人民币将何去何从

October 15, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

简单分析一下人民币对美元升值的问题。

对于一个市场经济的国家,在全球化的背景下,汇率应该是动态平衡的。让我们先看两个极限:假如人民币对美元升值到 1:1,会发生什么呢?这时候,中国的普通白领(月薪几千元)都自动变成了美国中产阶级。这时,中国的物价大大高于美国,比如中国汽车每辆7.5万,美国每辆2.5万刀;中国牛肉每斤15元,美国每斤5刀,等等。中国价格是美国的三倍!在这种情况下,不说白领,就是中国民工都会想办法买美国货,想办法兑美元(消耗外汇储备)。于是美元在中国就大大地紧俏起来,汇率就下降。

反过来,假如人民币对美元贬到 100:1,那么就倒过来,美国穷人都能跑到中国购物,人民币吃香,于是汇率就上升。

从这两个极限看出,中间必有一个平衡点,它就是真正的汇率应该在的地方。平衡点的两侧有一段缓冲区,缓冲区的宽度由运费和关税决定。

真正的汇率平衡点是动态变化的。变化趋势和快满主要取决于汇率双方各自的通胀水平和利率水平。双方利率相近时,就主要由通胀决定了。若双方通货膨胀率也一样,那么汇率就保持不变。炒作和心理预期无法实质性影响汇率。

由此,我们就可以考察未来人民币对美元的可能走向。

先说利率,在当前中美及全球都处在经济低迷的情况下,大幅度提高利率的可能性很小,单边大幅提高利率的可能性更小。这样,汇率就基本上看双方谁的通货膨胀率更高了。

为了看清通胀和汇率之间的关系,我们先回头看看过去的十几年。中国有个特点:一是物价升高了不少,同时工资水平也有提高。这种表面看来不吃亏的现象其实就是通胀,通胀的结果至少是:你存在银行的钱缩水。银行的主人可以通过这个办法把你的钱不知不觉地赖掉。如果扣除信用的因素,银行主人赖帐的最最简单的、冠冕堂皇的办法就是通胀,——多多印钱,增加货币投放量,增加工资,然后物价也在不断上涨。

如果我们同样地回过头看美国十几年的通胀情况,我们不难发现:中国的通胀率远远高于美国!因为美国人不得不重视自己的信用。即使美国公民不在乎自己的腰包缩水,世界人民还是在乎的,所以美国人不能随随便便地印钱。印钱的好处是赖帐但是代价是全世界人民不再信任美元。如果美国政府负责任的话,他们的通胀率将来也不能过大。虽然印钱的诱惑对谁都一样。

这时我们得到一个结论:在利率接近的情况下,在汇率已经达到平衡的情况下,通胀率高的一方的货币必贬值。

那么现在的情况是什么呢?很明显,人民币还是有点低估。原因是:按当前的汇率(1:6.6)美国的总体物价水平还是高于中国的。但是具体低估多少?谁也不知道!

不过飞云以为,人民币低估不太多。这是因为,现在已经有越来越多的中国商品价格接近或高于美国了。有不少商品,即便从美国零售商那里购货加上寄费,其价格都比中国便宜。因此,

上个月开始,中国海关开始对邮寄到中国的物品征税,开始对入境中国的携带品作出限制,就是非常强烈的信号,所谓一叶知秋。

这样看来,人民币升值和中国有相对较高的通胀的效果是一样的。只不过中国通胀的受益人是中国的银行和政府(不是中国老百姓),人民币升值的受益人是美国政府。这就是为什么双方为此争执不下的原因。对中国政府来说,人为保持汇率不变,就有较大的通胀空间。如果人民币升值,就压缩了中国通胀的空间,这就是中国政府一直在拖延、应付美国压力的原因。拖一天,就多一天的通胀好处。即使人民币不升值,只靠通胀,也能达到汇率平衡点。到达速度取决于中国通胀的速度减去美国通胀的速度!

现在我们就明白了,随着人民币在压力下慢慢升值和中国国内通胀的持续,双重作用下的汇率平衡点很快就会来到。而平衡点一旦达到,由于中国比美国的通胀率更高,接下来的将是人民币兑美元的贬值。——人民币贬值将会带来中国和美国以及世界其他贸易伙伴的极其巨大的冲突。因为贬值和美国的升值预期是相反的!所以中国一直在拖延这个平衡点的到来!

达到汇率平衡后,人民币不贬值的办法有两个:一是保持和美国相似的通货膨胀率。从中国过去几十年的历史和政府行为看,这个可能性非常之小!二就是政府管制。

不管明天(10月15日)美国是否宣布中国为汇率操纵国,都是山雨欲来之势,未来几年充满了各种各样的不安和变数。

中国内地富人人数居亚太第二 为何”富多仁少”

September 29, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

美林财富管理公司与凯捷顾问公司昨天公布的《亚太区财富报告》显示,2009年亚太富人财富总值大涨30.9%至9.7万亿美元,超过欧洲富人。其中中国富裕人士财富飙升40.4%,人数和财富位于亚太区第二。此外,2009年中国富人不动产投资同比增幅居亚太之首。

  报告显示,2009年亚太富人的数目同比上升25.8%,达到300万人,首次与欧洲富裕人士看齐;财富总值大涨30.9%至9.7万亿美元,超过欧洲富人。同时,可投资资产逾 3000万美元的超富裕人士增加36.7%,达到1.96万人,财富总值猛增42.6%。

  中国仍是区域内仅次于日本的第二大富人集中地。去年中国内地富人数量增加31%,达到47.7万人,财富飙升40.4%至2.35万亿美元。

  股票居资产配置首位

  值得注意的是,2009年在中国内地富裕人士的金融资产配置中,股票投资位居首位,占比达42%,远高于27%的区域平均水平。报告预计,2011年中国富人股票投资比例仍将维持在39%的高位水平。

  此外,2009年不动产成为亚太富人首选投资标的,投资比例由22%增至26%,接近股票配置水准。其中,中国富人不动产投资比例已经由2008年的18%上升至2009年的27%,同比增9个百分点,增幅居亚太之首,高于平均水平。

  不过,报告预测,到2011年,中国富人有望将不动产投资比例降至21%;同时,中国富人将大力增加另类投资配置,其比例有望由2009年的5%骤增至2011年的13%;固定收益配置亦将有所增加。

  截至2009年年底,亚太富人超过一半的资产为股票和不动产。2008年,在金融危机影响下,亚太区富人股票投资比例降至23%的历史新低,但去年富人们已经重返股票市场。此外,亚太富人仍偏爱在本区投资,尤以中国富人最甚,其在亚太区的投资比例达到 85%。美银美林还预测,中国今明两年的增长率分别为10.1%和9%

中国人为何”富多仁少”:欠保障 招骂名 缺激励

 由“比尔和梅琳达-盖茨慈善基金会”主办的慈善晚宴,将于今晚在北京举行。此外,盖茨和巴菲特等人还将于明日召开媒体发布会,围绕慈善主题,总结回顾与中国慈善家和企业家会晤以及中国的慈善理念带给他们的启发与收获,并回答记者提问。

  围绕美国两大富豪访华的各种话题依然处于“高热”状态——富豪、财富、慈善这样的字眼似乎从未如此挑动着人们的神经。

  一面是“巴比”两人“以身作则”,高调倡议富人应该积极投身慈善,慷慨捐赠家产,一呼百应;另一面是 “巴比”中国行的慈善晚宴,部分中国富豪因担心会被“劝捐”而被报道拒绝出席;一面是国人对富豪的捐与不捐各持己见,另一面是企业家陈光标公开致信“巴比”,高调宣称将在身后“裸捐”,引来无数评议。由始至终,这场关于财富与慈善的讨论,似乎以越来越大的热力带给人们更多话题。

  然而,喧嚣过后,“巴比”访华所引发的关注和思考,似乎已远远超出了事件本身,在其背后,是对于中国慈善行业发展的关注与反思。 文/本报驻京记者 赵琳琳

  由“巴比”访华带来的“劝捐”事件,也许仅仅是这场慈善大讨论的开端。

  “巴比访华”带来好开头

  “尽管对于巴菲特和盖茨访华说法各异,但其给国人带来的最大影响是在舆论上掀起对中国慈善的讨论和热议,这是其最有意义的方面。”清华大学国际传播研究中心研究员周庆安在接受记者采访时说,中国的慈善理念与制度措施尚未健全,慈善行业尚未迎来高速发展的时期,“我们需要更好地对慈善事业讨论。尽管,在中国的传统文化中,有很多扶危济困的传统和自发的慈善行为,但如何从点至面,系统地认识慈善业的发展,需要借助外力,而巴菲特和盖茨带来的,无疑是外界慈善理念的一个介绍。”

  也许盖茨和巴菲特不曾想到,他们此次慈善传播要面对的是一个具有悠久的扶危济困传统,却在当下没有多少富豪乐于社会公益慈善的国家。

  今天,尽管中国富豪的名字屡见于各类财富排行榜,但人们似乎很少看到,他们捐出大量资金投入社会公益事业。甚至在几年前的全国“两会”上,就曾有代表委员发出中国富人为何“富多仁少”的慨叹。

  除了社会演进过程中所造成的断裂,今天应该如何来看待这种奇怪的现象?清华大学人文社会科学院经济学研究所龙登高教授表示,这与中国富豪们所处的成长阶段、中国的慈善制度和社会心理及文化等因素有关。

  捐了钱还引来骂名

  为什么中国富豪不乐捐,至少看起来不像美国富豪那么好善?

