫,并且即将破灭? 一年前我们曾在《中国房地产十问》(《瑞银亚洲透视》2010年5月13日发布)这一报告中回答过这个问题。一年过去了,而且自那时起政府陆续出台了各种措施来努力调控房地产市场,但疑虑和猜测继续滋长。关于这个论题的关注和困惑一直持续,并且形势也有了一些变化,我们的理解也有所更新,因此我们认为有必要对此问题再次进行探讨。虽然要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事,但还是可以关注若干重要指标。

房价

通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。 就中国而言,官方统计显示过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长超过10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。

不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋随着时间推移往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布部分大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。不过,中原地产的数据仅覆盖了部分大城市,这意味着我们最终还是不得不主要采用官方数据。

用来判断有无房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。下图9显示了城镇一套100平米住房的平均售价相对城镇居民平均可支配收入的比率,这其实是图7中数据的另一种呈现方式。对中国房地产市场的一个常见评论是房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套普通面积的住房;而在一些大城市,则可能需要20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。

这一现状的影响是只有极少数人才买得起房,但由于销售行情火爆,这是否意味着许多家庭身负巨债来买房。众所周知,美国和欧洲一些国家的许多家庭贷款买下他们本来买不起的房子后引发了怎样的后果。但在中国,居民部门负债率数据(更多论述见下文)和草根信息则反映出不一样的情况: 中国老百姓的购房首付通常至少为30-40%,而且居民部门的资产负债情况相当健康。

其实,中国的房价收入比指标有很大的缺陷——分子和分母都有严重的数据问题。就分子而言,前面已提到平均房价主要基于新建商品房的销售均价,而没有按随着时间推移房产质量的变化而进行调整。我们认为分母的问题甚至更严重: 简言之,官方数据低估了居民收入,尤其是中高收入群体的收入; 而且购买住房的并不是拥有平均收入水平的家庭。

我们这里用的居民收入数据来自国家统计局的居民调查,而统计局自己也承认该数字低估了居民的“真实”收入。据称,对中高家庭收入群体收入的低估情况更严重一些。有些学者估计“灰色收入”所占比重很大且没有纳入官方统计(参见国民经济研究所王小鲁2010年的《灰色收入与国民收入分配》)。虽然国家统计局对这些结论表示质疑,但其国民经济核算账户资金流量表中更全面的数据也显示了居民收入要高于其居民调查中的收入数据。

此外,由于商品房市场仅仅从90年代末才开始大规模启动,因此商品房的渗透率仍然较低。商品房的购买对象仍主要是城市里的高层和中高收入群体。1997至2010年,全国累计竣工商品房约5,400万套,而2009年全国城镇家庭总数为2.15亿户。官方统计显示:收入排名前20%的城镇家庭的平均收入是城镇居民总体平均收入的2.2倍;排名前40%家庭的平均收入则是总体平均收入的1.7倍。对于收入排名在前30-40%的家庭而言,其房价收入比在4-5之间,非常接近国际上的正常水平。

上述结果有助于解释为何在房价相对高涨的情况下,房地产销售依旧火爆而没有依靠放贷的急剧扩张。

我们认为这些数据揭示出另外两个问题。一个问题是:在商品房市场存在供需错配现象:中层收入群体对房地产需求增加但市场上的房地产供应则以高端的居多。另一个问题:收入分配非常不均,而且近年来这种情况可能进一步恶化。这两个问题都很严重,但其实质不是居民用不属于自己的钱购买根本住不起的房子的问题——而这是美国和其他国家近几年出现房地产泡沫的根本原因。

那么大城市的情况如何? 部分大城市房价畸高且还在上涨令民众怨声载道,而且促使政府在过去一年出台多项房地产调控措施。一个可能的原因是诸如北京、上海和深圳这样的城市吸引了外地(乃至外国)的富裕投资者,就好比纽约和伦敦的房地产吸引全世界的买家一样。在中国的这些大城市中,如高等教育和医疗服务等资源较为集中,这也增加了当地房地产的吸引力。

另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。虽然关于租金回报率的数据并不充分,但中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率很低,且最近跌破了3%(上海更是接近2%)(见图11)。租金回报率偏低且持续下跌对房地产市场而言绝非好兆头。

房地产杠杆率

以往的经验显示信贷的大规模扩张几乎总是伴随着房地产泡沫,或预示着即将出现房地产泡沫。不断上涨的高房价和大城市购房越来越难是否意味着中国繁荣的房地产市场背后也存在着信贷泡沫推手呢?

