中国房地产基金试水美国市场

November 14, 2012 作者:  
类别:投资美国

中国房地产私募基金正在开始进入不断升温的美国房地产市场。

“我们在亚特兰大的这个项目已经很确定了,我这两天过去签最后的一些文件,包括贷款协议等等。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕11月10日在纽约接受本报记者采访时表示。

他透露,在这个2400万美元的项目之后,另有一个位于芝加哥的房地产项目已经列入他们的投资计划。

从只做实物投资到涉足股权投资领域,中国房地产私募基金在国内的发展也不过3到5年的光景。为了赶上这一波美国房地产市场触底后的迅速回升,已有中国房地产私募基金进入美国试水。

目前,房地产市场成为美国经济复苏中最亮眼的一笔。根据美银美林的预估,2012年第四季度仅反映居民住宅价格的标普席勒房价指数(S&P Case Shiller index)就将保持5%的季度增长率,明年第一季度略有回落,但也会维持在3%附近。

今年以来“预测”记录不错的摩根大通首席执行官詹姆斯·戴蒙(James Dimon)在上周末公开表示,房地产市场将持续保持增长,房产存量将减小,房产投资的可承受性前所未有得高。

哥伦比亚大学商学院房地产和金融学教授王能在接受本报记者采访时表示,美国经济的基本面相对比较好,它的房地产市场对于中国人的吸引力不会减弱,国内有房地产私募基金开始抓住机会到北美市场来做开拓,房地产金融产品投资将越来越多,不过这将经历一个过程。

张民耕给了自己两年时间来适应美国房地产市场。

“以前中国人对于房地产只是做实物投资,现在也开始慢慢认可股权投资。”他表示,“从现在开始算起,我希望用大约两年的时间,在美国做出几个案例来,让国内投资人看到效果,吸引他们大规模参与投资。”

他所在的盛世神州,前身是成立于1996年的北京银信投资有限公司,后在阳光壹佰集团、上海复地房地产开发有限公司、富汇投资管理有限公司、全 国工商联房地产商会委托喜神资产管理公司联合发起设立了私募投资基金,是在中国境内第一家在发改委成功备案的人民币房地产基金。

随着中国《合伙企业法》在2006年8月修订完成,房地产私募基金开始成为房地产投资的新兴工具。利用有限合伙企业这种形式,一个管理公司可以 管若干个基金,并不断增资扩股。房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集资金,专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性 的收益。

张民耕表示,他的投资人主要是制造业者、出口商和矿产主等形成的机构投资者,在他们的资产中,大约四分之一到三分之一是以外币构成的,此前这部分资金大多流向私人理财,如今逐渐转向房地产私募基金的海外投资项目。

目前,张民耕采取的方案是:和美国本土开发商、经营商捆绑在一起进行投资,寻找有长期稳定租户的集合式公寓等稳健项目。他认为,在平均5年的项目周期中,除去经营和税收之后,每年还能保持在8-10%左右,加上可能有的物业升值,有些项目收益率有望更高。

在融资结构方面,盛世神州与本土开发商、经营商分头提供资金(盛世占80%左右),占总体投资额度的三成左右,另外七成则从美国本土银行贷款——银行宽松的贷款环境以及贷款低利率使得融资成本进一步降低。

本报记者了解到,除了国内房地产基金海外投资项目之外,还有企业直接涉水美国房地产股权买卖,或者加入美国的房地产投资基金,使得房地产信托基金(REITs)净值增长有望,如鹏华美国房地产基金的净值增长率在第三季度一度上涨到8.10%左右。

中短期内,美国房地产超越整体经济的增长幅度,推动这一波中国房地产金融投资的兴起。

美银美林预期,房屋存量的减少将推动房地产上扬——新屋建设速度显著偏低,不良资产清理速度偏低,而房屋需求在上涨。美银美林预期,今年内住宅投资将为GDP增长贡献0.3个百分点,明年这一数字是0.4个百分点。

王能说,美国的房地产市场对于中国人的吸引力不会减弱。如果中国经济发展良好,选择投资移民的人会越来越多,资本和购买力也会越来越强;如果中国经济发展减速,那么资本外流也不会降下来。这两种情况对美国房地产来说都不是坏事。

投资华尔街大楼:中国投资推高纽约房市

September 10, 2012 作者:  
类别:买房, 投资美国

纽约的房地产市场正在以一种令人惊诧的速度复苏。

“最近三个星期我忙得不行,上周我这里有四个客户在抢房子,最后有一个还没有抢到。”纽约最大的房地产经纪商Prudential Douglas Elliman的资深副总裁Polly Chang告诉本报记者。从事地产经纪长达8年的她,对于眼前的这一波上涨趋势也有点措手不及。