  “我们来假设,一个千万富豪有四个途径使用财富:扩大再生产、高消费、做慈善救济穷人和以税收等方式交给政府。在上述渠道中,扩大再生产、高消费可能是最迫切的选择。”龙登高说,中国的第一代富豪成长大多只有一二十年时间,他们中相当一部分是从上世纪 90年代浮出水面,更多的富豪们在获利后会选择扩大再生产或是消费,没有更多的余钱进行慈善捐赠。

  此外,中国也没有类似于西方国家的税收激励制度,缺乏制度配套促使富豪们把本来交给政府的钱拿来交给慈善机构和基金会;目前的政府配置慈善资源的格局,也使一些富豪担心透明度问题,而不愿意过多捐赠,龙登高说。

  一位高调捐赠数亿元的企业家,在接受媒体采访时,曾不止一次地被问道:“你这么多的钱是怎么来的?” 这似乎成为人们在惊叹于富豪的爱心之下,最为直接的一个联想。分析人士认为,民间的仇富心态、社会的贫富分化以及中国社会对慈善的理解度尚不足够等因素,组成了制约富人们慷慨解囊的社会氛围的一部分。

  “这种民间的仇富心态有相当一部分来自教育和媒体的推波助澜。在我们的教育中,资本家依靠剥削工人致富的概念已灌输多年,同时,人们在联想到一些企业家的财富来源时,第一印象总是‘原罪’。”龙登高说,尽管这种心态可以理解,但并不应该被扩大渲染。不少企业家能致富,最主要因素是他们满足了市场需要、民众需求,因此获得了边际收益。而一些富豪之所以不愿意捐款,原因之一就是怕被人质疑财产来源,怕因而背上骂名。

  因缺乏激励而缺乏动力

  导致中国富豪远不及美国富豪“乐捐”的另一因素是中美在慈善制度、措施、环境等方面的差异。“它与很多层面的因素有关,比如社会形成机制、社会制度、文化传统等。”周庆安对本报记者表示。

  在龙登高看来,中美慈善的根本区别,是美国慈善机构多由社会和民间来进行控制和支配;而中国慈善机构则大多隶属官方,然而,以政府控制慈善机构、配置慈善资源的格局却并不能带来高效。

  他以教育为例来说明同样适用于慈善的道理:美国很多著名高校,资金绝大部分来自校友捐赠,因而其教学、科研等都不受政府控制,从而实现了教授治校,学校自然会在教育市场和人才培养市场中去寻求位置和提高地位。“而中国的慈善行业面临着和教育领域一样的问题。”他说,形成如此格局的一个原因是中国仍处转型期,但就根本思路而言,慈善机构不应属政府。

  此外,缺乏激励机制也被视为中国富豪捐赠缺乏动力的主要原因。一位曾前往美国进行慈善研究的专家表示,目前,国内仍未开征遗产税,“但对于富人的财产安排,这类税收是一个影响因素,美国的不少富人为何搞慈善事业并且要将其做好,恰恰是因为在国家公权力之外给社会留有自由空间。”她说。

  对于中国富豪目前面对的无论高调捐赠还是担心“劝捐”都容易被社会质疑的双重问题,龙登高表示,不要把捐赠看做太高尚的事业,“如果你有5000万,而拿出10万来设立一个基金会,去资助贫困的孩子读书,或资助学术机构,同时可以拥有你对它的控制和影响力,那么,何乐而不为?”

  应自觉而非社会压制

  “我们应该宽容地看待富豪的捐与不捐,有些富豪尽管没有捐款,却会到家乡修葺祠堂、修桥修路,这实际上也是一种慈善。”他说,慈善是一种利益分配及资源问题,慈善家通过自己的影响力来配置资源,从这一角度讲,由社会团体、民间慈善机构等来进行资源配置,能够达到更多元化、更高效的效果。

  周庆安表示,这说明中国社会对慈善事业的理解还不够。“由于富豪的社会财富占有比例高,因而大家对其关注和要求也高,但慈善公益还是应本着自愿原则,不分能力大小、钱数多少、比例高低,无条件地帮助其他人。”

  事实上,捐赠并非富人们的专利,它更多的是一种责任和义务。

  “比尔和梅琳达-盖茨慈善基金会”驻北京办事处的有关负责人曾表示,慈善工作可以针对任何有能力的人,这个能力包括经济能力及其他能力。“慈善文化不是谁有钱才有去助人的义务,这个责任和义务更多是自己的感觉,而非受社会压制,无论钱财多少,都可以凭感觉决定自己是否要帮助和支持别人。”

  专家表示,中国不乏乐善好施的传统,但是,未来要推动中国慈善的发展,需要更为强劲的制度推动力,包括创造一个更为便利的环境,“目前,我们对公益事业或慈善抵税方面的标准还不太一致,对遗产税的征收未进入环节,社会文化中对慈善者的社会关注上仍有仇富情结等偏差。慈善不是有一部慈善法就能短时间内开展。要让公众意识到拿出金钱、能力、为他人服务是一件好事。”

中国十大最宜居“2线”城市购房指南

September 15, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

近来有一阵逃离北上广的势头。物价太高,房价更不用提。人口集中,空气也不怎么好。城市野心太大了,生活在任何一个角落都倍感压力。尽管它们的诱惑力还是不容小视。另一方面,二线城市日渐崛起,以更稀薄的人口密度、更多的绿化、更轻松的生活氛围,产生一股不小的向心力。

3月份的一份《中产家庭幸福白皮书》显示,江苏、四川、福建、重庆四地的幸福指数最高,高过经济发达的深圳、北京、上海。我们这次甄选的十座城市,从不同的角度衡量,有不同的宜居理由。实际上,十座还不够囊括全部,更多的二线城市正在迈向宜居的行列。去买套房吧。许你自己一个宜居的未来。

天津 海在不远处,河就在城里

对内陆人来说,能闻到海的味儿,能亲近水,又不至于日日领受海风过于热情的吹拂,正是适度。天津有点被天津话带沟里去了的意思,再加一枚狗不理包子,大家就都觉得它土。其实这座城市,正经说来是中国现代化第一城。北洋政府时期,台上的是北京,台后的是天津。私以为,这是天津最大的魅力。租界建筑外头的石头是硬的,里头的思想史、政治史、经济史更硬。故天津的宜居,首先宜的是对历史有那么点兴趣的人。(文 冯超)

宜居指标

交通资源:因区位优势,交通极便利,海陆空三栖,条条大路通天津。空路来说,著名的廉航亚洲航空花落天津。京津高铁用来上下班是奢侈了点,可你要是从北京飞,完全可以当它是“机场快线”。

高校资源:总共二十多座,魁首自是南开,范文澜、蒋廷黻、竺可桢这些牛人都曾执教鞭于此。

文化名人:除了冯骥才老人家,就是一溜儿相声曲艺界的名人了,譬如马致明。

购房指南

根据2010年3月第2周的数据统计显示:全市商品住宅成交均价普遍上涨,成交价为9042元/m2。其中和平区(也就是市中心区),三周内成交均价第二次突破2万元,达到23386元/m2。河北区成交均价为11816元/m2。河东、红桥成交均价分别为10353元/m2和13490元/m2。河西、南开价格波动不大,成交均价分别为12779元/m2和17337元/m2。

天津的新商圈,随着天津天城丽笙世嘉酒店的落成、嘉华国际商业中心的日趋成熟、远洋新天地沿新开路商业街的竣工投入使用,逐步形成天津站新商圈,另有新开业的滨江金耀女人街,以及位于塘沽核心区域的天津滨海新区中心商务商业区,还有正在加紧建设的津门津塔高端商务区。

至于新开盘的楼盘,根据中原地产顾问的胡先生说,市中心今年几乎没有新开楼盘。

新兴楼盘:开发区的万丽国际公寓:均价13500元/m2;津南区的天地源津九轩:均价7300元/m2西青区的梅江康城:均价8600元/m2;北辰区的陆港:均价6000元/m2;东丽区万科魅力之城:均价8000元/m2。

青岛 宫崎骏式的城市画面

有海的城市,在“宜居”二字面前,总是容易讨人喜的。尤其像青岛这样,那座百多年历史的欧式火车站,像个句号点在大海面前,每每注视着它与海浪间,那段可以用步子来量的距离,我脑中便浮出宫崎骏式的画面:和谐号子弹头列车鸣叫着,穿车站而不停,像马儿打着响鼻欢奔向大海,才慢慢减速。待你下车,两脚却浅浅的、踩在咸海水中,一双红鞋子,便显得分外明艳。

想像一下在这座城市的生活:人少,走在大街上,清净得让人要想起民国。城市好看,欧陆老建筑沿着海岸线,扶疏在花木从中。城市不一马平川,就有小径分叉的花园般的奇趣。啤酒生鲜、海物生猛,当地人无论喝酒还是啖海货,一概的山东大汉的豪放热情。美女多、帅哥多,可由影视剧市场作证,青岛已成为明星的重要种库之一。(文 冯超)