就中国而言,总的来说购房贷款十年来的增速一直高于整体银行信贷,主要原因是购房贷款十年前才起步,起点很低。2009-2010年间购房贷款迅猛增长,因为政府降低了首付要求并下调了利率,但在政府限制第二套和第三套房贷且上调利率后,最近几个月购房贷款增速已经下滑。最近几个季度对房地产开发商的贷款增速也在回落(见图12)。

图13显示了居民购房按揭贷款余额占其可支配收入的比率。有两点值得一提:第一,到2010年底,居民部门的负债率仍处于适度水平;但在2009和2010年间,居民部门负债率大幅上升,反映了这些年房地产热潮的背后有信贷的大规模扩张。居民部门负债率的快速上升表明只要有一定的时间和机会,中国的居民可以很快地增加其负债水平。

还有其他两个更让人放心的数据:首先,很重要的是,新增购房贷款相对商品住宅销售额的比率(我们用其作为房贷价值比的近似指标)在09年大幅攀升后已在2010年回落(见图14)。这印证了我们的上述观点,即对大多数的实际购房人而言,房价的可支付能力并不是问题。另外,尽管房地产相关贷款近期快速增长,银行对房地产业的直接贷款仍处于相对稳定的水平(见图15)。

不过,银行对房地产业的间接信贷敞口可能要大得多。银行对许多地方政府投资平台和对企业的贷款经常以土地和房屋不动产作为抵押物,而且这些实体为一般固定资产投资而向银行借来的资金可能会有一部分流向房地产开发领域。此外,鉴于房地产业是许多工业产品重要的终端市场,因此许多重工业部门的投资和信贷也与房地产业有间接的关联。

房地产建设活动

房地产出现泡沫的另一个迹象是建设活动在一段时期内突然迅猛增长。在亚洲金融危机期间经历了房地产泡沫破灭的国家和地区,其房地产建设活动占GDP的比重都在危机前猛增至危险的高水平。就中国而言,房地产建设活动占GDP的比重在过去10年保持相对稳定,最近几年则有所上升。和相关经济体在亚洲金融危机爆发前的情况相比,中国的建设活动目前看来尚未达到“警戒”水平。不过,应该看到建设活动正在趋势性地稳步升高,今后如果持续上升这一指标就会进入到危险区间。

另外,我们可以分析实际建筑面积的情况,而非增加值。比较人均建筑面积的话,就会发现在过去10年间,中国平均每年兴建人均1平方米的城镇住房,过去2年城镇地区的人均建筑面积增幅约为1.3平方米。相比之下,美国和西班牙在其房产泡沫破灭前的建设速度为人均1.5平方米。当然,中国目前正在迅速地城市化,因此与发达国家比较可能并不完全合适。

我们对中国房地产行业的探讨一直集中在城镇住宅建设上。农村住宅人均建筑面积十多年来一直保持在1平方米,但2009年猛增至1.4平方米。快速增长可能和促进农村经济发展的刺激政策有关,且/或者因为农村居民为了在地方政府征地拆迁时获得更多赔偿而先行修建房屋。后一种现象在许多地区很常见。

住房存量价值

年初的时候,一些投资者对中国住房存量价值占GDP的比重偏高提出警告,并将其与日本房地产泡沫破灭前的情况进行类比。 根据我们的估算,中国的城镇住房存量要比媒体报道的少得多,约占GDP的75%。 我们是这样得出以上估算值的: 取1985年的住宅面积总量,再加上此后住宅累计竣工面积(从1985年起,中国开始公布每年的竣工面积数据)——约为120亿平方米。 假设折旧率为3%,我们得出调整后的按平方米计的城镇住宅存量数据。如果我们按照新建商品房的当前市场价格对全部存量住房进行估值,则中国的住房存量价值约占GDP的120%。 考虑到80年代和90年代初建设的房屋质量较差,而存量住房中又包括集体宿舍和低端租赁房,我们估计调整后的住房存量价值约为2010年GDP的75%。

