美国房价一路下跌 买家到底能砍掉多少

October 24, 2010 作者:  
类别:买房, 投资美国

美国房价一路在跌,又是怎样的房子?

在美国,一套这样的房子,占地697平方米、住房面积487平方米,有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台,带全套精装修和电器,另有3个车库和游泳池,还正对着美丽的公园和人工湖,它究竟能值多少钱?

 

放松心情,今天就带你去现场看看———

美国朋友杰西卡一直在美国帮我搜集研究资料。我们约定,2010年10月4日,通过“现场直播”的方式调研美国房地产现状。

我让杰西卡以买房者的身份,找房地产中介公司选房、看房,用iPhone与我即时联系,及时解答我提出的问题。

这次考察中的一个地点,是美国南方最大的州得克萨斯州的达拉斯市,达拉斯市面积在美国都市中名列第四。

1、买房砍价有学问

“嗨,我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下,驱车到了今天要看的第一所房子门前了。”

杰西卡给我发来信息,并很快就传来一张照片,告诉我,现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场,白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的,蓝色的车是中介Wanda的,从这所房子到达拉斯市中心只有15分钟的车程。

接着,杰西卡发来要看的房子的正面照片,这是栋两层的传统建筑,古色古香,精致漂亮。

房子位于路的尽头,很安静,这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑,内墙为木头,外墙由砖和石头砌成,有前后阳台、游泳池等,窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋,也就是说四周不与任何别人建筑相接。

我提问:“我想知道这所房子是何时建的,以及房东出售这所房子的原因。”

杰西卡咨询中介后告诉我说:“这所房子建于2007年,原来被一工人所有,因失业无力还贷被银行收回。所以,现在这所房子的产权归银行所有。告诉你,这所房子装修好后几乎还没住过呢,是新房。”

据的资料显示,2008年美国从业人员平均年收入为42270美元/年,现时平均房价为3209美元/平方米。

我问:“房子面积是多少?”

杰西卡答:“487平方米。”

美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积,均属赠送。

独立住房均附带花园,有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修,并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具,也就是说,买了房子即可入住。

我想知道这套房子的整个院落的平面面积,就问:“地产面积有多大,房价是多少呢?”

“地产面积为697平方米,房价299000美元。”

我知道,美国的房产标价是虚价,是可以砍的,就问她可以把价格杀下多少来。

杰西卡很快答复道:“Wanda很爽快,说这所房子可以优惠17%,也就是说248170美元就可成交。”

“是不是这就是最低价了?还能砍吗?”我见中介几乎是主动提出优惠17%,想知道还能砍下多少来。

“要是中介要多少就给多少,那才傻呢。在美国买房,一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵,挑出一处瑕疵,就可以杀下一部分价格。

比如,你喜欢游泳,就要装出不喜欢游泳的样子,还表示担心孩子自己到院子里玩耍会落水,这样,至少能杀下一个百分点。如果你认为附近没有等级好的学校,就又砍下一个百分点。购房者至少能砍下标价的20%,有的甚至能砍下50%。”

2、地下室没有装修不算面积

我见杰西卡一直没提地下室的事,便开口问道:“对了,这所房子有没有地下室?”

杰西卡说:“美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室,因为这里暖和。北方州就必须都有地下室,因为那里寒冷,有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

杰西卡接着说:“2009年夏天,我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产,当时的房屋面积是400多平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。

我问:“那美国房子的地下室都有什么房间?作什么用处?”

杰西卡说:“这要根据个人情况而定了,你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室,剩余的地方供健身、娱乐所用,我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等。我要强调一下,美国的地下室可不是都在地下,一般都是半地下,是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”

杰西卡继续介绍这所房子:“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视,他们重视的是景观,就是从房子里望出去,能直接看到的景色,所以,边角的房子要比建筑群里的房子价格高些。这所房子就在一个居民区的角上,坐落在湖畔。”

我知道,虽然同在一个城市,但地区不同,房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

很快,她回复说:“这所房子位于达拉斯市东部,这里是非常理想的居住区,因为在湖边,景色秀丽,空气好,也安静,所以,这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距附近中学只有960米,距离著名的Starlite饭店只有1.8公里。”

“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问,“那房子的房间结构是怎样的?”