宜居指标

交通资源:火车相当便利。山东的高速路网,那是没的说的。据说要修青岛-烟台-威海轻轨了,要修好了,那伸出头来的一小块儿山东半岛,就都可当日抵达了。

高校资源:近二十所。最有含金量也最漂亮的是海洋大学。

购房指南

青岛市中心的平均房价在春节之后已经在1万以上。目前最高的价格是万丽海景,51000元/m2。由于2011年青岛海底隧道即将竣工,所以黄岛区的房子上涨空间比较大。其余的热门地段包括城阳区和李沧区。青岛的最新商圈是山东路的新CBD。

2010年2、3月新开盘的潜力楼盘多集中在象四方、崂山、李沧、城阳等区域,包括香港置地(市南区):住宅精装修均价28000元/m2,酒店式公寓均价30000元/m2精装修及全套家私家电;天怡景园(四方区):均价6900元/m2;唐街映象(李沧区 ):起价6030元/m2。

西安 不会大涨也不会大跌

西安古称长安,是与开罗、雅典、罗马并称的“世界四大文明古都”之一。到现在,从城市的环境指数、空气质量指数及发展速度指数来说,西安都堪称国内最适宜居住城市之一。“西安建设国际化大都市的战略方针”2009年由国务院批准正式实施。越来越适合工作和生活,许多人愿意留在西安创业发展。给人才创造最好的创业和宜居环境,成为发展的重要指标之一。西安的天越来越蓝,城市变得越来越干净、漂亮、舒适了。(文 Paine)

宜居指标

面积和人口:总面积为9983平方公里,人口近840万。

气候:平均气温15.6C,平均降雨量为650毫米。

高校资源:高等院校300余所。

医院:西京医院、唐都医院、省人民医院、交大附属医院等。

电影院及剧院:星级电影院50余家,超过300张屏幕。秦腔易俗社被公认为是世界艺坛三大古老剧社之一。书店总数量雄居全国前列。

交通资源:市内有900余条公交路线。地铁2号线2010年建成通车。咸阳机场开通80多条国内和国际航线,客运量位于全国第6位。是如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。

港口:浐灞国际港务区(内陆港口)。

购房指南

据官方公布,西安目前房产均价为5040元/m2,热点区域价接近1万元/m2。西安市高档商品房主要分布在曲江新区、高新区、经开区、秦岭北麓别墅区。

新兴楼盘:主要集中在:浐灞地块:恒大地产旗下的系列楼盘(恒大名都),精装修开盘价约为4000元/m2;泾渭新区、沣渭新区地块:奥林匹克花园(西咸大道),开盘价4500元/m2;曲江新区:龙湖曲江盛圣境(大雁塔正南方向),开盘价超过1.5万元/m2;大明宫地块:华远君城(大明宫核心区域),售价接近8000元/m2。海珀兰轩(新市政府区域)售价超过1.8万元/m2。

陕西省房地产研究会会长王圣学介绍,西安房价区域差距明显,除过热点区域外,均价处于国内二线城市中等位置,与成都、重庆等西部城市相比,5040元/m2的均价(2010年3月统计数字)具有相对优势(重庆、成都两地均价高于西安30%左右)。

多年来,西安整体房势维持健康稳定增长态势,以曲江、大明宫、高新区为代表的热点区域,房价逼近万元每平方米。2010西安楼市不涨或者不会大涨,但从短期来看也不会出现大跌的机会,西安楼市处在投资的稳健增长期,健康发展。

武汉 亲水房产的亲和价格

考量一座城市、一个楼盘是否宜居,水资源、良好的环境已经成为左右大多数购房者想法的因素。被誉为“江城”、“百湖之市”的武汉拥有全国最令人羡慕的水资源优势,这座城市的城区面积中水域面积占了约四分之一,近水、临江、亲湖将成为大多数外来购房者最心仪的置业选项,以不到深圳、北京、上海房价水平的一半的坐拥亲水房产对于一线城市购房者来说有无比的诱惑力。

假如购房者已经习惯了北京、上海、深圳、广州的轨道物业生活,那么对于未来的武汉的轨道生活,他们完全可以充满期待。进入2010年,武汉已建成和在建的轻轨、地铁线路多达数条,不出五年在汉置业的购房者将能轻轻松松享受轨道带来的生活便捷和房产升值预期。(文 郑昊)

宜居指标

人口:900万,居中部六省城市人口之首

超市营业时间:9:00—22:00。

公共线路:300条。

高校资源:超过100所,位居全国前三位。

医院:近60家。

绿地覆盖率:37.42%。

电影院线:20家影院。

常住名人:方方、池莉、何祚欢、董宏猷、熊召政等等。

未来发展关键:人员素质、市政建设。

购房指南

目前武汉市中心城区均价大概在8000元/m2左右,其中中心城区内尤以汉阳中心城区以及武昌光谷片区内的住宅售价最低,而最高价格的住宅则是武昌、汉口及汉阳三镇的沿江片区,其销售均价普遍突破10000元/m2,最高售价甚至达到30000元/m2。

武汉三镇中,包括武昌中心城区、徐东片区、汉口中心城区一直以来都是武汉传统热门地段,由于上述区域内配套完善、交通便利,房价也处于居高不下的态势,要是选择投资出手还需要更加谨慎一些。

据武汉现代国民经济研究所所长家王涛介绍,武汉城市发展规模在逐渐壮大,包括武昌光谷片区、南湖片区、汉口金银湖片区近几年发展十分迅猛,大规模的高品质楼盘屡有推出,而且上述区域的房价还处于6000元/m2左右中档水平,既能满足投资者对未来的预期,同时现如今的发展也能让投资者感受信心。

光谷片区推荐楼盘:锦绣龙城,均价:5300元/m2;南湖片区推荐楼盘:保利心语 均价:6000元/m2;金银湖片区推荐楼盘:银湖翡翠 均价:6000元/m2。

杭州 居住和投资都是天堂

杭州的美,以“清幽、素朴”为底色,即使改造城市,也是尊崇山水自身的习性,极力摒除人工的痕迹。它已经连续5年获得“中国最具幸福感城市”称号。2009年6月,杭州取得了世界休博会的永久落户权,因此成为世界瞩目的中国休闲产业发展汇聚地。

世界银行连续5年将杭州评为“中国城市总体投资环境最佳城市”第一名,美国《福布斯》杂志连续5年将之评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”第一名,经济总量多年居中国省会城市第2位,综合竞争力排名中国内地城市第6位。这些数据证明:杭州既是旅游和生活的天堂,也是投资兴业的天堂。(文 邬兰)

宜居指标

人口:全市常住人口810万(2009年末统计)。

购物:世纪联华、华润万家、欧尚、家乐福、沃尔玛、麦德龙等多家超市,营业时间一般为9:30-22:00。

公共交通设施投入:2009年全年完成基础设施投资601.84亿元。

医院:全市拥有各类医疗卫生机构2550个,其中医院142个。

高校资源:全市共有普通高等院校36所。

绿地覆盖率:主城区绿地覆盖率达38%以上;城市森林覆盖率逾64%,已居全国副省级城市首位。

常住名人:作家余华、麦家,画家潘公凯、吴山明等。音乐家徐沛东,导演赖声川,剧作家邹静之,漫 画家朱德庸,英国经济学家约翰霍金斯等12位文化名家入驻西溪创意产业园。

购房指南

市中心均价约为3万元/m2 ,最低价格约2.2万元/m2 ,最高价格约5万元/m2 。热门地段包括环城西路、建国路、庆春路等地段的高层、小高层。

钱江新城板块、下沙板块:是近年新兴的主要版块,尤其是去年龙湖地产入住下沙板块,下沙“金沙湖板块”也从无到有,横空出世,迅速点燃了整个板块的升温。

新西湖板块是即将崛起的潜力板块,作为杭州市重点旅游项目的新西湖,其建设步伐正稳步有序的进行中,尤其是近日出台的《杭州市余杭区南湖综合整治与保护控制性详细规划》更是加快了该板块升温的预期。

据华门房地产集团有限公司总经理助理陈铮介绍,最新最具潜力楼盘包括:

绿城蓝色钱江:面积:160-230m2 预计价格:4-6万元/m2 ,区位:钱江新城望江区块,之江路、望江东路交汇处;

朗诗国际街区:面积:81-147m2,预计价格:1.7万元/m2 , 区位:下沙6号大街与27号大街交汇处;

南湖名筑:面积:120-140m2,预计价格:7000-8000元/m2,区位:余杭镇凤凰山村;

金隅观澜时代:面积:200m2,价格:2万元/m2,区位:下沙经济开发区沿江。

宁波 有水就有了灵魂

让甬城人最津津乐道的是:宁波2006年被公众评为“年度首选宜居城市”,2009年被评为“中国最具幸福感城市金奖”。

与那些干涩、枯槁、笨拙的无水之城相比,宁波很幸运地拥有了穿过城市的流动之水。

但它更以经济发达而闻名于世。2009年,宁波市GDP总量超过了4200 亿元,人均可支配收入名列全国第四位。本是以港口而兴的宁波,目前正努力打造立体化的陆、海、空、水交通运输网络,城市的形象与品质也得到全方位提升。(文 张小飞 胥国和)