尽管美国经济复苏信号依旧不明显,但纽约的房地产价格在最近十几天突然蹿升。

根据著名房产网站Trulia的统计,最近一周纽约地区市场上所有房产类型每平方英尺的平均单价为1337美元,比今年初数据增长了11.4%以上。部分库存住宅的房价,甚至比2008年11月市场全线跌落之前的价格还要高。

Polly Chang的客户中,有相当一部分来自中国大陆。她透露,之前中国企业或个人来纽约投资商用房地产主要用于出租,而如今中国大型企业前来投资开发自用房地 产的数量越来越多:“主要是实体经济类大型企业,希望在纽约买下整栋楼开分支机构,作为今后美国业务拓展的基础。”

这一波力量,正在成为曼哈顿房地产市场价格的一大推手。

而此前在纽约购得房产的中国企业,开始成为后来者的“取经”对象。5月2日,国内2012房地产百强企业的部分老总到纽约察看房地产市场行情。 行程之一,是参观被国内房地产网络平台“搜房网”买下的华尔街72号前美国国际集团(AIG)大楼。这是首个被中国客人买下的华尔街大楼。

 首吃螃蟹者

靠近珍珠街(Pearl Street)的华尔街72号大楼,AIG的标识赫然显示在建筑物的玻璃大门上,甚至在谷歌(微博)地图上,这里和后面的松树街(Pine Street)50号楼群一起,也显示为AIG所有。

但今非昔比。自从2009年年中,韩国锦湖综合金融公司(Kumho Investment Bank)从AIG手里把这两处楼宇接盘后,大楼里就空无一人。大楼里所有贴有AIG标签的资产,现在看来仅仅是对2008年金融危机的纪念。

这栋大楼电梯楼层16层,总共约30万平方英尺。在曼哈顿下城金融区,算是不大不小的规模。当初韩国锦湖买下后也希望自用,但在空置一年半后决定出售,先期以4600万美元卖给搜房网大部分楼层,后来又增加到6000万美元整栋出售,净赚2600多万美元。

“当初每一个买卖环节都花了不少功夫,解决了很多问题后完成的。”帮助完成AIG大楼交易的The Ariel Group Realty Corp。的地产经纪商Charlotte Cheung称。

负责大楼保安的小伙子发现,自从今年4月上旬这里来了几个中国人后,每天进进出出的人开始多起来。

这几个中国人中,有搜房网董事长莫天全和刚派驻纽约办公室的董事总经理侯玉魁。

莫天全站在大楼16层的平台上告诉记者,他希望把这里建成搜房网的全球培训中心。从平台上俯视,扑面而来的就是整个华尔街的风景。

现在前来AIG大楼“取经”的国内房地产开发商会发现,单纯从资产价值来看,这是一个相当不错的买卖。

Charlotte说:“中国企业来纽约,尤其是曼哈顿看整栋楼房的数量在增加,但与此同时市场上类似华尔街72号这样的楼宇没有很多,房价就被推高。”

四年,大楼价格如过山车般大起大落。经历过2008-2009年的低谷后,如今开始迅速回升。越来越多的中国企业开始在纽约的房地产市场询价,希望能在价格进一步上涨之前迅速持仓。

事实上,尽管搜房网在购买时,就希望把这栋房产开发自用,但却迟迟没有启用大楼,最终的用途也尚未敲定。

自从AIG在2009年出售后,这幢大楼就空关了近三年。Charlotte告诉记者,保守估计该栋大楼现在的估价,比当初买进时高出15-20%。

“主要是没有时间来规划。”侯玉魁表示,当初买下房子还是第一步,根据时间表,今年年底前会确定一个基本的改造方案。

中国投资客

像搜房网那样几年间看准纽约市场趋势的中国企业虽然少,但数量却在增加。

纽约州长岛一幢占地十亩的豪华别墅被一个中国商人以1588万美元买下;而创下3320万美元曼哈顿公寓买卖新记录的也是一个中国人,买下的是5500平方英尺的曼哈顿国际大厦内一户豪华公寓。

此外,金融区Broad Street25号5万英尺面积的楼宇被一家中国公司买下,同一条大街上70号被一家中国投资建筑公司1800万美元买下。而海南航空(微博)(4.90,-0.03,-0.61%)集团旗下的海航控股,斥资2.65亿美元,在曼哈顿市中心购置了一处高级写字楼。

如今,更多中国企业接踵而来。纽约的房地产市场价格被进一步抬高。

4月24日公布的美国3月新屋销售数据为328,000间,相比2月份的下降了7.1%。与此同时政府公布的房地产价格指数显示2月份房价上涨了0.4%,是2007年以来首次正向增长。这些数据被市场分析人士解读为房地产市场阴晴不定。

这并不妨碍纽约房市一枝独秀。

金融危机后纽约房价一直在稳步回升,最近更是迅猛。根据房地产研究公司Chandan Economics的统计,尽管离2007年的400亿美元还有相当距离,2011年纽约写字楼的销售总额已在120亿美元左右,是前一年的两倍,高品质 大楼的空置率已经跌破10%。