从理论上讲,住房存量价值是评估房地产泡沫破灭风险时需要考虑的因素,中国的住房存量价值应当远低于发达国家。 但是,对折旧率和单位面积价值的不同假设会造成估算结果差异很大。 此外,各国住房存量价值的差异也受到了很多其他因素的影响,包括金融市场的发达程度、税制和政策方面的其他因素。 因此我们认为住房存量价值并不是评估房地产泡沫的一个很好指标。

那么住房存量本身的情况又如何? 这一数字看起来不那么令人乐观。 我们估计1990年以来,中国累计建设了1.2-1.4亿套城镇住房,而在此之前已经有8000万套以上的住房存量。 与2009年2.15亿户的城镇家庭数相比,这一数字是比较高的。 当然,有很多老旧住房已无法居住、并且在这期间很多老房子已被拆掉,而在未来数年中每年都会有1000万以上的人口被“城镇化”。 不过,大规模建设城镇住房以满足历史欠账的现代住房需求的阶段可能已经接近尾声。

中国会出现房地产泡沫吗? 短期内不会,但中期内风险很高

总结以上的观点:尽管存在着一些预警迹象,并且确实可能存在着空城和局部性的房地产泡沫,但总体而言,中国似乎并未出现全国性的房地产大泡沫。

中期内中国能否避免出现房地产泡沫? 我们认为很难。

短期来看,我们认为房地产泡沫破灭的风险很小。 房地产行业的信贷快速扩张以及销量和售价的急剧攀升已经得到政府的控制。 同时,持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑——政府正通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。 我们认为今年及明年保障性住房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲弱(见表1,更多详情参见我们2011年3月10日的报告《保障性住房面面观》)。 由于购房杠杆水平相对较低、收入快速增长,再加上对未来房价上涨的预期仍然强劲,短期内房价也不太可能出现大幅下跌。

不过,未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。 尽管政府试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价,但我们认为以下根本因素还是会为中国滋生房地产泡沫提供土壤:

银行存款在家庭资产负债表中的比重偏高 高储蓄率、不发达的资本市场以及资本帐户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存款的形式存在,存在“存款堰塞湖“。随着对房地产的投资或资产配置多元化的需求上升,银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫,因为资金转移至房地产会造成房价上涨、反过来又会吸引更多的资金转移。

低存款利率(其他资产回报率较低) 银行存款在家庭流动性资产中占据大头,但回报率非常低。政府为商业银行设定了存款利率上限,而实际存款利率常常为负。存款利率偏低,再加上缺乏房产税和其他持有成本,使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率,促使资金从银行存款转移到房地产市场。 租金回报率较低也减少了市场上出租物业的供给,加剧了市场上房源稀缺。有关投资客囤积空房的常见报道也是佐证之一。

地方政府推升地价及房地产建设活动的动力 地方政府能够且愿意这样做至少存在三个主要原因: (1) 地方政府垄断了城市住房建设用地的供应。郊区土地要进行城镇开发(住房和商业)之前,政府必须首先征地然后招拍挂给最合适的竞拍者;(2) 地方政府非常依赖土地出让收入作投资和搞建设(见图22)。 土地出让收入并未包括在政府的一般预算中,而是列在单独的政府基金预算中(见表2),地方政府的土地出让收入中大部分都用于土地开发、城镇基础设施及其他投资项目;(3) 地方政府对商业和住宅用地收费高昂,但工业用地几乎免费。 地方政府实行交叉补贴的原因一定程度上是由于其一般预算收入最重要的来源是工业企业缴纳的增值税和企业所得税。

大量企业储蓄进入到房地产相关的活动中 由于内在盈利水平强劲、要素价格扭曲且(国有企业)分红很少或不分红,中国企业拥有很高的储蓄和留存收益。 近年来,企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产,一定程度上是由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛。