宜居指标

人口:户籍人口571.02万,市区221.83万人,人口密度582人/平方公里(截止2009年底)。

气候:亚热带季风气候,年平均日照时数2010小时,无霜期237天,年平均降水量约1400毫米。

超市与购物:沃尔玛、家乐福、乐购、麦德龙、好又多等多家连锁超市星罗棋布,营业时间一般为8:00—22:30(平日)。

交通资源:有超过130条市区、郊区公交线路。三个火车站,每天有82趟列车始发、经停和终到。

高校资源:有十余所大专院校。

医疗卫生:全市(含区县)共有21家大型医院,和遍布城乡的各级卫生服务机构。

森林、绿地覆盖率:森林覆盖率近年稳定在50%左右。

电影市场:业已形成宁波联和、时代电影大世界、宁波万达影城三大院线。宁波影都打造了浙江第一块巨幕影厅。未来三年,将新增5家五星级专业影院,3家四星级影院,届时将有7条院线进驻宁波,票房有望超亿元。

未来发展的关键:人力资源、港口物流、产业升级、辐射带动

购房指南

相比其它二线城市,宁波房价偏高,市中心均价为16000元/m2(2010年1月)。但各区房价均价差别明显,江东、江北、高新区房价均高于全市均价,江东区和高新区的房价分别以19302.46元/m2和19140.54元/m2占据均价榜前两位。而近郊各区成交均价均在8000元/m2以下,其中北仑区以4031.59元/m2垫底。

热门地段为鄞州区。新兴商圈:宁波的商圈竞争刚刚开始,原有“天一商圈”、“万达商圈”两强相争的格局将被打破。随着“宁波大剧院财富商圈”、“联盛商业广潮、“世纪东方”、?“欧尚国际零售园区”等新商业中心的建设,宁波城市商圈将得到极大丰富。

浙商理事会理事姜磊介绍的最具潜力楼盘:新城名苑(均价15000元/m2,交通便利)、中河名庭(预计13000-15000元/m2,坐拥几大商圈)、世贸广场(房价待定,江景大宅)、金湖世家(均价:14000元/m2,精致小户型)。

成都 50年后跻身世界二级城市

成都是天下的“盐”。是中国“第四城”。2009年成都荣获“低碳中国贡献城市”。它最新则拟定了建设世界现代化田园城市目标,分三步走:5至8年实现新三最,中西部第一;20年步入世界三级城市比肩休斯顿;30至50年跻身世界二级城市向巴黎看齐”。

成都的宜居不仅关乎居住问题,而且还在于有良好发展机遇。尽管经历了汶川大地震的考验,成都的楼市依然坚挺,外地人来蓉购房也创了新高。2007年—2009年一季度期间,在成都的购房者中,外地人占四成左右,约三成左右的外地购房者资产在100万元以上。(文 陶玲)

宜居指标

气候:成都气候温润,山川秀美,水资源丰沛,城区空气质量优良天数达319天/年。

地理条件:成都平原面积比重大,达4971.4平方公里,占全市土地总面积的40.1%,

人口:都市区常住人口837万。

高校资源:有四川大学、西南交通大学、电子科技大、四川农业大学、西南财经大学等多所211本科重点大学。

交通资源:成都市区规划了四条地铁线,其中1号线将于今年10月开通。

购房指南

据统计,2009年成都房地商品房销售价格上涨速度明显加快,全市商品房销售均价约4935元/m2,其中全市住宅销售均价为4875元/m2,主城区商品房均价冲破六千。同时,去年全市商品房空置面积较2008年同期下降31.6%;二手房环比价格指数连续12个月上涨。

新兴潜力地带:成都东大街商圈、建设路商圈、高新区南延线、红牌楼商圈等。其中,高新区南延线今年2月商品房成交均价达8600元/平米,居全市最高。四川省社科院经济所副研究员田炎谈到:成都城南代表了成都国际化、全球化的一面,价值更是由于交通的便捷、配套的完善,开发提速土地稀缺,一直备受购房者的追捧。在目前利率降低、购房补贴、入户门槛降低、二次购房逐渐松绑的大势下,城南以其得天独厚的气质,站在了购房者选择的前列,成为投资、置业的首选区域。

随着地铁一号线完工临近,其周边10公里半径范围的房地产项目都将受到直接的利好影响。此外,根据有关部门的规划,国际城南将改变传统的政府主导的发展模式,采取政府引导、市场运作的手段,打造市场化、社会化要素聚集“洼地”。

重庆 山城也宜居

全国首个《宜居城市定量化评价标准》在重庆市出炉后,“宜居重庆”已是耳熟能详的流行语。2002年以来,重庆的GDP从不到2000亿增加到6000亿,年均增长13%。人均GDP增加近3倍;固定资产投资从不到1000亿元增加到5000亿元;社会消费品零售总额由854亿元增加到2500亿元;进出口总额由18亿美元增加到76亿美元;城乡居民收入均实现了翻番??未来,重庆将以城乡统筹发展的新型直辖市姿态出现在世人眼前。(文 王铭铭)

宜居指标

人口:至2009年底,重庆常住人口达到2859万,比去年增加了20万人。

高校资源:在渝的高等院校共有55所,本科院校18所(含3所军校)

绿化覆盖率:50.26%,居全国4个直辖市榜首。

商场和超市营业时间:9:00左右—21:00左右。

电影荧幕数:100块左右。

购房指南

2009年主城区均价:新房4310元/m2,二手房 3100元/m2。最高价格 15000元/m2,最低价格 3480元/m2。热门地段包括加州新牌坊区域,观音桥区域,北滨路区域,经开大道区域,回兴区域。

新潜力楼盘:万科朗润园,均价6700元/m2;金科西城大院,均价7100元/m2;南方玫瑰城,均价5300元/m2;融汇半岛五园湾,均价5000元/m2;海悦蓝庭,起价5290元/m2。

直辖以来,重庆政府展开大规模基础设施建设,为房地产发展创造了广阔的布局空间。特别是重庆去年开始实施的大规模旧城改造工程,极大促进了城市面貌的改变和地产市场的活跃。

现在,江北、渝北、北部新区因为市政配套设施的成熟和周边产业群的聚集,房地产市场非常活跃,是目前在重庆投资房产的理想区域。事实上上述区域地势平坦,不同于传统概念中的山城印象,高新技术和知名企业云集,也是目前重庆房地产开发水平最高的区域。

海口“国际旅游岛”带来的回响

海口面朝大海,四季如春,从环境指数,空气质量指数及温度舒适指数来说,都堪称是国内最适宜居住城市之一。海口市被誉为十佳城市,国家环境保护模范城市,全国卫生城市和中国优秀旅游城市,国家园林城市及国家历史名城。

自海南省国际旅游岛公布后,海口房价急速上涨,2月稍有回落,目前整体房势趋于稳定,购买趋于理性。虽然在短短半年之内,房价暴涨了二倍,但就其长远的发展来,国际旅游岛的开发和旅游业的放开,海口的得天独厚的地理位置和生存环境必定会吸引国际上大量游客入驻,其房产市场也必将随人气增长而日渐走高。(文 蔡苗)

宜居指标

面积和人口:海口总面积为2304.84平方公里。人口近200多万。

平均日照时数:2000小时以上。

气候:平均气温23.8C,平均降雨量为1664毫米。

医院资源:省人民医院,市人民医院,农垦医院。

电影院及剧院:13所。

交通资源:市内有51条公交路线。

机场:美兰机场为全国十大民用机场之一。

港口:秀英,新港,南港。

购房指南

据官方公布,海口市目前房产均价为8618。68元/m2,其中市中心价为6000元/m2左右。

海口市高档商品房主要分布在海口湾,海甸岛,西海岸及东海岸。

新近开盘的楼盘,主要集中在:

海口湾地块:宝安。滨海豪庭(帝晶路2号),开盘价为14000元/m2。七里银海:海口湾畔世贸东路已封顶的美源地产,迟迟未公布开盘价,预计开盘价二万元/m2以上。

海甸岛地块:盛高荣域(海景西路77号),开盘价15000元/m2。

西海岸地块:万科。浪琴湾(滨海大道270号),开盘价25000元/m2。

紫园(长怡路27号),开盘价11000元/m2。

东海岸地块:鲁能海蓝椰风三期(琼山大道8号),开盘价11000元/m2。

东、西海岸离市区较远,且周边生活配套设施尚不够完善。海口湾紧靠市中心世金贸商圈,与海口最大绿地公园万绿园相邻,海口湾地块内还包括有市民广场和刚修建完毕的大型游艇码头、咖啡一条街(高档的酒吧咖啡街,现在开业的有“外滩18号”和‘领事馆’两家)等游览休闲场所。从居住方便和周遭配套工程来看,海口湾地块该属海口市目前最具有投资价值的地块。

三亚 超越式的发展

三亚的城市发展,是一条超常规和超越式的发展之旅,这在中国的城市发展中非常少见。三亚的发展首先得益于得天独厚的自然环境;其次是海南“国际旅游岛”的龙头,总投资达180亿元的海南东环铁路计划于2010年第三季度建成,到时三亚至海口只要几十分钟。

经过几年快速的发展,三亚的房市已不再是纯粹意义的住宅房地产,而是具有特殊性的旅游房地产。三亚的商品房销售,岛外购房者占到90%,国外购房者占近3%。在三亚买房消暑避冬,也成为全国以至国外一些中高层消费者追求生活品质的象征。如今,海南国际旅游岛建设上升为国家战略,三亚正逐步成长为世界级的旅游休闲度假城市,成为愿意享受生活和放松心情的人士之眩(文 David)

宜居指标

人口:全市常住人口73.6万,聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族,少数民族人口占总人口的43.1%,其中以黎族人口居多。