而高纬物业顾问公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇报告显示,2011年纽约房地产投资增长了165%,超越了伦敦,位列榜首;自2007年以来,纽约首次成为世界上吸引商业房产投资最多的城市。

“目前住宅房屋已经无法和屋主讨价还价,对于外国投资者,除了贷款至少50%头款或全现款付清之外,有时还会在最后阶段提高价格。”Polly Chang表示,“现在房产空置率很少,住宅大约在1%以下。”

而商业用楼方面,Charlotte表示,市场上真正空闲的房屋并不多,通常一空下来就有投资者相中,竞争激烈。房产中介普遍反映是,来自中国大陆的企业和个人对于纽约房地产的需求很大。

一家研究机构Real Capital Analytics的数据显示,2010年海外购房者购买的商用房产,从前一年的38亿美元增加到了67亿美元,其中来自中国的客户从前一年的1800万 美元增加到了1.27亿美元,而这一数据还不包括通过地产基金购买的中国客户。

“以前欧洲客人多,去年加拿大和俄罗斯客人多,而去年和今年,中国客人则增加很快。”Polly Chang说。

纽约从事房地产25年多的Prudential Douglas Elliman资深副总裁Grace Chang告诉记者,今年开始,许多中国客户来征询购买整层的办公楼公寓(office condo),可能用来出租投资或者自用开发,这是一个新趋势。

 纽约为何一枝独秀

“纽约和美国其他地方不同,纽约房地产市场有自己的独特性。”Grace Chang告诉记者。

上述高纬物业的报告分析,全球经济的不确定性和紧缩,导致全球复苏放缓,同时也促使投资者更加关注一些主要的市场。规避风险的动力使得投资者会选择回报率更稳定的世界顶级城市。

Charlotte告诉记者,尽管曼哈顿地区的商用房产回报率只在4%左右甚至更低,但由于近几年一直保持稳定,因此对于投资者来说是不错的选择。

“曼哈顿地区之所以和美国其他地区不同,在于它的市场稳定、优秀人才汇集、生活质量高和源源不断的国际投资。

中国中小企业如何进入与立足美国市场

September 9, 2012 作者:  
类别:投资美国

近十年来,中美经贸发展迅速,关系越来越密切。美国在华投资企业超过4万家,投资额达430亿美元,占中国引进外资的近十分之一。中国产品对美出口大幅 增长,1979年不足25亿美元,1992年出口为250亿美元, 2002年达到了1250亿美元(含香港转口),约占中国出口的三分之一。美国己成为中国最重要的招商对象与出口地区。

中国企业有计划、成批走进美国现在已经开始,它在今后二十年内将会形成一股潮流而且产生十分深远的影响。企业走向国外远比产品出口复杂得多、中国企业希望能比较顺利的进入美国,就需要了解很多新情况,学习很多新知识,建立许多新观念。

中国中小企业在准备进入美国市场之前,既要了解现在己在美国的中资公司与美国华商的现状、也应了解中国企业进入美国市场的目标定位、产业定位、与区域定位,还要了解如何利用美国对中小企业的扶植政策。

1,中国企业在美国
过去十几年中,中资公司在海外的教训大于经验,其中体制问题与非市场化操作是重要原因。一股而论,国家部委在美中资公司经营要好一些,有的不但站稳了脚跟,而且发展壮大,其中中远(美洲)公司成绩尤为突出。而一些省市在美所开设的公司,办好的则不太多。
中国企业进入美国经历了三个阶段:第一步是单纯把商品销往美国;第二步是通过在美国股市上市来募集资本;如今中国企业逐渐开始向美国直接投 资,有的是把工厂建到了美国,有的则并购了美国企业,还有些公司在硅谷等科研重镇建立了分支机构,把技术研发机构搬到了美国。