“这所房子有5个卧室,4个卫生间,3个客厅,2个壁炉,1个厨房,2个餐厅,1个书房,1个活动室,1个吧台。告诉你,地板可是硬木地板,卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外,车库面积74平方米不计算在房子面积内。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完,杰西卡把房子东侧游泳池的照片发给我。

“这是房子东侧的大阳台,这个阳台正对公园和湖,阳台面积很大,可以在上面打拳呢。”

从杰西卡发来的照片看,美国的阳台都是露天的,可以在上面充分享受阳光和空气,饱览美好景色。

杰西卡发给我房子后面的照片,车库就在那里,可以停放3辆轿车。

杰西卡接着说:“我现在就看到了那个湖,这是一个人工湖,非常大,是城市建筑取土后留下的湖泊。”

杰西卡还告诉我,房子东面有块公共绿地,如果想使用那块地,可以向房主协会(HOA)租下来,每年交350美元的土地租金,这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。

3、美国人看房主要看厨房和主卧室

看完房子外部,杰西卡和中介Wanda小姐要进入屋内。

美国由中介代理出售的房屋,都在总门上装个盒子,盒子上有中介设定的密码,输入密码后,盒子打开,就可以取出房子的所有钥匙。

美国的房产中介必须通过考试才能上岗,中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子,中介带买主看房,房主必须提前离开,看房过程是不允许“第三者”在场的,因为买主与中介要讨价还价,不便让第三方在场。

房主把自己的房子委托给中介负责出售,会告诉中介期望价格和保底价格,卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时,看完房后,中介要把自己的名片留给房子主人。

杰西卡一进门,就把楼梯的照片传了过来:“这是楼梯,够气派吧!你看了这楼梯,大概就知道房子很坚固、很考究了。”

杰西卡接着说:“在楼梯旁有个关着的门,那是个杂物室,有的家庭也把这个房间用作壁橱,大衣、雨伞等可放在里面,有客人来外套一般也挂在里面。”

杰西卡边说边上楼,说要从二楼拍张门厅的照片,好让我对房间的布局有个总体印象。

照片发过来后,杰西卡解释说:“一进门右手的那个房间是客厅,双开玻璃门。右手第二个门是书房,书房里有套间,套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”

杰西卡接着告诉我一楼的房间情况:厨房1个,餐厅2个,客厅2个,书房1个,卫生间2个,杂物间1个。

从二楼拍完照下到一楼,杰西卡发来了挨着正门的那个客厅照片,这是个传统客厅,就是独立房间的那种,北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

美国人看房子内部,主要看厨房和主卧室。“看到了吗?这是厨房,里面都是不锈钢、实木和大理石材料,很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等,应有尽有,入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

杰西卡走到厨房里头,拍了一张照片发给我:“这是早餐厅,和厨房是相连的,在房子的东南角处,两面都是大玻璃窗,非常明亮。”

我又收到了主餐厅的照片,这个餐厅在正门进去左手,是个很大的宴会厅。

过了一会儿,杰西卡又发来主客厅的照片:“看到了吗?这就是主客厅的后墙,主客厅是开放式客厅,两层楼通体高度,采光非常好,显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉。”

4、房价半年跌21.3%

杰西卡来到二楼,发来了从二楼客厅拍的房间布局照片,并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米,3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米,书房面积为24.2平方米,厨房面积为23.1平方米,两个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧?怎么这么大?是不是数据有错误?”我看到这组数据,不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积,相当于中国的100多平方米,这在中国就是一套房子的总面积呢。

杰西卡听到我怀疑主卧室的面积,笑着说:“没错,我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室,因为人的一生有三分之一的时间是在床上度过的,主卧室设在整栋房子最好的位置,有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱,壁橱是人可以进去换衣服的。其实壁橱就是一个房间,里面有放置衣物的架子。”说完,杰西卡把壁橱照片发了过来。

杰西卡又发照片来了:“这是主卧室的一角,主卧室有漂亮燃气壁炉。”

杰西卡边说边进入了主卧室的卫生间,告诉我说,主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的,盆浴有高压水流按摩,还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台,非常宽敞。

我又收到二楼客厅的照片,杰西卡解释说,家人可以在这里看电视、喝咖啡。

最后,杰西卡又给我发来一组数据:这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上,4月18日标价380000美元,6月4日则降为370000美元,8月19日降到现在的299000美元,每平方米的使用面积仅为610美元,半年来要价下跌了21.3%。

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