超市:旺豪超市、福乐多超市、天成货仓;营业时间一般为9:00-22:30。

交通与购物:近几年内城市建设投融资将达50余亿元。

高校资源:全市共有普通高等院校4所。

绿地覆盖率:城市绿化覆盖率44.4%,人均公共绿地18.4平方米。三亚大气环境质量全国排名第一。

购房指南

三亚房地产均价约13000元/m2,不过一些海景一线房每平方米售价至少在2万元以上了。目前三亚房价的走势是稳中有升,未来升值的空间还会很大。

近年来海南楼市整体价格飞涨,尤其是2010年春节前,更是达到了天价,三亚凤凰岛一线海景房一开盘就已被炒到10万元/m2,来自海口、三亚、琼海甚至文昌、保亭等地的非濒海地产项目,其售价也大都在2万元/m2左右。

春节后随着市场回归理性,房价已稍有回落。经但此次动荡对海口、琼海楼市影响不大,海口、琼海房价逐渐趋于平稳。海口、琼海的房地产市场发展时间较长,相比于文昌、三亚等地,房地产刚性需求远大于其他地方。

据海南捷威房地产开发有限公司总经理金伟杰介绍,最新最具潜力楼盘时代海岸、鲁能三亚湾新城、凤凰岛、山屿湖。

虽然海南楼市动荡,价格浮动较大,但是热带海岛稀有的环境资源仍然存在,不管海南的经济向着哪个方向发展,这种地产都具有极大的价值。海南在全国独一无二的自然资源以及这些自然资源的稀缺性,决定了海南房价只会在理性的基础上不断上涨。

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二线城市白领要多少收入才能支撑各项开支?

二线城市白领家庭,房一套,还贷中,国产车一辆。小孩计划中。

全年开支如下:

一、衣,共计9500元。

1、鞋子,1800元。

(1)自己,春秋皮鞋一双,250元,夏皮凉鞋一双150元,运动鞋1/2双,100元,皮棉鞋1/3双,100元,其他如拖鞋、袜子之类的50元。小计650元。

(2)妻子,春秋皮鞋二双,400元,夏皮凉鞋二双300元,运动鞋1/2双,100元,靴子2/3双,200元,皮棉鞋1/3双100元,其他如拖鞋、袜子之类的50元。小计1150元。

2、衣服,7700元。

(1)自己,长袖衬衫一件200元,短袖衬衫二件300元,薄夹克衫一件300元,厚夹克衫一件400元,西服1/4套250元,夏天裤子两件300元,秋天裤子两件350元,冬天裤子一件200元,皮带1/2根100元,羊毛衫一件300元,羊毛裤1/3件100元。小计2800元。

(2)妻子,具体不详,元旦、春节、五一、夏天、国庆差不多集中买衣服,每次花费平均700元,平时逛小街约7次,每次200元。全年约4900元。

二、食,共计20200元。

1、主食,15400元。

(1)自己食堂吃,早餐3元,中餐10元,全年50周,50×5×13=3250元。

(2)妻子食堂吃,早餐3.5元,中餐7.5元,全年50周,50×5×11=2750元。

(3)半月出去吃一次,每次100元,其中每季度请客一次,每次600元,20×100+4×600=4400元。

(4)买菜买米买油等,晚餐和双休,工作日每天12元,双休日每天20元,50×5×12+50×2×20=5000元。

2、水果,夏天平均每天15元,春秋天平均每天5元,冬天忽略,共计90×15+180×5=2250元。

3、牛奶,平均每天3元,共计1150元。

4、零食,夏天平均每天2元,春秋天平均每天4元,冬天平均每天6元,共计90×2+180×4+90×6=1400元。

三、住,共计54400元。

1、房贷,4000元×12=48000元。

2、物业费,180×12=2150元。

3、水费,约200×2.7=550元。

4、电费,高峰月份450×4,平封月份250×4,低谷月份150×4,小计3400元。

5、煤气费,150×2.2,约300元。

四、行,14000元。

1、汽车用费,汽油费450×12=5400元,保险费3600元,停车费120×12+其他若干=1700元,违章罚款600元,保养200×2=400元,其它高速费300元。小计12000元。

2、妻子出行,公交50×5×2×2=1000元,打的每周约一次,50×20=1000元。

五、通讯,3200元。

1、固定电话+网络+补充话费,1700+300=2000元。

2、两部手机,50×2×12=1200元。

六、文化,1600元。

1、报纸2份,晚报+电视报,500元。

2、买书和杂志、碟片,约800元。

3、电视费,约300元。

七、医疗,400元。

买药、感冒等除去医保,买药和自负约400元。

八、长辈,共计15700元。

1、男方父母,衣物每人1000元,现金各1000元,来回车费各300元。资助医药费1000元。小计5600元。

2、女方父母,衣物每人1000元,现金各1000元,来回车费各300元。资助医药费各1000元。小计6600元。

3、男方奶奶、外婆和其他亲戚,共约1500元,女方外婆外公共2000元。小计3500元。

总计,119000元。

看来,要家庭月均收入(含公积金)达万元,才能勉强支撑这种生活。

这种生活还是难以可持续的,今后将面临如下挑战

1、小孩,虽然开支可多可少,但肯定是沉重负担。

2、父母年纪越来越大,资助额度会有不小增加。

3、体育锻炼开支也要列入生活计划之中。

一针见血!谢国忠:地产泡沫是这些人吹大的

September 11, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

在埃及尼罗河的三角洲地带,有一座小镇叫作Rosetta。两百多年前,拿破仑的部下攻城略地到达这里,在打地基建造防御工程的时候,挖出了一块大石头,上面刻着密密麻麻无人能懂的碑文。大石头先是被运往开罗研究所,后来几经辗转,被大英博物馆收藏,穿越两次世界大战的硝烟,一直留存到今天。

原来大石头已有千年之久,上面用三种语言记载着一位古老的埃及国王的功绩。曾有埃及、英国、法国的多位考古学家、语言学家,努力读解石碑上的内容而不得。几十年过去,据说最后是一位德国学者破译了全部碑文,让死亡的文字重新复活,让遗失的意义再次浮现。

这块大石头,以它出土的村庄命名,被叫作Rosetta Stone,中文里通常将它音译为“罗塞塔石碑”。但谢国忠将它意译为一个更动听的名字——玫瑰石。

“我非常喜欢这个故事,我觉得它代表着一种跨时代、跨文化、跨语言的对知识的追求,”谢国忠说,所以他以这块石碑为自己的公司命名——玫瑰石顾问公司。

就像很多人并不知道“玫瑰石”这个名字的来历与意义一样,很多人也并不了解,谢国忠那些耸人听闻的结论背后,有着多么强大的逻辑和证据。

据说在其职业生涯的早期,谢国忠就以三大预言的逐一应验而扬名立万:亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。

20世纪的故事已经显得遥远。就我个人而言,真正意识到这个人的声音值得倾听、他的惊人之语并非都是妄言,是2007年到2008年之间:

2007 年8月,华尔街两只对冲基金破产,引起美国金融市场一阵恐慌,当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中,我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师,询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事,尤其是北京与伦敦的经济学家,都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。

只有谢国忠一人,在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音:“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008 年终结,并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的,不只是他骇人的预言,还有他激烈的表达方式,他写到:“是时候了,让华尔街的骗子们破产去吧!”

2008年9月,雷曼兄弟轰然倒塌,全球经济随之跌入泥潭——当我想起谢国忠一年前的预言时,我觉得他简直是个巫师!他是怎么做到的?那时甚至还没有几个人能说明白,“次级债”到底是个什么玩意儿。

当我终于弄明白,美国房地产市场所谓的次级抵押贷款是怎么回事,我也意识到,谢国忠不是巫师,他就是一个眼光敏锐、大脑清晰,又无所顾忌、敢于直言的经济学家。他之所以敢于预言,他之所以能够一而再、再而三的预言准确,背后自有一套严密而强大的事实和逻辑。只是人们往往被他的结论所吸引并激怒,而没有耐心去听他结论到来之前的路径。

在联络采访谢国忠先生的过程中,我像他的朋友们一样称呼他为Andy(他的英文名)。其实,私下里我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世纪第一个十年里的文章结集《再危机——泡沫破灭时,我会通知你》,叫他“泡沫先生”并不算偏颇。近十年来贯穿他言说的主题,就是对经济泡沫的剖析和警示:

“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。……泡沫总是要破的,没有例外。……最终的杀手就是通货膨胀。……泡沫的发展和破灭,有自己的时间表。当它即将破灭时,我会让你知道。……很有可能,中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”

著名地产商潘石屹说,他不喜欢谢先生那种“上帝般的说话方式”。

谁会喜欢呢?——当上帝说的是“离开伊甸园吧”,而不是“上去诺亚方舟吧”。激怒人们的,并不是谢国忠说话时那种“上帝般的口吻”,而是他总在叫嚣丧钟已经敲响,悲剧即将上演。在一片狂欢景象中,这样的声音听起来不像是预言,而像是诅咒。

但是,当你耐心倾听完他的话,你会发现,这位“泡沫先生”——Mr. Bubble谢国忠,其实比任何人都憎恨泡沫。既是出于“说出心中真相”的本能驱使,也是出于对泡沫破灭后巨大的经济与精神损失的担心,才让谢国忠如此执着地言说泡沫。

我以为毕业于麻省理工大学经济系的谢国忠博士,一定有着身为经济学家的更伟大的志向,比如让中国人民更富裕、让中国社会更美好什么的。没想到他说,作为经济学家,他只希望中国人辛辛苦苦赚的钱,不要被平白无故地骗走。