2,美国华商近十年来的发展状况与特点
今后从中国走向海外的企业,民营企业会占相当大的比例,浙江省等中国沿海地区民营企业发展较快,有可能成为中国中小企业走向海外的先行省。其 实,海外华商就是中国概念中的民企或私企。今天的中国民企走向海外后就会成为明天的海外华商。因此,计划走进美国的中国民企有必要了解己经在美国生存与发 展的华商。
按最新美国人口普查资料,美国华人近十年增长了百分之五十,达288万人。他们来自中国大陆占百分之四十三,来自台湾占百分之二十九,来自 香港占百分之十六。其它则来自东南亚、南美、欧洲、非洲等近五十个国家。按2003年统计的美国华商有近16000个。美国华商近十年来的发展状况可以用 一句话来概括,这就是与中美经贸同步发展。这也表示目前中国企业进入美国已有一个较好的气氛与环境。
近十年来美国华商的变化有四个特点:华商数量大幅增加,大陆背景比重加大,专业人才大量涌现,产业层次快速提升。
它又可归纳为四个原因:即中国改革开放与经济高速发展,中国加入了WTO,中美贸易快速增长,十万大陆留美学生陆续进入社会就业。
其结果则是:进一步推动了中美经贸,许多华人成为华商,成为美国对华投资的中介、主角或美国公司的中国业务主管。
今日美国华商所从事的产业己经从餐饮、制衣等传统产业进入到超市、房地产、保险、金融、国际贸易、通讯、电脑、软件等行业。律师、会计师、医生、教师等专业人士也大量涌现。这从美国华商黄页与中文媒体的广告可以明显的感到。
在美华商大致可分港、台、大陆华商三大群体,也各有不同特点:
在美港商自上世纪六十年代开始发展,他们开始从事中美转口贸易,并在贸易上获得成功,现在也有不少人从事房地产、金融与商业。贸易上他们已 从中间商演变为供应商与进口商。他们在中国有合资企业,在美国有经销网络,建立了生产制造与市场两头优势,这在玩具、礼品等行业尤其突出。是中国大陆商人 应该很好学习的。
在美台商大多是上世纪70年代到美国的留学生,教育程度较高。他们在电脑网络、通讯产业与制造业上表现杰出,许多人融入美国主流社会,或成为美国大公司的高层,或自己创业成功,企业颇具规模。他们为台湾经济发展有重要贡献,也是台商走向海外的领头人。
在美中国大陆人士多为上世纪90年代前后赴美留学或移民,仍处于创业初期,经济实力与商业经验不足,但中国改革开放的形势,以及他们对大陆 的了解与人脉关系,使他们得益颇多,在推动中美经贸发展中担当了十分有用的角色。也涌现了一些文化层次高、熟悉美国主流社会、年青有为的企业家。近十年 来,以浙江民企为主,在美国创业的华商小企业不但数量多,而且发展快,令人刮目相看。
总的讲,美国华商与东南亚华商相比经营历史短、实力小,在当地经济中的影响也有限。但由于新一代美国华商受教育程度高,分布广,美国又是国际商业中心、 科技发达,信息灵通,处于世界经济制高点地位。因此,美国华商在世界华人经济体中的作用会越来越重要。虽然他们本身成为富豪还不多,但他们在为中国引进外 资、技术、管理与人才上,在帮助中国中小企业走向美国与开拓市场上将起十分重要的桥梁作用。

3,中国企业进入美国市场的目标定位
美国是世界最大商品市场、资本市场,科技又处领先地位。
中国企业进入美国一般可分为三个目的:
市场导向型,推动出口:这是为了直接接触客户、减少中间环节,增加商机与利润。这需要对美国市场,营销方式与竞争对手作认真研究,选准进入美国的主导产品。这个产品应该在国内己具竞争力,名列省市或全国同业前茅。而且产品己有向发达国家与地区出口的基础。
资金导向型,上市融资:这是为了从美国庞大的资本市场寻求资金、以促进企业发展。到美国上市也应该成为拟在海外融资的中国企业的首选。这类 企业应该属于有相当好的发展前景的产业,己有完整的商业计划书。但他们需要充分了解在美国上市的要求及工作程序、熟悉国际金融、法律、会计等专业服务机 构,一定找对委托机构及有能力的专业人士。
产业导向型,招商引资:这是为了促进美国企业向中国转移技术与生产。因此,中国企业要充分了解美方的想法与利益所在,要清楚美国企业对中国的投资决策主 要是从长期战略考虑,以法律环境与市场前景作依据。劳动力与土地成本往往并非其决策重点,美商也不太会热心于中国房地产开发项目。中国企业还要研究美国不 同产业的现状,那些产业可能会向国外转移,这些产业在中国有没有比较优势与市场。怎样介绍自己才能对美国企业有吸引力,也就是你能给他带来什么好处?,并 能用5分钟说服对方。
现在美国各州市的经济发展厅局,已对与亚太地区的合作越来越重视,包括研究市场,充实人员,聘用亚裔或华裔雇员,频繁参加有关中国的商务活动或赴华考察。他们对中国企业到美国的态度普遍是期盼、欢迎,并会努力提供服务。

4,中国企业进入美国市场的产业定位
中国企业应该从美国的朝阳产业关注今后发展方向(如信息、电子、生物),从美国的夕阳产业去物色寻找当前的商机(如制造业、原材料)。
中国企业重点应抓美国的现代制造业项目、选择实用型科技成果。对高科技项目要委托第三方研究中近期市场规模与对投资额的需求,行动上慢半拍 不至于丢失多大商机却可避免较大的风险。对制造业可以机械电子类产品为主:尤其是精密机械零部件及机电一体化产品(如数控机床)制造。
对美国的现代服务业要关心学习,但不必急于进入,这里不但涉及许多法规、还要有丰富的国际知识与经验,只有具备足够能力以后才可投资操作。
中国企业对美出口产品,可以多考虑美国市场容量大,中国竞争力较强的14种日用消费类产品,如:服装、鞋、家电、礼品、建筑材料、汽车配件 以及家具、卧具、灯具、玩具、厨具、餐具、文具、工具。而且要能够自己开发新产品,不完全靠OEM接单,并提升产品档次与附加值。至于在中国市场销售额及 利润很大的烟、酒、化妆品、饮料、中草药等五种产品,它们在美国的市场较小、市场开发难度也很大。
在美国及国际市场上,产品一般是按用途分类,如消费类产品、工业产品。但中国过去在计划经济年代习惯以制造方式或以所用原材料分类,如轻工产品,土畜产品。这种分类称呼方式已有50年历史,今后中国要与国际接轨,对外分类称呼方式也要改变。

