谢国忠:买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房

November 22, 2009 作者:  
类别:买房

“美国纽约的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半,而人均工资却是上海的七倍。”

目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。

谢国忠,著名的“悲观主义”金融预言家,中国股市和楼市的唱空者。虽然其“悲观”的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭。这些预测均在市场被认为是最好的时候–cleetah:谢对上海楼市的判断是阶段性的准确,对股市大体准确,资本市场说好听的话,都是有所图的,股评家说股票好,他希望你去高位接盘,房产商,中介说房子好,是希望卖掉产品,虽然也有特例,但多数不外如此。

如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,“地王”频现。就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了“去美国买房”的“另类”观点—cleetah:美国房价我年初建议过朋友去投资,但大家被连续4年的下跌所吓住,抑或想买但担忧不好管理,最终没有行动,现在加州基本持稳,还小有上涨。

建筑在“故事”之上的中国楼市

《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了。去年参加的人很少,大家都垂头丧气 的,而今年大家都喜笑颜开。论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了。 不知您怎么看这样的观点?

谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢“讲故事”。所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是“故事”。楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求,主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关。现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完全是靠银行里的钱支撑起来的。只要银行里面还有钱,那就什么“故事”都能讲。

《浙商》:为什么说刚性需求是在“讲故事”呢?

谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自哪里?主要来自城市化进程中那些进城的农民。但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗?根本买不起,连白领都不一定买得起,别说农民了。就算他们买得起,这还是一个“故事”,因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人。 而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求。现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产 能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米。其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在 未来爆发出来。

《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下。

谢国忠:这又是一个“故事”。20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:“你看看,哪里还有地造房子啊?”但现在呢,日本的地价跌了80%-90%。这告诉我们,说没有地,那是在“讲故事”。中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜—cleetah:96-99年底我在深圳工作,特别是香港回归后,一些香港同事茶余饭后的谈资就是自己买的900伬豪宅(80多平方米在香港确属豪宅)又涨价多少,大家浑然不知一次剧烈的下跌就在身边虎视眈眈。

买房不是对抗通胀的最好手段

《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场“虚火”,根基是很脆弱的?那现在是什么样的理念在支撑着这一“虚火”?

谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期。于 是,又有更多的人加入了这场狂欢。现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的。因此,手里一大把钱多半会去选择买房 子;另一方面是银行的海量信贷刺激。

只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦 没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时,泡沫也就破裂了–cleetah:上海的GDP二位数增长光环在经济危机前面显得黯然失色,那么光修桥铺路 远远不够,还需要推高房价地价来促进财政收入(北京财政收入中卖地占了半数,上海估计4成差不多了),走上一条与日本泡沫经济一样的老路。

《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗?

谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的。但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢-cleetah:07年底有不少人准备通过买房买股买矿来对抗通胀,结果上海跌掉了首付–当时3成首付,股票跌去半数,矿产关停并转?现在中国就是这样的情况。我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱。现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨。如果哪一天认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了。

到美国去买房

《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观。为什么?

谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难。而美国刚好相反。但是现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了。我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成了资金链缺口的下降。其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个百分点。所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子—cleetah: 加州是亚裔聚居之地,现在房屋价格是06年初高点的60%-70%,大约相当于当地居民收入的4倍左右,硅谷贵一些,但当地收入更高,从绝对价格来看,对中国投资者也是非常有吸引力。

《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间?

谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了。现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子—cleetah:上海的租金回报率已经为市梦率,需要出租40年甚至更长,才能收回投资,个人觉得赌博成份太大。 另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍。 现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的。而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随 着美元转强,应该会有比较大的反弹空间。

《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢?

谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨。中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨“一波又一波”的现象在中国楼市和股市都很常见。我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了。因为中国资本市场,知道什么时候“进”比什么时候“出”更重要。但是眼下资本市场的疯狂不会持续很长时间,“纠偏”可能发生在今年四季度。明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮。但 长远看来,这是靠不住的。当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩—cleetah:上面段落 说道租金,谢用了商业房产来比较,估计有些问题,上海商铺的租金回报率大概6%左右,那么美国有24%吗?在圣地亚哥的公寓出租回报率大概10%,纽约也 是10-15%,独栋别墅不知行情如何?。

《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机?

谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌。明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入。一旦大家都注意到了,原 来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入。到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了。等着去美国买房吧,记住选择那些大的城市、地段好一点的地方—cleetah:绝对价格还是便宜了很多,有心投资的多想想,既然外国人能到中国买房,中国人同样可以走出国门,只要有利润,其它都不是门槛。

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93 条评论 关于“谢国忠:买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房”
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