城镇化偏重于房地产建设 政府把城镇化作为未来数年国内需求和增长的中心主题和增长点,而这往往被地方政府和大众解读为在郊区建设房地产、从而将其“城镇化”。 政府有“城镇化率”的目标,而每个地方政府都试图超额完成目标。 由于中国的就业数据缺乏,同时“城镇”或“农村”(户口)身份并不取决于生活和工作地点,而是出生地,因此衡量城镇化率具有一定的挑战性。对政府而言,更容易的衡量方式就是城市外观——也就是城市般的居民区和基础设施建设。这可能会导致房地产加速建设,而在几年后难以持续。

对城乡土地和住房市场的人为分割 在未经地方政府征购之前,农村土地不能用于商品房建设;同时,如果郊区的农村居民不再务农,而且自建房子,那么这些房子也不允许被出售给城市居民。 对后者而言,市政府在其基础设施规划中(比如学校、医院、取暖以及垃圾和水处理)也并不将这些社区视为“市区”。 这种分割抑制了城市住房供应,推高城市房价。 同时,对农村住房存量和住房建设的低估可能会造成整体房地产业过度建设。

在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下,未来几点中国很难避免出现房地产泡沫,尤其是在政策没有触及到上述基本问题的情况下。

需要关注什么?触发泡沫破裂的因素可能是什么? “中国特色”的房地产泡沫

这一切将如何收场?我们认为中国的房地产泡沫并不会以“典型的”方式上演和收场——即大量的过高的杠杆率和过高的房价导致发生金融市场推动的崩盘。由于居民部门资产负债状况较为健康,并且往往会在购房时至少拿出30-40%的自有资金作为首付,因此购房居民不太可能中断偿还房贷或轻易被迫出售手中的住房。与房贷泡沫引发房地产泡沫的经济体相比,在中国,购房贷款大量违约的可能性很小。

由于房地产和建筑业的规模及其在推动整体经济增长上所发挥的重要作用,由于政策和资产偏好发生变化而仅仅是住房需求“逐渐消退”就可能会导致整体经济的硬着陆。而这反过来可能会对银行资产质量带来严重的负面影响。

可能出现的情况是,居民对添置额外房产的态度出现转变,从而使住房需求大幅下滑。 如果出现这种情况,房地产业会陷入供给过剩,而更重要的是,所有房地产相关的建筑材料和其他重工业也都出现产能过剩、库存积压的局面。 银行对这些行业和企业的贷款随之出现问题。 由于国内银行在借贷时往往重点考虑抵押物的价值,因此上述情况将会尤为突出。 如果考虑进银行在这些行业的信贷头寸,房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。

当然,这并不一定意味着中国就会因此而出现银行或债务危机。目前银行体系的不良贷款率较低,大多数银行都是国有或国有控股,政府的公共债务不大且财政赤字较低,同时中国拥有较高的国内储蓄和经常项目顺差。这些因素意味着银行系统崩溃造成债务或国际收支危机的可能性非常低。 不过,房地产泡沫破裂将给银行系统造成严重伤害,而重建银行资产负债表并吸收所有过剩的产能会使中国至少在一段时间内的经济增长低于正常水平。

触发泡沫破裂的因素可能是什么?具体的触发因素很难预测。 信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好(从而吸引资金从房地产市场流向其他资产),都是可能的触发因素。 也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,造成家庭资产不再从银行存款和其他资产向房地产配置,从而导致需求下降。

当然,目前至少从表面上看,房地产市场并未出现持续的信贷扩张和过高的杠杆率。 这就意味着中国的房地产泡沫积累和破灭的过程相比其他经济体可能不会那么突然和猛烈,而是会持续一段时间。 此外,如果当前的保障性住房建设能真正得到落实,那么低成本的住房供给增长可能会帮助稳定房价,并逐步影响市场情绪。

我们需要关注什么?我们应该继续关注上述的所有指标,不一定是其绝对水平,而是它们的长期变化趋势。

最重要的是,由于房价相关数据的质量不高,因此我们需要紧密关注建设活动本身和信贷扩张。 到目前为止,我们一直认为最好的两个指标是瑞银建设活动指数和银行月度新增贷款。 不过,我们的房地产建设活动指数使用的是城镇商品房市场数据,随着农村和保障性住房建设比重日趋增大(并没有完全反映在商品房数据中),这一指数的作用可能会有所下降。 此外,由于企业、地方政府及相关实体往往自行从事写字楼和商业营业用房的开发建设,因此这两者往往不属于商品房市场。 图23显示了全国范围内的整体房地产建设情况——包括城镇和农村、商品房(仅适用于城区)和非商品房。 今后我们需要更紧密地关注全社会的竣工和建设活动。