5,中国企业进入美国市场的区域定位
如同外国商人进入中国一般先选择交通,通讯发达,信息灵通,商机较多,生活方便的大城市一样。中国企业进入美国也可以先考虑美国十大工商城市。它们是纽约、芝加哥、洛杉矶、旧金山、休斯顿、费城、波士顿、亚特兰大、匹兹堡、底特律。
美国这十大工商城市有以下特点:
它们大多近洋、沿海,邻河,邻近自然资源所在地,文化教育比较发达。这些城市人口多,密度大,往往集中了其所在州较大比例的人口,而且移民比重很大,但美国许多工商城市往往并非是其所在州的州府。
美国十大工商城市,按地区分布,美东比例较大占五个,美西二个,美中二个,美南一个。它们比较适合作为中国企业进入美国的第一个落脚点。因为它们交通方 便,国际航班可直达。其中五个城市(纽约、芝加哥、洛杉矶、旧金山、休斯顿)是中国驻美总领事馆所在地,容易获得各种指导与帮助。这些城市商业与社交活动 多,获得资讯渠道广,联系客户方便,容易获得商机。其中有些城市,华人社会已具一定规摸,已形成了商品与服务供应链,生活相对比较方便。至于缺点则是生活 消费水准高,尤其是办公与居住开支大。
在这些城市中,如作贸易与金融宜选纽约与洛杉矶,制造业可选芝加哥,高科技可选硅谷(旧金山湾区),汽车业应选底特律,石油化工选休斯登,钢铁业选匹兹 堡。以上只是一般而论,美国也有许多有工商业特色的中小城市适合中国企业,所以应按具体产业与目的作选择。

6,美国对中小企业的鼓励政策
中国企业要在美国注册设立公司很容易,可以委托会计师或律师办理,一般一千美元,两个星期就可完成。在美国注册公司无需注册资本额,对经营 范围也没什么限制,只有专业服务如律师、会计师、房地产经纪需要有资格执照。在美国设立公司后,中国企业高层主管就可办理赴美工作的L1签证,并可获得美 国政府部门的各种帮助与服务。
美国政府设有小商业局(SBA),对小企业提供资金货款、职业培训、与市埸资讯帮助,而且十分主动,对此应该充分利用。但企业的商业计划书是获取SBA支持的基础,中国企业在这方面非常需要加强学习,SBA也会帮助拟制。
美国主要是以企业员工数来划分企业规模,但也考虑营业额(如有的高科技企业员工虽少,但营业额甚大)。美国规定100人以下为小企业,它约 占全美一千万个企业的百分之98,其中5个员工以下的小企业比例更高达百分之六十以上。美国政府认为社会就业率主要靠众多的小企业,小企业对社会稳定至关 重要,所以专门设立小企业局并制订诸多扶植政策。美国对少数族裔商业也有扶植,美国少数族裔有西裔、非裔、亚裔等,因此华商小企业就有双重优惠,若为妇女 企业则能有三重优惠。

7,中国企业在美国经商的经验与教训
中国企业进入美国过去有不少经验与教训,这对后来者很有必要了解。
首先,是对美国市场与经商环境缺乏学习与研究。对美国的商机,自身的优势、劣势及竞争风险缺少客观的分析。
其次,是未按工作程序。中国企业进入美国应按先设联络处,后设办事处,再设分公司分三步走。循序前进,可避免一些风险,减少损失。一步到位往往欲速则不达。摸石头过河的方式会不适合跨洋过海。
再次,是未作市场分析,未委托美国专业机构及专业人员作美国市场研究,没有国际商业顾问参与讨论,只依个别外商或党政领导意见作决策。
第四,是缺少专业人材。目前国内有国际经贸经验的专材人才奇缺,但又未能充分挖掘使用美国本地人材,包括留学人员及港台人士资源。
对中国远洋与海尔在美国的实践与经验,中国正在准备走出来的企业应该学习研究。对健力宝,锦绣中华在美国的失误与教训,也很值得大家记取。
过去中国企业在美国也有不少上当受骗的恶性事件。这些事件的一个共同特点是不法分子许以极高回报,鼓动中国企业以大额现金到美国投资金融市 场或购房地产,最终使投资人血本无旧。其实,按美国法律,保证回报率的投资承诺本身就是违法的,更何况高回报。承诺高回报,往往就是大圈套。
近十年来温州人在美国成功创业的例子很多,他们把在中国经营的经验到美国发扬光大,现在纽约不少中国商品市场大多是温州人经营的。他们的特 品是:中国工厂产品直销美国,没有中间环节。以大众消费品为主,当地设发货仓库,保持适量库存,对市场作快速反应。家族经营,低成本操作,租店、装修、用 工均如此。量力而行,以自有资金及民间融资为主,较少向银行借贷。温州人经营方式按美国标准是比较原始的,但却是中国商人的一种特色,而且也是成功的经验 之一。