在经济学之外,他的兴趣在历史,他的志向在写小说,因为这个多彩的时代是在很适合写小说,“我一定会写,但可能会先用英文写。”

谢国忠一向以英文写作,《再危机》这本书呈现出的简洁明快、清晰有力的语言风格,要感谢翻译们的杰出工作。接受《经济观察报·书评增刊》专访时,谢国忠关于西方思维方式与中国传统文化的对比,也多少解释了他本人何以形成今天的思维方式和表达风格。

我想,如果将来有人写一部“当代中国经济转型史”的书,没准儿“谢泡沫”的称呼会和“吴市场”一样被留下来。人们会记得,当年有位吴敬琏先生,是多么热爱“市场”;还有一位谢国忠先生,是多么痛恨“泡沫”。

“不能靠泡沫发展经济”

问=程明霞 侯思铭 答=谢国忠

谁吹大了泡沫

问:我们还是从房地产说起吧,你最近的文章说,“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样,经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么?你书中写,上海的小保姆都辞职去炒房了。

谢:是的。但是大陆和香港不一样的地方在于,大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了,香港可不是这样的,钱主要是给开发商拿走了。

一个泡沫最终会产生两个结果:一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点,这中间什么都没变,起点和终点是一样的,但是从起点走到终点这个过程中,有人买入、有人卖出,所以有的人钱变多了,有的人钱变少了,财富总量没有变,但是重新分配过了。第二,它也是一个资源重新分配的过程,这中间有人投资进去想要获利,结果造成了损失。

而大陆房地产泡沫的情形就是,这个过程中,财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱,财政富余很多。那么问题就是,政府要怎么花这么多钱?效率能有多高?会不会浪费?这是最大的问题。

问:在房地产泡沫的问题上,你一直都把板子打在政府屁股上,你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱,不应该为高房价负责?

谢:如果把他们交的税都算进去,开发商真的不赚钱。

土地增值税是60%。地方政府财政一有压力,他就去找开发商,说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后,开发商都会留一套不卖,留一套房子他就保留着项目公司,跟政府说,我的公司还在,房子没卖完,不交税。于是地方政府就说,那我先预征,我算过了你应该交六个亿的税,现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府,开发商根本没赚多少钱。

你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司,你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的,造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子,卖了房子赚了钱,然后把赚的钱全部投进去,还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱,买地段更差的一块地,再造房子,卖掉以后,再拿出全部的钱,同时还要向银行借钱,再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小,它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

再来看万科。这么大的房地产公司,分析员发现它公司的资产构成,其中70%都是靠高价发股票赚来的,也就是说,万科的钱大部分是从股市赚来的,靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的,即使他们靠造房子赚了钱,做大了,政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

去年全国卖房子一共卖了4.6万亿,把建筑成本、毛利、土地税都算下来,这4.6万亿里面政府大概赚了75%,也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

问:所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的?你判断泡沫的标准是什么?高房价?空置率?

谢:从两个方面来看,一个是量,一个是价。

量,就是空置率,中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套,空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子,企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去,看到湖南广电集团造了很多很多房子,都是给员工的福利房,质量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

但是我不知道员工有没有产权,是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住,也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有,中粮、三一重工,都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子,还有一些小产权房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。

问:这个空置率的数字是怎么得出的?

谢:空置率本来应该是政府统计的,但是政府没有做这个事情,或者它根本不想把这个数据搞清楚。

我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数,然后在全国各个城市去随机抽样的话,100个样本下来得出的数据就是比较准的,可以代表整体。我在全国各地,到任何城市去观察,差不多都是这样,25%到30%这个空置率我认为差不多。

那么,已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套,算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等,这些都加下来,就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

按照每人平均20平米来算的话,就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成,城市人口达到最高点,也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了,一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

对比一下其他国家,日本人均住房面积只有16平米,欧洲也不过20多平米。所以,从量上来看,中国造的房子已经足够住了,不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了,他还要继续把地都卖出去造房子,我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办?

再从价格上来看。看房价是不是合理,一个是看房价跟工资的对比,再一个是看房租回报率。

一般国际上来看,比较合理的是,每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨,那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看,上海的平均月工资是四千块,但是房价平均是每平米二万六,超过五倍了。而且还没有把税算进去,中国人买房子的税是很高的,再把要交的税折算进去,房价就更高了,当然是不合理的。香港现在也是这样,房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。

还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%,这个是正常的。如果房价一直跌的话,房租回报率就会高,比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97 年泡沫最严重的时候,房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右,按7%的合理水平算下来,也可以看出中国的房价高了至少一倍,所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫,还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。

房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉,一部分空房子可以折价卖掉,就没有损失,那些卖不出去的空房子,就成为烂尾楼,这是真正的损失。还有,政府在房地产业赚了那么多钱,用来搞形象工程腐化掉了,把钱浪费了,这也是真正的损失。

问:但是房地产业的增长,也有真实需求在里面吧?中国城市化的进程才刚起步嘛。

谢:不是的,中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活,他们哪里买得起当地的房子?

在上海的调查,不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的,这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了,中国的房子从供应来说是足够的,不能说已经绝对过剩,但是人均有20平米,相当不错了,但问题就在这里——真正需要房子的人买不起,而买得起房子的人,他自己不缺房子住,却在不断地买房子。

造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少?几年前我听央行说有三到四万亿,我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国,灰色收入是各行各业普遍存在的,做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣,民间的商业腐败是很大的。

但是我说的灰色收入不包括这些,我是按照国际上对灰色收入的定义,就是指与腐败有关的收入,中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长,他在一个小区里面拿了20多套房子。

其实当官的都特别明白这些道理,他知道货币供应量那么大,通货膨胀会很厉害,钱会贬值,而且中国人第一次可以有机会买卖房子,他就拼命买。所以中国有这么多空房子,跟这个有关。从某种意义上,中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑,现在都跑到房地产去了,那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

这就带来两个后果:一个,它成为官员灰色收入躲藏的地方,它带动了房地产业的投机,造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天,他问一屋子的人:你买房子亏过么?没有吧。一个一个问下来,他说:看,没有人买房子亏过吧?继续买!另一个,它会带来社会问题和政治问题,一方面空房子那么多,一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

未富先老?

问:刚才我们说到,农民工进城多年也买不起城里的房子,所以城市化这么多年了,“农民工”这个词没有消失,而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”,这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成?

谢:中国的中产阶级其实已经开始有了,但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”,只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵!这怎么可能?中国现在每年大学毕业生三四千万,按照国际的定义,他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了,但是因为房价太高,买不起房子,他不会觉得自己是中产。

问:我看美国电影里说,美国人只要有套房子,房子前面还带块草坪,就觉得自己是中产了。

谢:在美国你有吃有穿,有房有车,每年还能出去度假一次,就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高,所以觉得生活压力很大。

问:“富二代”生活没有压力,成天飙车,泡妞。这个阶层到底占有多少财富,有数据吗?

谢:中国所谓的富豪榜都不可信,很多有钱人的财富都是虚的,背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的,所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。

政府在房地产业的这个游戏能玩下去,也跟中国人的观念有关,他就是要买房子,一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富,都拿给小孩在城里买房子结婚,这完全是非理性的,没有任何其他国家的父母这样做,所以让政府一直有的赚。

问:这是文化上的因素吧,中国人追求“成家立业”。

谢:就是不安全感,普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说,你活该嘛,租金不算高,但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样,可以做下去,就凑合着做下去,实在做不成了,再推倒重来。

问:伴随中国城市化进程的还有“老龄化”,你文章中写到日本被老龄化拖累的景象是很悲惨的。那中国该怎么应对老龄化呢?放宽计划生育政策么?

谢:现在放开也来不及了呀。而且按照国际经验,农民一旦进了城,生育率是不可能很高的,城市生活压力这么大,生养孩子的成本也很高。所以,中国以后就会出现日本现在的景象。你去日本看,只有东京和大阪还有活力,其他地方都是老人。

那么日本的解决方式,就是一些老人继续工作。我去年在日本京都、奈良,遇到70多岁的老人开出租车,餐馆里做饭的也是老人。所以,面对老龄化社会,是不是就要让老人都去佛罗里达养老?也未必。我看那些老人精神都不错。所以我觉得日本这条路也挺好,我们可以借鉴。

当然,日本的经济是没救了,一个老龄化社会,它的经济不会增长了,房价还在往下掉,股市也起不来,老人家才不会去炒股。

问:日本在老龄化之前毕竟还富裕过,中国会不会“未富先老”呢?你在书中也提出这个问题,中国未来十年究竟会成为一个怎样的社会?

谢:我觉得中国的房地产继续这样下去的话,中国有一天是要搞革命的,整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义,是政府本身的问题,它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上,中国需要一个健康的体制,你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。

问:香港政府财政增收,就退税给每个香港人。我们的财政连续增收很多年,但是财政部说,大陆的税制结构比较复杂,没有办法发给每个人。

谢:政府要抓人的时候,怎么谁都抓得住,要发钱的时候就找不到人?每个人都有身份证号码,拿着身份证去中国银行领嘛,这有什么难!

玫瑰石的传说

问:你在观察中国经济的时候,主要是看数据,还是去地方考察?你怎么确信你对中国经济和社会的判断是准确的?

