投资华尔街大楼:中国投资推高纽约房市

September 10, 2012 作者:  
类别:买房, 投资美国

纽约的房地产市场正在以一种令人惊诧的速度复苏。

“最近三个星期我忙得不行,上周我这里有四个客户在抢房子,最后有一个还没有抢到。”纽约最大的房地产经纪商Prudential Douglas Elliman的资深副总裁Polly Chang告诉本报记者。从事地产经纪长达8年的她,对于眼前的这一波上涨趋势也有点措手不及。

尽管美国经济复苏信号依旧不明显,但纽约的房地产价格在最近十几天突然蹿升。

根据著名房产网站Trulia的统计,最近一周纽约地区市场上所有房产类型每平方英尺的平均单价为1337美元,比今年初数据增长了11.4%以上。部分库存住宅的房价,甚至比2008年11月市场全线跌落之前的价格还要高。

Polly Chang的客户中,有相当一部分来自中国大陆。她透露,之前中国企业或个人来纽约投资商用房地产主要用于出租,而如今中国大型企业前来投资开发自用房地 产的数量越来越多:“主要是实体经济类大型企业,希望在纽约买下整栋楼开分支机构,作为今后美国业务拓展的基础。”

这一波力量,正在成为曼哈顿房地产市场价格的一大推手。

而此前在纽约购得房产的中国企业,开始成为后来者的“取经”对象。5月2日,国内2012房地产百强企业的部分老总到纽约察看房地产市场行情。 行程之一,是参观被国内房地产网络平台“搜房网”买下的华尔街72号前美国国际集团(AIG)大楼。这是首个被中国客人买下的华尔街大楼。

 首吃螃蟹者

靠近珍珠街(Pearl Street)的华尔街72号大楼,AIG的标识赫然显示在建筑物的玻璃大门上,甚至在谷歌(微博)地图上,这里和后面的松树街(Pine Street)50号楼群一起,也显示为AIG所有。

但今非昔比。自从2009年年中,韩国锦湖综合金融公司(Kumho Investment Bank)从AIG手里把这两处楼宇接盘后,大楼里就空无一人。大楼里所有贴有AIG标签的资产,现在看来仅仅是对2008年金融危机的纪念。

这栋大楼电梯楼层16层,总共约30万平方英尺。在曼哈顿下城金融区,算是不大不小的规模。当初韩国锦湖买下后也希望自用,但在空置一年半后决定出售,先期以4600万美元卖给搜房网大部分楼层,后来又增加到6000万美元整栋出售,净赚2600多万美元。

“当初每一个买卖环节都花了不少功夫,解决了很多问题后完成的。”帮助完成AIG大楼交易的The Ariel Group Realty Corp。的地产经纪商Charlotte Cheung称。

负责大楼保安的小伙子发现,自从今年4月上旬这里来了几个中国人后,每天进进出出的人开始多起来。

这几个中国人中,有搜房网董事长莫天全和刚派驻纽约办公室的董事总经理侯玉魁。

莫天全站在大楼16层的平台上告诉记者,他希望把这里建成搜房网的全球培训中心。从平台上俯视,扑面而来的就是整个华尔街的风景。

现在前来AIG大楼“取经”的国内房地产开发商会发现,单纯从资产价值来看,这是一个相当不错的买卖。

Charlotte说:“中国企业来纽约,尤其是曼哈顿看整栋楼房的数量在增加,但与此同时市场上类似华尔街72号这样的楼宇没有很多,房价就被推高。”

四年,大楼价格如过山车般大起大落。经历过2008-2009年的低谷后,如今开始迅速回升。越来越多的中国企业开始在纽约的房地产市场询价,希望能在价格进一步上涨之前迅速持仓。

事实上,尽管搜房网在购买时,就希望把这栋房产开发自用,但却迟迟没有启用大楼,最终的用途也尚未敲定。

自从AIG在2009年出售后,这幢大楼就空关了近三年。Charlotte告诉记者,保守估计该栋大楼现在的估价,比当初买进时高出15-20%。

“主要是没有时间来规划。”侯玉魁表示,当初买下房子还是第一步,根据时间表,今年年底前会确定一个基本的改造方案。

中国投资客

像搜房网那样几年间看准纽约市场趋势的中国企业虽然少,但数量却在增加。

纽约州长岛一幢占地十亩的豪华别墅被一个中国商人以1588万美元买下;而创下3320万美元曼哈顿公寓买卖新记录的也是一个中国人,买下的是5500平方英尺的曼哈顿国际大厦内一户豪华公寓。

此外,金融区Broad Street25号5万英尺面积的楼宇被一家中国公司买下,同一条大街上70号被一家中国投资建筑公司1800万美元买下。而海南航空(微博)(4.90,-0.03,-0.61%)集团旗下的海航控股,斥资2.65亿美元,在曼哈顿市中心购置了一处高级写字楼。

如今,更多中国企业接踵而来。纽约的房地产市场价格被进一步抬高。

4月24日公布的美国3月新屋销售数据为328,000间,相比2月份的下降了7.1%。与此同时政府公布的房地产价格指数显示2月份房价上涨了0.4%,是2007年以来首次正向增长。这些数据被市场分析人士解读为房地产市场阴晴不定。

这并不妨碍纽约房市一枝独秀。

金融危机后纽约房价一直在稳步回升,最近更是迅猛。根据房地产研究公司Chandan Economics的统计,尽管离2007年的400亿美元还有相当距离,2011年纽约写字楼的销售总额已在120亿美元左右,是前一年的两倍,高品质 大楼的空置率已经跌破10%。

而高纬物业顾问公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇报告显示,2011年纽约房地产投资增长了165%,超越了伦敦,位列榜首;自2007年以来,纽约首次成为世界上吸引商业房产投资最多的城市。

“目前住宅房屋已经无法和屋主讨价还价,对于外国投资者,除了贷款至少50%头款或全现款付清之外,有时还会在最后阶段提高价格。”Polly Chang表示,“现在房产空置率很少,住宅大约在1%以下。”

而商业用楼方面,Charlotte表示,市场上真正空闲的房屋并不多,通常一空下来就有投资者相中,竞争激烈。房产中介普遍反映是,来自中国大陆的企业和个人对于纽约房地产的需求很大。

一家研究机构Real Capital Analytics的数据显示,2010年海外购房者购买的商用房产,从前一年的38亿美元增加到了67亿美元,其中来自中国的客户从前一年的1800万 美元增加到了1.27亿美元,而这一数据还不包括通过地产基金购买的中国客户。

“以前欧洲客人多,去年加拿大和俄罗斯客人多,而去年和今年,中国客人则增加很快。”Polly Chang说。

纽约从事房地产25年多的Prudential Douglas Elliman资深副总裁Grace Chang告诉记者,今年开始,许多中国客户来征询购买整层的办公楼公寓(office condo),可能用来出租投资或者自用开发,这是一个新趋势。

 纽约为何一枝独秀

“纽约和美国其他地方不同,纽约房地产市场有自己的独特性。”Grace Chang告诉记者。

上述高纬物业的报告分析,全球经济的不确定性和紧缩,导致全球复苏放缓,同时也促使投资者更加关注一些主要的市场。规避风险的动力使得投资者会选择回报率更稳定的世界顶级城市。

Charlotte告诉记者,尽管曼哈顿地区的商用房产回报率只在4%左右甚至更低,但由于近几年一直保持稳定,因此对于投资者来说是不错的选择。

“曼哈顿地区之所以和美国其他地区不同,在于它的市场稳定、优秀人才汇集、生活质量高和源源不断的国际投资。

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