8, 对中国企业发展外向型经济的几点建议
重视发展现代制造业。中国主要传统产业应在五年内普及使用电脑控制生产及企业管理,以缩短与国际差距。
加强省市级商学院的建设。中国商学院应与美国商学院建立合作,以此与美国主流商界建立关系网。
建立新型的地区商会及行业商会。地区商会及行业商会可借助海外华商在国外设联络处,加强与国外联系及获取国际商务信息。之商会服务功能要强,对企业要有号召力。要研究国外商会的功能与特点,通过与美国商会建立对口合作关系,促进中美企业的合作。
充分发挥中国中老年专业人材资源丰富的优势(老工程师、老厂长、老教师),以协会或咨询机构形式帮助中小型民营企业向海外发展。
培养大批高级技师。为适应现代制造业的需要,要加强职业培训,培养大批年青的,能熟练操作由电脑控制的精密机械的高级技师,提高他们的社会地位与待遇。

看看美国房地产就知道,一个千载难逢的良机

May 4, 2011 作者:  
类别:买房, 投资美国

中国房地产价格高企,根本原因是钱太“多”没地方去,留银行又因为通胀的原因急速贬值。前无出路,后有追兵,那么作为小老百姓的我们,能怎么办呢?

国内的老百姓确实因为眼界和渠道的关系,有效的投资出路太少。而国内的平均通胀率早已经超过5%,接近6%,这还是公布的,实际上应该远超过这个数。想要跑赢5%,可不是件容易的事情。有的年份的通胀率,甚至超过了24%。于是跟待宰的羊群一般,只好一窝蜂去挤中国股市和房市的独木桥。实际上大可不必。投资的秘籍从来就不是去抬轿,等到那个领域已经热到邻居大妈都疯抢了才进场,那你的钱一定是垫底的牺牲品。应该反其道而行,找到价值被低估,而需求尚在的地方。我们在上一个系列的第一篇指出了“进口”这个行当是个可能的领域,不过其中涉及许多问题,诸如产品选择,外汇,关税和增值税等,需要系统地研究,才能挖出金子来。我们最近会推出一系列投资渠道的讨论。现在让我们回过头来,瞭望一下大洋彼岸,那个美丽富饶的亚美利坚合众国,到底发生了什么事情。

由 2007年席卷美国的次贷危机,给美国的房地产业和金融业一系列沉重的打击。美国的房地产价格暴跌,至今年已经进入了第四个年头。美国相当多地方的房价已经跌到了峰期的40%,甚至50%以上。我所知道的很多地方,其租售比已经相当可观。就是说,你随便买一房子,其出租的租金已经可以随便覆盖 Mortgage,而且还会剩余一笔现金。这些地方不必是像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰那种新败之地。像加州的许多地方、西雅图、新泽西这种就业和人口都很旺盛的地方,这样的机会也俯拾皆是。我一个朋友以十万出头的价格(相当于原价的一半左右)买下的房子,出租后每个月可以产生 1000 多美元的 cash flow(付掉 mortgage 后)。如果down payment (首付)是20%,也就是一万多美元,那么其投资回报率粗略地算来便几乎是 100% 了。这是这个房子投资回报最坚实的基础,还没有算这个房子以后升值的回报。当然,这里面没有算进她management和labor的 contribution。只是她那management的办法是最笨的办法。

像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰这种地方,有的房子便宜得不可置信,几乎是两三万美元,甚至更低就可以买到 single house. 至于 Condo 和 Co-op,这个价格就根本不稀奇了。很多加州那边的华人飞过去大举出手购买。那些区怎么样,我没有亲自去看过,不清楚。我知道有的地方,交通非常便利,靠近港口、机场、高速公路纵横交错,临近数个大都会,但房价一塌糊涂,四五千美元到四五万美元,就是因为社区不好。但是如果华人能够聚集其足够多的人数去在一个原来不太好的社区买房子,是可以让一个社区的房价暴升的。我知道不少温州人就这么干。 他们聚众买房,聚众开发,聚众经商,跟一群蝗虫一样,呼啸而来,席卷财富。

