看看美国房地产就知道,一个千载难逢的良机

May 4, 2011 作者:  
类别:买房, 投资美国

中国房地产价格高企,根本原因是钱太“多”没地方去,留银行又因为通胀的原因急速贬值。前无出路,后有追兵,那么作为小老百姓的我们,能怎么办呢?

国内的老百姓确实因为眼界和渠道的关系,有效的投资出路太少。而国内的平均通胀率早已经超过5%,接近6%,这还是公布的,实际上应该远超过这个数。想要跑赢5%,可不是件容易的事情。有的年份的通胀率,甚至超过了24%。于是跟待宰的羊群一般,只好一窝蜂去挤中国股市和房市的独木桥。实际上大可不必。投资的秘籍从来就不是去抬轿,等到那个领域已经热到邻居大妈都疯抢了才进场,那你的钱一定是垫底的牺牲品。应该反其道而行,找到价值被低估,而需求尚在的地方。我们在上一个系列的第一篇指出了“进口”这个行当是个可能的领域,不过其中涉及许多问题,诸如产品选择,外汇,关税和增值税等,需要系统地研究,才能挖出金子来。我们最近会推出一系列投资渠道的讨论。现在让我们回过头来,瞭望一下大洋彼岸,那个美丽富饶的亚美利坚合众国,到底发生了什么事情。

由 2007年席卷美国的次贷危机,给美国的房地产业和金融业一系列沉重的打击。美国的房地产价格暴跌,至今年已经进入了第四个年头。美国相当多地方的房价已经跌到了峰期的40%,甚至50%以上。我所知道的很多地方,其租售比已经相当可观。就是说,你随便买一房子,其出租的租金已经可以随便覆盖 Mortgage,而且还会剩余一笔现金。这些地方不必是像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰那种新败之地。像加州的许多地方、西雅图、新泽西这种就业和人口都很旺盛的地方,这样的机会也俯拾皆是。我一个朋友以十万出头的价格(相当于原价的一半左右)买下的房子,出租后每个月可以产生 1000 多美元的 cash flow(付掉 mortgage 后)。如果down payment (首付)是20%,也就是一万多美元,那么其投资回报率粗略地算来便几乎是 100% 了。这是这个房子投资回报最坚实的基础,还没有算这个房子以后升值的回报。当然,这里面没有算进她management和labor的 contribution。只是她那management的办法是最笨的办法。

像拉斯维加斯、底特律,克利夫兰这种地方,有的房子便宜得不可置信,几乎是两三万美元,甚至更低就可以买到 single house. 至于 Condo 和 Co-op,这个价格就根本不稀奇了。很多加州那边的华人飞过去大举出手购买。那些区怎么样,我没有亲自去看过,不清楚。我知道有的地方,交通非常便利,靠近港口、机场、高速公路纵横交错,临近数个大都会,但房价一塌糊涂,四五千美元到四五万美元,就是因为社区不好。但是如果华人能够聚集其足够多的人数去在一个原来不太好的社区买房子,是可以让一个社区的房价暴升的。我知道不少温州人就这么干。 他们聚众买房,聚众开发,聚众经商,跟一群蝗虫一样,呼啸而来,席卷财富。

除此之外,美国现在还有一个捞便宜货的途径,就是 foreclosure。这是那些无力供房最后被银行收回强行拍卖的房子。由于次贷危机的冲击,美国正在经受有史以来最大的一波 foreclosure 潮。而且,foreclosure 正在将越来越多的“优贷”房子,也就是那些收入良好的中产人士的房子卷走。与 foreclosure 相关的买卖,如 short sale 和 REO. 都是针对这些房子买卖的手法。Foreclosure 是非常专业的买卖,它不仅涉及对房地产的价值评估,还涉及房子债务、状况、房主等情况的评估,又需要在拍卖现场的快速、果断反应,还要有全额的现金,这些对于菜鸟是有一定难度和风险的。因此之故,通过 Foreclosure 买到的房子,往往又要比起市值低10%到50%以上。我所知道的一个地方,原35万美元的 single house (五年新,2000多 sqf, 3-4 bd rm)现在市值跌到了十几万美元,如果是通过 Foreclosure 买,可以5万美元买到。35万美元的房子,5万美元可以到手!!!原价的七分之一,连房子建造成本的一半都不到,更不要说地价了。我的一批朋友跑去想以6 万美元抢购,当地人还说他们“哄抬物价”。这样的 deal. 将进一步大幅度地降低投资成本和风险,提高投资回报。

  • Winsor Pilates


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