美国移民新政:投资10万即可获得绿卡

December 17, 2010 作者:  
类别:投资杂谈, 移民信息

创业投资移民来美的门槛可能会再降低。华尔街日报16日指出,国会参议员柯瑞(John Kerry,民主党)和鲁加(Richard Lugar,共和党)今年2月提出的帮助外国企业家顺利来美的创业签证法案(Start-up Visa Act),获得两党议员的支持,最快可望明年1月再度提出。

    这项法案主张设立「创业签证」,外国出生的企业家筹措到10万美元创投资金或获得总额25万美元的股权融资(equity financing),在美国创立公司,即可获得绿卡,申请人必须在两年内创造至少五个工作(雇用配偶或子女不算)。

    美国目前有一种门槛过高的EB-5投资签证,规定移民要在美国投资至少100万元和雇用十名员工,才可得到。其他是每年6万5000个的高技能H1B签证。

    资料显示,美国诞生新公司,外国企业家扮演极重要的角色。但是,有意在美国创业的外国企业家往往因移民身分问题而无法施展。这项法案远比「梦想法案」更容易得到国会两党的支持,而且还没有被包进「综合移民改革案」之中,可以单独提案。

    旧金山的加拿大籍青年企业家布莱恩‧王(Brian Wong,音译)拟创立Kiip公司,提供移动广告平台,想要在手机和游戏之间建立桥梁。他已筹措到30万元资金,聘用了两位员工,希望明年此时把全职员工扩充到40人。但是,没有美国签证使他难以大展鸿图。他说,创办人移民身分未定,令投资人和顾客不安。

    资料显示,移民在美国创立科技公司的机率,比美国出生者多将近30%,硅谷(Silicon Valley)的科技公司大约三分之一由华裔或印度裔企业家创立。但是,这些公司都是从很小的资本起家,许多了解科技公司内情人士表示,创业签证法案有关创业资金的规定,数额可能太高。来自香港的33岁硅谷科技公司顾问杨佩珊(Edith Yeung)说,创业者或许能筹措到5万元,10万元相当勉强。

华人大手笔买房震惊了美国!资金或募自内地民间

October 15, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

来自中国的买家震惊了美国!一位华人买家豪掷4.8亿美元,买下8000套出租公寓,成为2010年美国出租公寓市场最大的买家之一,但这只是中国买家赴美买房投资狂潮的一个典型缩影。

华人大手笔震惊美国

根据《华尔街日报》报道,这位英文名为David Liu的华人富豪,于去年年底在美国华人比较集中的阿凯迪亚市注册了一家名为Standard Portfolios Asset Management的公司。今年以来,David Liu频频出手,大量买入美国各地的出租公寓。

David Liu最近的一次交易,是在美国的凤凰城。他以每套4.8万美元的价格,买下了凤凰城地区的一个出租型物业,共计7栋公寓楼2759套公寓。他花的代价大约为1.33亿美元。这个地产项目以前的业主是加州尔湾的一家名为Bethany Group of Irvine的房地产公司。

David Liu的大手笔不仅限于此。稍早他还以2.96亿美元的价格购买了德州和马里兰州的16处公寓住宅,这些住宅的前业主同样是Bethany Group of Irvine。

据David Liu的美国顾问Mark Osgood介绍,David Liu现年50多岁,来自中国大陆,在美已经居住了10多年,目前已是美国公民。David Liu的资金主要来源于中国大陆的项目,经常来往于洛杉矶和北京两地。

中国掀起赴美购房潮

David Liu显然不是一个人在战斗。根据《国际金融报》的初步调查发现,从2008年开始,中国人赴美国投资置业就已悄然形成气候。北京天然家园房地产投资公司的董事长王国良,原本经营着当时北

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