除此之外,美国现在还有一个捞便宜货的途径,就是 foreclosure。这是那些无力供房最后被银行收回强行拍卖的房子。由于次贷危机的冲击,美国正在经受有史以来最大的一波 foreclosure 潮。而且,foreclosure 正在将越来越多的“优贷”房子,也就是那些收入良好的中产人士的房子卷走。与 foreclosure 相关的买卖,如 short sale 和 REO. 都是针对这些房子买卖的手法。Foreclosure 是非常专业的买卖,它不仅涉及对房地产的价值评估,还涉及房子债务、状况、房主等情况的评估,又需要在拍卖现场的快速、果断反应,还要有全额的现金,这些对于菜鸟是有一定难度和风险的。因此之故,通过 Foreclosure 买到的房子,往往又要比起市值低10%到50%以上。我所知道的一个地方,原35万美元的 single house (五年新,2000多 sqf, 3-4 bd rm)现在市值跌到了十几万美元,如果是通过 Foreclosure 买,可以5万美元买到。35万美元的房子,5万美元可以到手!!!原价的七分之一,连房子建造成本的一半都不到,更不要说地价了。我的一批朋友跑去想以6 万美元抢购,当地人还说他们“哄抬物价”。这样的 deal. 将进一步大幅度地降低投资成本和风险,提高投资回报。

美国房价一路下跌 买家到底能砍掉多少

October 24, 2010 作者:  
类别:买房, 投资美国

美国房价一路在跌,又是怎样的房子?

在美国,一套这样的房子,占地697平方米、住房面积487平方米,有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台,带全套精装修和电器,另有3个车库和游泳池,还正对着美丽的公园和人工湖,它究竟能值多少钱?

 

放松心情,今天就带你去现场看看———

美国朋友杰西卡一直在美国帮我搜集研究资料。我们约定,2010年10月4日,通过“现场直播”的方式调研美国房地产现状。

我让杰西卡以买房者的身份,找房地产中介公司选房、看房,用iPhone与我即时联系,及时解答我提出的问题。

这次考察中的一个地点,是美国南方最大的州得克萨斯州的达拉斯市,达拉斯市面积在美国都市中名列第四。

1、买房砍价有学问

“嗨,我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下,驱车到了今天要看的第一所房子门前了。”

杰西卡给我发来信息,并很快就传来一张照片,告诉我,现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场,白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的,蓝色的车是中介Wanda的,从这所房子到达拉斯市中心只有15分钟的车程。

接着,杰西卡发来要看的房子的正面照片,这是栋两层的传统建筑,古色古香,精致漂亮。

房子位于路的尽头,很安静,这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑,内墙为木头,外墙由砖和石头砌成,有前后阳台、游泳池等,窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋,也就是说四周不与任何别人建筑相接。

我提问:“我想知道这所房子是何时建的,以及房东出售这所房子的原因。”

杰西卡咨询中介后告诉我说:“这所房子建于2007年,原来被一工人所有,因失业无力还贷被银行收回。所以,现在这所房子的产权归银行所有。告诉你,这所房子装修好后几乎还没住过呢,是新房。”

据的资料显示,2008年美国从业人员平均年收入为42270美元/年,现时平均房价为3209美元/平方米。

我问:“房子面积是多少?”

杰西卡答:“487平方米。”

美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积,均属赠送。

独立住房均附带花园,有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修,并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具,也就是说,买了房子即可入住。

我想知道这套房子的整个院落的平面面积,就问:“地产面积有多大,房价是多少呢?”

“地产面积为697平方米,房价299000美元。”

我知道,美国的房产标价是虚价,是可以砍的,就问她可以把价格杀下多少来。

杰西卡很快答复道:“Wanda很爽快,说这所房子可以优惠17%,也就是说248170美元就可成交。”

“是不是这就是最低价了?还能砍吗?”我见中介几乎是主动提出优惠17%,想知道还能砍下多少来。

“要是中介要多少就给多少,那才傻呢。在美国买房,一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵,挑出一处瑕疵,就可以杀下一部分价格。

比如,你喜欢游泳,就要装出不喜欢游泳的样子,还表示担心孩子自己到院子里玩耍会落水,这样,至少能杀下一个百分点。如果你认为附近没有等级好的学校,就又砍下一个百分点。购房者至少能砍下标价的20%,有的甚至能砍下50%。”

2、地下室没有装修不算面积

我见杰西卡一直没提地下室的事,便开口问道:“对了,这所房子有没有地下室?”

杰西卡说:“美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室,因为这里暖和。北方州就必须都有地下室,因为那里寒冷,有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

杰西卡接着说:“2009年夏天,我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产,当时的房屋面积是400多平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。

我问:“那美国房子的地下室都有什么房间?作什么用处?”