谢:数据当然是很重要的,但是中国的数据都不准,不可信,你看最近发布的通货膨胀的数据,明显不可能嘛!

所以观察中国经济,就要自己辛苦一点去了解真实情况,去地方看,看地方政府和企业。一家企业,它哪怕只做一种产品,只要它是面向全国销售的,那么你就能通过它看到整个中国经济。而地方政府是横向跟整个面互动的,所以看地方政府在做什么,你就能掌握整个面的状况。因此这两个渠道是非常重要的,都要切入去了解和观察。

所以首先是我自己去搜集数据,第二就是怎么来分析。经济学特别复杂,它的体系里充满了无数的变量,所有变量交织在一起。在分析这些变量的时候,要怎么去抽象化、具体化、简单化,就是个分析方法的问题。什么是重要的、什么是次要的,这个需要你的判断力。但是中国的问题更复杂,因为中国是政治经济体系,它不是市场经济体系。

问:你在国内读本科时的专业是土木工程,后来去美国读书为什么转成了经济学?

谢:对经济学感兴趣。我觉得经济学最能反映西方的思维方式。从亚里士多德到牛顿,西方的思维方式是一脉相承的,就是把问题系统化、抽象化、简单化。不像中国的思维方式,就是阴阳什么的,它不去把事情背后那个道理想明白,不要搞得太清楚,不要有一个清晰的答案,一切都是不确定的。科学从西方传入中国,也没有改变中国人的思维方式,中国人是实用主义,把牛顿定理拿来用,但不去想定理背后的东西。所以,中国要创新,就要从思维方式上改变。

不过这也需要时间段。你看日本,它是在泡沫爆了以后,整个社会的心态才平和下来,才开始反思,然后二十年里出现很多诺贝尔奖得主。中国从历史上到现在,社会结构中最重要的就是政府,它始终是一个官僚社会,以前是官僚农业社会,现在是官僚工业社会,核心一点也没有变。

问:你在国内读完本科,之后的求学和工作一直都在西方的大学与机构里,因为你更认同西方的文化么?

谢:我觉得中国很多企业也不错,但是在中国的企业里面会比较累。因为中国什么都是要讲政治的,要搞好关系,它的思维方式过度复杂化,总是考虑这个人怎么想、那个人怎么想,所以中国人活得很累的。

西方社会就非常简单,所有人都围绕两个参照系来生活,一个是法律体系,一个是宗教体系。个人是自由的,个人也有限制,但限制是你看得到的,就像你知道自己在一个游泳池里水是什么样的,然后你愿意蛙泳、自由泳都随便。中国不一样,非常复杂,没有个人,个人不自由。

问:你的祖籍是上海,海派文化在你身上有痕迹吗?

谢:上海本身就是一种大城市的文化,它属于江南文化,跟中原文化是很不一样的。江南文化一直就是比较理性的、商业的。所以从中国历史上来看,它一直是生产力最高、最富裕的地方,中央政府的财政收入历来都主要来自江南地区。所以,江南文化跟西方文化是比较接近的,相对简单,所以中国最早的现代化也是从江南开始的。它不像北方文化的传统,就是搞好关系,巴结领导,一个人生活的全部起点和中心就是这些。

问:你是经济学家,我想知道,经济学的本质在你看来是解释世界的,还是解决问题的?匈牙利的经济学家科尔奈很瞧不起那些一心要给政府当智囊的经济学家,他说经济学家应该面向大众去传播知识,解释世界。

谢:经济学本来应该是解释世界的,但是现在中国哪里是这个样子?经济学全部是用来解决一个一个具体问题的,要不要印钞票、要不要加利息、要不要对碳排放征税。经济学家全部在做这些事情。

问:那你自己呢?你书里说,中国的经济政策要很好地执行,最需要的是知识分子的独立性。

谢:中国的知识分子读书从来都是为了当官,这个和西方也很不一样。在西方,如果你说你是知识分子,那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。

我自己就是喜欢说,没别的,我只是提供一些想法供大家思维。

问:那你是说给官员听,还是大众听?

谢:都有啊,不一样的听众。我十几年前就在凤凰卫视做节目,一些地方官员跟我说,“我的经济学知识都是从你那儿来的,听你在凤凰卫视讲的还挺有道理的,而且我还听得懂。”我觉得也挺好。我给彭博社写文章,我知道它的读者都是基金经理,我给财新那里写,我知道有好多小股民会看,那么我就要写的很具体、逻辑清楚、解释明白。

但是中国跟美国不一样。在美国,奥巴马会叫人坐成一个圆桌讨论问题,在中国不是,中国人都是形象思维,中国的官员总是讲:你给我举个例子,谁干过,后来怎么样?而且中国官员讲任何事情都是和吃有关,这个好吃,那个难吃,这个我吃不下。中国人历史上穷怕了,所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易,所以革命就是吃地主的饭,住地主的房,睡地主的老婆,就是这么简单的思维。

问:“玫瑰石顾问公司”是你起的名字?“玫瑰石”这个名字很好听,有出处么?

谢:对,我起的名字。这是古埃及留下的一块石碑,后人在玫瑰石那个村庄找到的。它是亚历山大大帝的后裔为了记录功绩刻下的一块石碑,上面的碑文有三种语言,但是失传了,没人看得懂,这块石碑就叫做玫瑰石。后来,一个德国人花了20多年破译了碑文,让死亡的语言又复活了。这段历史很有名。我觉得这个故事特别好,它反应了一种对知识的追求,而且是跨时代、跨语言、跨文化的,我非常喜欢。

问:听说你经济学之外的兴趣是历史,很喜欢《罗马帝国衰亡史》这类书?

谢:是,对历史非常感兴趣,我出国以前把中国历史都通读完了。

《罗马帝国衰亡史》,我为什么喜欢它?你看写这本书的吉本是英国人,在他的时代英国已经开始崛起了,他在罗马旅游时,看到那么多古迹废墟,他就想,为什么这么辉煌的帝国就变成废墟了呢?他就去探求背后的原因,然后花了很多年时间写了这本书。

如果中国人解释这个事情,就会说这是天意,是周期使然。西方人是不相信什么周期的,他就去军事政治这些方面找原因,最后,让罗马垮掉的其实是腐败问题。我比较喜欢这种思维方式,这种去探索背后真正原因的态度。

问:我们看到历史上那些伟大的经济学家,都是大思想家,亚当·斯密、熊彼得、哈耶克等等,他们的工作最后都是为了捍卫人类的自由和幸福。那么你作为经济学家,是为了探索事情背后的因果,追求纯粹的知识上的乐趣么?

谢:我就希望中国人的钱不要被骗走就好了。中国人都有贪小便宜的心理,在房地产、股市不是都这样嘛?看别人赚一点,我也想赚,结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点,我就希望他们能把自己的钱看好,不要被骗走。

逆市操作和逆向思维

August 14, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

投资专家们经常帮助咱这些老百姓。其中的一个方面就是给我们一个法宝: “逆市操作”。从巴费特大叔到坛子里的小老大, 时不时地提醒我们要提高智力,要逆市操作:别人买的时候你要卖,别人卖的时候你要买,千万别跟风。道理说得很透很到位,在这样的教育下,咱们这些见钱眼开的老百姓,一个个觉得有了这个法宝,就离巴费特大叔差得不太多了。再者,这种操作方法,在心理上会产生一定的欣快感:世人皆醉我独醒。在大家恐惧的时候我进,大家贪婪的时候我走,多么奇妙,多么具有智慧!而且,这种操作方法还有一些英雄主义色彩,即使错了,也是一种悲壮。自觉比只会跟风赚点小钱的小散们还是高了很多级别的,理不理你都不一定。

由于逆市操作而发财的例子比比皆是。比如前些日子《华尔街日报》还报道,一家去年因逆市操作,押对股灾而获得丰厚回报的对冲基金将新设立一只基金,新基金专赌世界各国政府采取的大规模经济刺激措施将引发恶性通货膨胀。个人投资者押宝押对了的故事也是很激动人心的。

但实际情况是,这个法宝,使得千千万万个自学成材的小巴费特们,在大牛市中,不断地做空,在大熊市中不断地抄底。要不了几个回合,多数为党国捐躯了。咱比不得人家基金,用的是别人的钱财,只要有个招人耳目的名称,不愁没人买。咱更比不得真的巴费特大叔,人家的钱多。这花钱赚吆喝的事,咱老百姓可不能常做。

就如同房子着了火,喇叭里传出紧急撤离的通知,当大部分人都在纷纷逃命,连消防队员都撤离的时候,咱非要逆势而为,冲进着火的房子里——因为自个儿比大多数人聪明?

咱们老百姓觉得,咱们宁愿做顺势而为的“傻子”,而不做逆市而为“聪明人”——因为,咱丢得起那人,但丢不起那钱。

当然,咱们老百姓觉得,虽然逆势操作是要丢钱的,但逆向思维还是可取的,做多的时候看空,做空的时候看多。把手里的东西当成炸弹,基本上就符合实际了。

究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资?