杰西卡说:“这要根据个人情况而定了,你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室,剩余的地方供健身、娱乐所用,我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等。我要强调一下,美国的地下室可不是都在地下,一般都是半地下,是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”

杰西卡继续介绍这所房子:“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视,他们重视的是景观,就是从房子里望出去,能直接看到的景色,所以,边角的房子要比建筑群里的房子价格高些。这所房子就在一个居民区的角上,坐落在湖畔。”

我知道,虽然同在一个城市,但地区不同,房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

很快,她回复说:“这所房子位于达拉斯市东部,这里是非常理想的居住区,因为在湖边,景色秀丽,空气好,也安静,所以,这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距附近中学只有960米,距离著名的Starlite饭店只有1.8公里。”

“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问,“那房子的房间结构是怎样的?”

“这所房子有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台。告诉你,地板可是硬木地板,卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外,车库面积74平方米不计算在房子面积内。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完,杰西卡把房子东侧游泳池的照片发给我。

“这是房子东侧的大阳台,这个阳台正对公园和湖,阳台面积很大,可以在上面打拳呢。”

从杰西卡发来的照片看,美国的阳台都是露天的,可以在上面充分享受阳光和空气,饱览美好景色。

杰西卡发给我房子后面的照片,车库就在那里,可以停放3辆轿车。

杰西卡接着说:“我现在就看到了那个湖,这是一个人工湖,非常大,是城市建筑取土后留下的湖泊。”

杰西卡还告诉我,房子东面有块公共绿地,如果想使用那块地,可以向房主协会(HOA)租下来,每年交350美元的土地租金,这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。

3、美国人看房主要看厨房和主卧室

看完房子外部,杰西卡和中介Wanda小姐要进入屋内。

美国由中介代理出售的房屋,都在总门上装个盒子,盒子上有中介设定的密码,输入密码后,盒子打开,就可以取出房子的所有钥匙。

美国的房产中介必须通过考试才能上岗,中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子,中介带买主看房,房主必须提前离开,看房过程是不允许“第三者”在场的,因为买主与中介要讨价还价,不便让第三方在场。

房主把自己的房子委托给中介负责出售,会告诉中介期望价格和保底价格,卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时,看完房后,中介要把自己的名片留给房子主人。

杰西卡一进门,就把楼梯的照片传了过来:“这是楼梯,够气派吧!你看了这楼梯,大概就知道房子很坚固、很考究了。”

杰西卡接着说:“在楼梯旁有个关着的门,那是个杂物室,有的家庭也把这个房间用作壁橱,大衣、雨伞等可放在里面,有客人来外套一般也挂在里面。”

杰西卡边说边上楼,说要从二楼拍张门厅的照片,好让我对房间的布局有个总体印象。

照片发过来后,杰西卡解释说:“一进门右手的那个房间是客厅,双开玻璃门。右手第二个门是书房,书房里有套间,套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”

杰西卡接着告诉我一楼的房间情况:厨房1个,餐厅2个,客厅2个,书房1个,卫生间2个,杂物间1个。

从二楼拍完照下到一楼,杰西卡发来了挨着正门的那个客厅照片,这是个传统客厅,就是独立房间的那种,北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

美国人看房子内部,主要看厨房和主卧室。“看到了吗?这是厨房,里面都是不锈钢、实木和大理石材料,很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等,应有尽有,入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

杰西卡走到厨房里头,拍了一张照片发给我:“这是早餐厅,和厨房是相连的,在房子的东南角处,两面都是大玻璃窗,非常明亮。”

我又收到了主餐厅的照片,这个餐厅在正门进去左手,是个很大的宴会厅。

过了一会儿,杰西卡又发来主客厅的照片:“看到了吗?这就是主客厅的后墙,主客厅是开放式客厅,两层楼通体高度,采光非常好,显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉。”

4、房价半年跌21.3%

杰西卡来到二楼,发来了从二楼客厅拍的房间布局照片,并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米,3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米,书房面积为24.2平方米,厨房面积为23.1平方米,两个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧?怎么这么大?是不是数据有错误?”我看到这组数据,不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积,相当于中国的100多平方米,这在中国就是一套房子的总面积呢。

杰西卡听到我怀疑主卧室的面积,笑着说:“没错,我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室,因为人的一生有三分之一的时间是在床上度过的,主卧室设在整栋房子最好的位置,有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱,壁橱是人可以进去换衣服的。其实壁橱就是一个房间,里面有放置衣物的架子。”说完,杰西卡把壁橱照片发了过来。

杰西卡又发照片来了:“这是主卧室的一角,主卧室有漂亮燃气壁炉。”

杰西卡边说边进入了主卧室的卫生间,告诉我说,主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的,盆浴有高压水流按摩,还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台,非常宽敞。

我又收到二楼客厅的照片,杰西卡解释说,家人可以在这里看电视、喝咖啡。

最后,杰西卡又给我发来一组数据:这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上,4月18日标价380000美元,6月4日则降为370000美元,8月19日降到现在的299000美元,每平方米的使用面积仅为610美元,半年来要价下跌了21.3%。