August 13, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资?我作为房地产领域里的一名新手,先来瞎说几句,请如山等各位大师指导指导。我凭的主要是三项指标: 1 ) Cap Rate , 2 ) Cash flow ,和 3 ) Return on equity 。它们各反映不同的层面,因而各有各的用处。而我最看重的是其中的第三点,且听我慢慢说明。

1 ) Cap Rate :即年租金净收入除以购买价格。其中,年租金净收入为年租金收入减除房地产税,保险费等等费用,但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。

但是,市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的,因为,卖方也不是傻子,租金收入高的房产价格就会高,租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的,一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下,购买到高 Cap Rate 房产的机会增多,但在一般情况下,找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望,只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提,他决定了该房产项目的总体盈利空间有多大,但不能直接反映你是否盈利,因为,它不能反映你的资金成本。

2 ) Cash flow :即每年在运作该房产,实际进出的现金流量。如果得到现金,则为正现金流;如果要贴进现金则为负现金流。

但是,按照广泛接受的定义,现金流量,仅反映现金形式的资本进出该房产的状况,是个流动性( liquidity )指标,它既不代表收入( income ),也不代表盈利 (Return) 。比如,一个完全没有租金收入的房产,可以通过倒按揭( reverse mortgage )的方式获得正的现金流。又比如,在固定 Cap Rate 的条件下,现金流可以由于贷款项目的不同(不同的头款和贷款周期),而有不同的现金流。我注意到有些投资者把现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。

正现金流是房地产投资的重要健康指标,如同人的呼吸,即使身体再好,如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产,也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以,它的原始定义很重要。但是,单单片面地强调现金流,容易造成误解。因为,它本来就不是一个盈利指标,不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有,如果同时投资多个房产,现金流问题要综合考虑,不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。

3 ) Return on equity :即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中,净收入( Return ) = 年租金收入减去房地产税,保险费,维修费,管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意,这里需要减除贷款利息和按接保险,而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有,有很大一部分 equity 是属于银行的。

Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率,是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目,对于我,比如达不到 10% ,就该考虑是否应该做。请注意,如果,是现金购买, Return on equity= Cap Rate ,所以,资本回报率一般不高。如果贷款,会有使用杠杆的放大作用,用好了可以大大提高 Return on equity 。

下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万(包括购买费用),年租金毛收入 1 万 8 千( 1500/ 月),扣除房地产税,保险费,管理费等等费用后,年租净收入为 1 万 5 千。那么, Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买: Cash flow 为 1 万 5 千, Return on equity 为 7.5% 。如果,付 20% 头款,贷款 80% , 30 年,利率 5% (按揭 10307/ 年,利息第一年 7946 ),那么, Cap Rate 不变仍为 7.5% , Cash flow=15000-10307=4693/ 年, Return on equity= ( 15000-7946 ) /40000=17% 。根据这个分析,在给定的条件下,我会选择以贷款方式购买,虽然,现金流低于全现金购买( 4693/ 年对 1 万 5 千),但资本回报率大大高于全现金购买( 17% 对 7.5% )。简单的说,你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报,好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利(是否合算和值得)最为重要的原因。

还有,应当注意的是,随着时间流逝,由于持续付按揭到本金部分,你在该房产里的 equity (分母)会越来越大,如果租金收入不变, Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金,或者采取 Cash Back Refinance 方式,维持原来的杠杆,从而维持较高的 Return on equity 。

抢房时刻 你别忘了马太效应

August 13, 2010 作者:  
类别:投资杂谈

在目前房地产市场一片低迷的环境下,捡便宜货成了一种潮流和时尚。很多投资者热衷于抢购地区不好,价格低廉 ,状况很糟的法拍房产。

购买法拍房产操作上的一些问题,几位大师已有妙文,读了受益匪浅。现在我想和大家一起思考的问题是:在购房时是应该购好地区里相对价格较高的房产还是应该去差的地区去购买价格相对较低的房产?

先说一个身边的一个真实的例子。早在1997年,A君花20万美元在本地的一个好学区,购买一独立屋。 那时好学区里的相同条件的房子比其它区域价格高2万元左右。A君的朋友B君认为多花这两万不值,房子要涨都会涨。于是在另一个区域花不到18万元,买了一座建筑年代更近大小差不多的独立屋。但到了2006年,A以60万出售了他的房产,而 B的房产当时的市价只有45万。就是到了2009年的今天,A的这一房产仍估价在50万以上,而B的房产已是35万左右。

这其实是一个普遍的现象,好学区的房子涨得快,却跌得慢,而坏学区的房子涨得慢,却跌得快。这就是所谓的“马太效应”原理。 “马太效应”这个词,是美国科学史研究者罗伯特-莫顿(Robert K. Merton)发明的。他发现越有声誉和越有研究经费的科学家就越容易获得更高的声誉和更多的研究经费。于是,他根据《马太福音》里的:“凡有的,还要加给他叫他多余;没有的,连他 所有的也要夺走。” 这句名言,把这种社会现象,命名为:“马太效应”。

“马太效应”原理对房价的影响,除了上面的例子里,好区更好和坏区更坏之外,还表现在,在同一地区里,独立屋比TOWNHOUSE升值快,TOWNHOUSE又比 CONDO升值快。

“马太效应”原理对房产出租也有很大影响。购买价格相对高的房产,提高租金门槛,得到的是高质量房客。经验表明,月租为$2000以上的房客,工作稳定,经济条件良好,受教育水平高,房里屋外管理得比较整洁,你几乎不会为收房租发愁,他们一般都是从银行每月自动划拨,也比较好打交道。

而用相同的价格,虽然可以分别购买两到三处价格低廉的出租房产,那些地区除了治安状况较差之外,你得到的大多是低质量的房客。经验表明,月租金在$1500以下的房客,容易出状况,你的噩梦也就这样开始了,房租拖欠时有发生,很不容易搞坏的设备,一一将它们搞坏,原因是不懂和野蛮操作,外加故意破坏。你开始同情和理解黄世仁,你可能很快会变得比黄世仁还要黄世仁。半夜鸡(机)叫(手机叫)时有发生,不论你是周扒皮还是长工,你都得起来想办法。你将会有很多学习修马桶和爬房顶的机会。这一点,我想坛子里大大小小的房东们都深有体会。

经网友提醒,我又想起一则成语故事,叫:百万买宅,千万买邻。说的是南朝时期的一暂时下岗的官员宋某,花一千一百万买下当时的名人雅士吕僧珍旁边的一座宅院。吕僧珍问他为什么出如此的高价,宋说:咱只花一百万买的这个宅子,另外花的那一千万买的是你这个邻居。这叫好邻居和好地段千金难买。这个故事说的其实是同样的一个道理。

当然,购房的决策应当受到许多其他因素的制约,比如实力,比如时机,等等。所以,本文提到的只是许多考虑因素中的一种,不可片面对待。——万枫


2009-07-19 回答: 某大对万枫的“抢房时刻 你别忘了马太效应 ”分析

首先,某大是一位大家(包括本人)公认的职业房地产和股票投资专家,你的贴中包括了很多的经验和看法都是十分有道理的。本人很佩服。不过,某大和别人讨论问题有一个特点,就是毫无例外的把所有何自己意见不同的一方,定义为“业余”,“不聪明”,或者“投机者”。 所以和某大交换意见,首先要过这一关。本人没问题,因为本人就是一个业余投资者,有自己的工作,不想花很多时间在投资上。所以,我希望某大能站在业余投资者得立场上给于指导。好,现在,就你看法再作请教:

你说Professional investors focus on cash flow, but amateurs tend to focus on appreciation。我觉得不论业余和职业投资者都在乎两者,cash flow是前提,所以2003年后我在美国没有买过房产。另外,有些职业投资者反而专们focus on appreciation,如flippers.所以,你的贴标签的法子不能令我信服。

关于Case-Shiller curve,如山兄已经提到,指数的变化受不同面积房屋的组成变化的影响较大,有时会误导你。另外,我同意田甜的说法,不同地区不同时间段,各类房屋增值的幅度会不一样。我的观察一样受到我所在地区和所参考时段的局限。你的观察也会受到同样的局限。

我同意TH 和 CONDO租金/房价比,要比独立房高,但是你花在管理房客方面的时间和精力会更多,对于我们业余的来说,我宁愿损失点租金,拥有一个没有麻烦的高端房客,而不愿获得高一点的租金,但对付3个trouble makers.我们毕竟有自己的正常生活,不希望别人打扰。

我所在的地区,便宜的地段很多,房价很便宜。居住者不是西语系的老墨,而是黑人兄弟,那些地方到处是boarded houses,毒贩猖獗,安全很糟。 对于我这业余的来说,我不愿我的生活和那里发生任何关系。

另外,当Agent告诉你看的房子可以租多少多少,那是毛估的。这里,我知道的一位,在黑人区5万买了一3b的TH,Agent说可以月租1000。买后花3万多修理,却租不出去,后来租了500,但房客付了三个月就不付了,麻烦开始了,可怜的书生对付这类事情的痛苦可想而知。后来周围又发生几次 break-in.整个街道败落加速。所以,有朋友建议,要做就得整片买下一个和几个block,翻新整个街道形成气候才行。否则别涉足这样的地区,我觉得有道理。

总的说来,我的那篇东西是想谈谈对强者恒强的体会,这是我自己相信的一种理念。就像买股票,前些日子,你某大号召大家买GM,是你的热心。但你也得允许人家不买,不买不一定就是傻帽等等。房子的事,同样,你号召大家买差区的便宜房产,也是你的热心,但你也得允许人家不买,不买不一定就是傻帽,各人的情况不同。

我这是一个业余房产投资者的“业余”想法,请继续斧正。我相信和你的讨论对我本人学习投资有很大好处,我希望别人能说服我

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